年關難過，中小房企正在集體翻車_風聞

文|內幕君

前兩天，一條地產新聞刷屏：

2019年至今，已有408家房企破產。

一些媒體和吃瓜羣眾們，聞者激動，聽者高潮，都在嚷嚷“地產的寒冬來了”。

但真相令人尷尬，這是一條假新聞。

報道的數據來源於人民法院公告網，有人在網站破產文書頁面檢索，輸入關鍵詞“房地產”後發現，2019年以來公佈的破產文書中，共有408份和房地產相關。

信息經各路媒體過濾和加工，最後的報道變成：

人民法院網站消息，截至10月27日，宣告破產的房企已經增加到408家。

內幕君上人民法院網站查了查，竟無語凝噎。

輸入一致關鍵詞後，每個頁面跳出15份文書，總共27頁又5條，最新總計為410份文書（截至27日為408份）。這些文書中，當事人有「房地產顧問公司」、「科技公司」、「貿易公司」，甚至「紡織企業」，這些公司有的是被房企申請破產清算，比如這樣的：

有的則是破產時，他們擁有的房產物業被估值作價。就這樣，通通被當成“房企”，搞了個大頭條。

也就是説，408份文書不等於408家房企。

再説了，中國有9.7萬家房企，其中有大量空殼公司，一年破產400家根本不叫事。

不過謠言滿天飛，倒是證明行業已陷入深深的下行焦慮，特別是小房企圈，最近一片風聲鶴唳：

10月21日，三盛宏業老闆當眾飆淚，表態會把親妹妹轉走的公款追回來，給討債的員工一個説法。

10月22日，河北秀蘭集團發表聲明，向業主承諾，雖然公司資金週轉不暢，但不會破產甩包袱。

同日，廣州老牌房企、曾經「單棟別墅賣出3.8億」的頤和地產被爆：兩隻私募債未能按期足額償付本金及利息，構成實質性違約。

無邊落木蕭蕭下，不盡天雷滾滾來。

中小房企的生存模式，開始從hard變成very hard.

1

風口不再

三盛宏業的債務危機由內部撕開。

10月21日，自家員工圍堵企業總部，在大廈門口舉A4紙維權。白紙紅字寫着：陳家人還我血汗錢。

三年前，三盛宏業向員工發行3億理財產品，但逾期未兑付。就在大家苦等公司支付本息之際，有財務人員發現，一些高管和高管的親朋拿回了錢。

被遺忘的底層憤而揭竿，有了維權一幕。

為了平息員工怒火，董事長陳建銘當天召開溝通會，自我檢討説：

我最近在外找資金，內部的事都是妹妹陳亞維管理，沒想到竟會如此。其他的高管我不能擔保，我妹妹轉走的錢，我負責追討回來。

情到深處，一頓哽咽。

這次員工理財“爆雷”只是危機的冰山一角。

據統計，三盛宏業旗下至少16個項目，因資金影響而停工或者工程滯後。一個月前，因為未能償還4億借貸判罰，三盛宏業被上海市二中院列為失信執行人。

這家淨資產250億的企業，有息負債達到269.5億，其中一年到期的私募債有40億。

有趣的是，在中指院榜單中，三盛宏業位列“2018中國房地產百強企業”第54名，不久前，還上榜了億翰頒佈的房企綜合實力、品牌價值雙百強。

更有意思的是，三盛宏業還欠着這些機構60萬款項。有人就説了：

買榜的款都欠，是真缺錢了！

飆淚之前，誰還不是個鐵錚錚的漢子。

2015年公司中期會議上，陳建銘跟員工説，我們不做風口上的豬，要做風口上的鷹。

“豬不能飛，豬要是飛起來，最終一定會死得很慘。必須成為鷹，學會飛的技能，才能衝破行業瓶頸。”

可惜跑不過行情，還是被按在地板上摩擦。

2

年關難過

三盛宏業，只是中小房企艱難生存的縮影。

粵系老牌房企，創辦於1992年的頤和地產也陷入資金危機。今年5月，頤和及關聯公司高陵地產被信託公司告上法庭，法院判決高陵地產償還貸款本金連帶利息近2.7億元。

今年9月，頤和前後4次被列為失信被執行人，董事長何建梁同步被列入限制高消費名單，與此同時，其主體評級和債項評級被下調至BBB，主體評級展望為負面。

近日，頤和再次被爆債務違約，兩隻總額10億的私募債未能按期足額還本付息。

資金不暢，是中小房企現階段面臨的第一道難題。

投資過鳳凰古城景區，主攻文旅地產的河北秀蘭集團上週聲明，表示公司確實遭遇資金週轉難題，還列舉出四個原因：

樓下銷售下行，經營性現金流大幅減少；

國家調控收緊，階段性融資難度加大；

出於長遠發展考慮，集團招拍土地佔壓了大量資金；

集團斥巨資實施的戰略佈局調整，短時內未收穫預期收益。

這些基本涵蓋了房企缺錢“誘因”。

億翰披露的數據顯示，2019年1-9月，TOP100行業集中度高達74%，TOP50集中度為61%，TOP30房企集中度為50%。

也就是説，行業前30強佔據了一半的市場份額，中小房企的生存空間正在被逐步擠壓。

在大象的蹄下，兔子級選手很難翻盤，融資沒優勢、拿地沒優勢、銷售沒優勢，一不留神“小而沒”。

按照黃奇帆的推測，今後十年左右，中國房企數量會減少2/3以上。

但現實恐怕更嚴峻。

最近一週，有三個人來問內幕君同一件事：

a房企是不是要破產了？

一個是律師，一個是b房企投拓人員，一個是a房企供應商。

a是top50房企，去年已經爆出資金鍊緊張問題，不少項目因此停工或者延期，內部跟投逾期未兑付。最近，其資金緊張問題進一步加劇，有區域公司工資不能足額髮放，有項目被供應商堵門討債。

無奈之下，a房企找了b房企，想轉些項目出去。b房企嘴上沒説什麼，內心也是酸苦陳雜：兄弟，其實我也很難。

但我不能説。

b是top30房企，曾經收割地王不手軟的主。30強、50強房企尚且艱難至此，其它的可想而知。

如果沒有東風呼來，銷售200強榜單上的一些房企，估計是年關望又至，這次賊難過。

​3

最後一搏

大家在努力跳躍。

2018年以來，港股迎來一波房企上市潮，都是中小房企。

正榮、美的、弘陽、大發、恆達、萬城、中梁、銀城、德信……

如果加上物業公司，2018年在港上市的內地房地產行業公司達11家，這是最近20年來，內房行業企業在港股上市數量之最。

2019年至今，已有3家房企、5家物業公司成功登陸港交所，而門外，還有新力、三巽、實地、奧山、海倫堡、港龍、萬創在排隊。

儘管這幾年，香港市場並不看好內地房企，估值普遍白菜價，但大家還是豁了命想遊過香江。

比如安徽三巽，去年銷售剛過百億，今年也加入上市大軍。今年3月，黃清平剛把銀城國際推上港股，轉過頭又想把銀城服務拉上岸，物業公司於10月25日開始全球招股。

奮不顧身，都想博一次生存機會。上市就彷彿那道生死關，過則保留一線希望：

上市之後有名氣，銷售、拿地或融資都容易些。另外，可以在交易所發債、海外發債，或者股權融資，找錢的路子拓寬了。

隨着融資不斷緊縮，房企融資也在加速分化，資金向大型房企和央企、國企傾斜。

中小房企找錢難，借錢也貴。

今年上半年，龍湖、中海等10家大房企融資成本都在5%以內，朗詩、新湖、泛海、當代置業等小房企美元融資成本超過10％，而三巽這類沒上市，主要靠信託找錢的房企，融資成本更高。

2018年及2019年上半年，三巽加權平均融資利率分別高達14.0%和12.7%。

更難的還在後頭。

今年以來，上層對行業的融資監管沒有絲毫放鬆。今年前三季度，銀行和信託“涉房”罰單已超過120張，罰款金額過億。

銀行給房企開發貸的額度有限，有的直接一刀切：排名行業前30的才有機會拿到貸款。

沒錢過冬，就好比加速下坡時被踩了剎車，翻車只是時間問題。

中小房企扎堆上市多為無奈之舉，但基本逆勢難翻盤。規模小、盈利能力弱、增長可持續性不夠，即便上市，地產下行週期中，這些問題也會成為房企項上枷鎖。

有個別房企之所以衝出，説白了，時也，運也，節奏踩對也。

比如弘陽和中梁，一個是對外合作戰略得當，一個是趕上棚改東風。

這幾年，弘陽和旭輝、正榮、藍光、金科等合作密切，降低拿地成本的同時，又提升了擴張速度，詮釋了什麼叫“用好別人的錢，強壯了自己的肌肉”。

而中梁則在三四線大規模拿地，趕上棚改貨幣化紅利，在高週轉模式加持下，銷售和回款兩頭穩，順勢崛起。正在衝擊IPO的新力也是此道。

但未來這兩種模式都不可複製，中小房企的第三條路在哪?

真正的洗牌才剛剛到來。