蛋殼公寓遞交赴美招股書，可解近憂難除遠慮_風聞

成立四年後，蛋殼公寓的野心想要“破殼而出”了。

鋅財經獲悉，美國東部時間2019年10月28日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，擬進行首次公開募股（IPO），預計將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。花旗集團、瑞士信貸和摩根大通將擔任聯席主承銷商。

招股書顯示，蛋殼公寓成立於2015年，當年年底僅有2434間公寓單元；而截至2019年9月30日，蛋殼公寓已經擁有406746間公寓單元，增長166倍。艾瑞諮詢報告同時指出，蛋殼公寓已是國內發展最快的長租公寓服務商。

值得注意的是，在提交招股書之前，蛋殼公寓剛剛完成了新一輪D輪融資。天眼查數據顯示，本輪融資來自於華人文化產業投資基金和春華資本，金額為1.9億美元。

但發展最快的蛋殼並不是業內第一家尋求上市的長租公寓。10月17日，青客公寓向SEC提交IPO文件，計劃在納斯達克上市，股票代碼為“QK”，擬融資約1億美元。

青客、蛋殼相繼遞交招股書尋求上市，進一步加劇了長租公寓的IPO競賽形勢。但事實上，當前的長租公寓領域，正在面臨着盈利難、持續虧損的不安現狀。

從蛋殼公寓最新披露的招股書來看，近年來大增的營業收入，並未給蛋殼公寓帶來足夠的利潤。相反，其自2015年成立以來延續的虧損狀態，始終未能得到扭轉。

連年虧損之下爭相尋求上市，這讓行業中“上市補血”的聲音變得愈發強烈。專家指出，諸如青客公寓、蛋殼公寓等謀求海外上市的動作，主要源於高速擴張下企業面臨較大的現金流壓力，相關上市行徑也再度凸顯了長租公寓“盈利難”的困境。

“最短命的風口”

根據中國房地產協會數據，2017年租賃市場年租金規模約為1.3萬億，長租公寓年租金規模為648億元，市場佔有率僅為5%，相較於美國30%以及日本83%的機構化市佔率，中國長租公寓市場仍然有着較大的發展空間。

在此基礎上，自2017年始，長租公寓市場迎來野蠻生長，眾多房地產企業、創業企業紛紛進入這一市場，2017年也開始被稱作長租公寓元年。

58集團此前發佈的《2018年一季度住房租賃市場報告》顯示，截止18年3月，全國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數量超過200萬間。

行業得以迅速發展的背後，政策東風、資本助推都是推動因素。

2016年，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出要“以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。”而在第二年，十九大再次提出要建立“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的住房體系。

資本市場同樣變得活躍起來。貝殼研究院統計數據顯示，2012年至2015年之前，資本市場廣泛投資長租公寓賽道，但由於行業處於創業初期，融資數量及融資額都相對較小；到了2015年，行業融資數量達到23起；而2019年以來，截止9月份，行業融資數為6期，但融資額卻高達114億元。

然而，風口正盛的背後，從18年開始，長租公寓迎來暴雷，一大波品牌的相繼倒下讓整個市場感到了危機。

10月3日，河南最大的長租公寓運營第三方——河南悦如公寓宣佈破產重組。據悉，悦如公寓創立於2014年2月，定位於為客户提供品質公寓產品和超預期的服務。2018年，邁點研究院發佈《分散式長租公寓品牌影響力榜單》，悦如排名第8。

在悦如官方公眾號發佈的通告中，市場環境的變化（鄭州房屋租賃市場租金連續三年下滑）、自身組織和經營能力不強等原因，都是壓倒悦如的最後一根稻草。

事實上，悦如並非唯一一家近兩年倒下的長租公寓品牌。今年2月，寓見公寓因資金鍊斷裂被麥家公寓收購；3月，因“租金貸”資金鍊斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網絡科技公司收購；7月，南京玉恆公寓資金鍊斷裂；8月樂伽公寓同樣轟然崩盤。

辛和營銷大數據研發中心數據顯示，據不完全統計，目前已有多達25家長租公寓因為資金鍊斷裂、經營不善而破產。在其中，多數品牌扛不下去的原因是資金鍊斷裂。

資金，已經成為擺在長租公寓面前的最大難題。

強虧損、難盈利

青客公寓招股書顯示，2017年和2018財年，青客公寓的淨收入分別為5.23億和8.90億，同期淨利潤分別為虧損2.45億元和虧損4.99億元；截止2018財年6月30日和2019財年6月30日的前9個月，淨收入分別為5.39億元、8.979億元，同期虧損分別為3.24億元、3.73億元；此外，截止2019年6月底，青客公寓總資產為20.3億元，總負債為27億元，資產負債率高達133%。

蛋殼公寓的情況同樣不容樂觀。招股書顯示，蛋殼公寓2017、2018年營收分別為6.56億元、26.75億元，2019年前9個月營收近50億元，上年同期為16.73億元。不過，蛋殼公寓在2017年、2018年的淨虧損分別達到2.72億元、13.69億元；2019年前9個月，其淨虧損甚至高達25.16億元。

“一個是成本比較高，第二個就是其收入並沒有市場想想的那麼大。事實上，租賃市場真正活躍的就是一線城市和部分二線城市，三四線城市的這種需求並不多。在一二線城市收房子的成本比較高，目前的出租價格也比較有限。長租公寓説白了，實際上還是把沿着一個二房東的角色。”在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，高成本是導致長租公寓難盈利的一個主要原因。

但高成本的投入卻換不來較高的利潤。

自如CEO熊林此前在接受媒體採訪時曾經對長租公寓行業的低利潤進行過説明。他指出，長租公寓大多是是靠低利潤、大規模來運營的。

據熊林透露，以自如為例，自如每收取100元房租，其中70-75元會付給房東，裝修成本15元、服務層本8元、還有人力成本，因此如果出租率做不到95%，公寓品牌方其實是沒有利潤。

克而瑞研究數據也顯示，長租公寓行業平均利潤水平盡在2%-4%，現金流回正週期至少需要6年以上。

這也從側面反映出長租公寓在盈利模式上面臨的困局。以蛋殼公寓為例，目前，蛋殼公寓的收入來源主要源於租金和服務費，其中，租金是大頭，服務費包括向租客收取的房屋清潔、維修等費用。但這一簡單的盈利模式顯然不足以支撐高成本的長租公寓盈利。

目前，部分品牌已經在公寓配套的寶潔、搬家、娛樂設備等增值服務方面進行積極探索，但具體是否可行、用户是否願意買單，尚未得到驗證。

上市輸血

高額成本極度壓縮利潤空間的情況下，依靠擴大規模、以期憑藉“薄利多銷”的方式提升盈利能力，是當前不少長租公寓品牌在走的路。但這一路徑之下，一旦缺乏足夠的現金流，或都能讓這一“以燒錢換規模”的模式走不通。

事實上，為了儘可能保證現金流的充裕，長租公寓品牌早已經有過融資、上市之外的嘗試，“租金貸”便是其中之一。

“租金貸”模式下，租客需要與長租公寓企業簽下租約，同時與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約；金融機構替租客向長租公寓企業支付全年房租，租客再分期向金融機構償還租房貸款。

這意味着，長租公寓企業可以提前從金融機構獲得長期租金，保持一定的現金流，用以規模擴張以及收儲房源。

蛋殼公寓招股書顯示，在蛋殼公寓的租客中，通過“租金貸”方式支付租金的人數遠超直接支付租金的租客數量。2017年、2018年以及2019年前九個月，蛋殼公寓使用“租金貸”的租客佔比分別為91.3%、75.8%和67.9%。

此前青客公寓遞交的招股書也顯示，截止2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用“租金貸”這一方式進行支付。

然而，2018年，由於杭州鼎家公寓、上海愛公寓等多個涉及“租金貸”的長租公寓企業資金鍊斷裂，國內多地已明確發文叫停“租金貸”。

這也意味着，那些急於擴張的頭部品牌，需要重新尋找新的現金流。通過上市募集資金進輸血，在他們眼裏是一個不錯的選擇。

蛋殼公寓招股書顯示，此次蛋殼公寓計劃募集資金至多1億美元。在蛋殼公寓的規劃裏，這筆錢的去處也早已有了劃分——進一步擴張，包括採購和翻新房源；增強技術能力；包括品牌營銷、潛在投資等一般營運用途。

由此看來，無論是青客還是蛋殼，上市遠遠不是終點，反而意味着新的挑戰。如何在重壓之下探索出一條更加多元化的商業模式，打造盈利能力，或許才是長租公寓真正的解法。