長租公寓賺的錢，都去哪了？_風聞

作者:王小哼  來源：財經早餐（Femorning)

10月初，主打上海市場的長租公寓服務商青客公寓向美國SEC遞交招股書，準備在美國納斯達克上市。

彼時，大家還在驚訝青客搶在行業兩大巨頭自如和蛋殼之前率先上市。

話音未落，美國時間10月28日，**蛋殼公寓正式向美國SEC遞交招股書，準備在美國紐交所上市，**股票代碼為"DNK"。

不賺錢，所以想上市，似乎是長租公寓們的常態。

招股書顯示，即便算得上行業前幾名，這兩家長租公寓目前仍處虧損狀態，而且規模越大，虧的越多：2019年前9個月，蛋殼公寓淨虧損25.16億元，青客公寓的虧損則為3.48億元。

與之相對的營收分別為近50億元和8.98億元。

按理説，二房東以低價收房，高價轉租，還要收上一定比例的服務費，應該是賺錢的，為何到了財報上，卻一個比一個虧的厲害呢？

賺差價？沒那麼容易！

實際上，“開源節流”這個普世的行商準則對長租公寓同樣適用，他們也想以低價簽下房源，但實際情況卻要殘酷許多。

去年8月，前我愛我家副總裁胡景暉曾炮轟長租公寓市場：以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格。

這不免讓二房東變成了眾矢之的——拉高租金，買單的最後不還是消費者嗎？

但殘酷的是，高價收來的房源，並不一定能以更高的價格租出去。

比如説，最近同事小王在一家長租公寓整租了一套兩室户，據工作人員透露，這套房子是在租金巔峯期租下的，當時的成本是7000一個月。

但是最近市場冷清了一些，只能以6600的價格虧本租出去，不然每空置一天，都是不小的成本。

以此來看，在簽下房源的同時，長租公寓就開始了自擔風險的負重之旅。

“二房東”鼻祖WeWork就遭遇過這樣的困境——在房地產市場蓬勃的時候租下的房子，卻不得不在市場下行的時候繼續出租。這其中的差價，只能自己承擔。

真金實銀的“規模效應”

同樣是去年8月，SOHO董事長潘石屹在談及做長租公寓的前景時表示：“不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。原因很簡單，就是你做長租公寓一定會有銀行貸款，你如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款貸過來建成公寓，你租出去，**你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。**我們做了20多年房地產，反覆算這個賬，生意一定要能算得過來賬才可以做。”

潘石屹的結論是有數據支撐的：據克而瑞監測的數據顯示，截止到2019年二季度末，**國內20個重點城市公寓租金回報率僅為1%-3%，其中一線城市低於2%，**這不僅低於辦公租金（3%-5%），更遠低於國際公寓水平。

此外，中信證券的研報測算，長租公寓品牌如果適用6%增值税率和20%的轉租租金增幅，則其淨利潤率約為-10.3%；當轉租租金增幅擴大至40%時，其淨利潤則在3.4%左右。在所有開支中，租金成本佔七成、裝修佔一成，其餘為人工、營銷和税費支出。

某租房平台市場負責人也表示：一套長租公寓，疊加租金、裝修、管理、運營成本後，基本和往外租的價格打平，甚至還略有虧損。

也就是説，每租出去一套，長租公寓都很有可能在往外掏錢。

不過，長租公寓還是有盼頭的，有人一針見血地指出：“**只有達到規模效應後，邊際成本降低，加上管理得當，才能開始賺錢。**而當你成為行業老大、控制市場之後，就可以藉着壟斷，不斷抬高房租，就如滴滴一樣。這是長租公寓對於未來‘最可愛’的想象力。”

如何做到規模效應？自然是搶奪房源。

蛋殼也是這麼做的。

根據招股書，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州等13地市場，共運營40.67萬間房間，與成立的第一年相比，房間數增長了166倍，2015年底至2018年底三年，年複合增長率達360%。

166倍的增長，自然是用錢“砸”出來的。

“得房源者得天下，對於這些平台來説，未來的核心競爭力，可能還是房源。”爭房源需要什麼？錢。所以在短期之內，燒錢是必須的，融資才能續命。

一旦賺了錢或者融到了資，蛋殼就不得不將現金用於簽下新的房源。

這次上市，蛋殼公寓也在招股書中明確表示，此次IPO募集到的資金將用於進一步拓展業務規模、加強在技術方面的實力以及一般性營運資金。

想賺錢？先等一年！

一間房，**要多久才能開始賺錢？****蛋殼在招股書中給出的答案是12到20個月，**這還得益於裝修成本的下降：蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12646元/間，下降到2019年前9個月的平均10404元/間。

漫長的回收意味着更大的風險。這也就意味着，即使房間裝修好了，租客也找到了，但是房子卻有可能沒了——大房東“毀約”，是長租公寓不得不面臨的“雷”。

長租公寓並不真正擁有物業產權，其需要租得物業並通過運營獲得營收和利潤。

因此，物業使用權的穩定性，如租期、出租價格等，就取決於長租公寓運營方與“大房東”的關係穩固性，其中暗藏的風險在於物業持有者收回物業，或者重新談判出租價格——這些都會增加長租公寓運營商的成本。

但是，在運營權和所有權的利益糾葛上，“大房東”與“二房東”的博弈始終存在，畢竟二者都在為自身的商業利益最大化而努力。

長租公寓或許的確擁有一些精細化運營的能力，這部分被稱為“專業能力”的籌碼在長租機構看來是值得“大房東”重視，並且也是“大房東”不易獲取的能力。

但對“大房東”而言，在“二房東”的租權法理地位並不穩固的情況下，一旦發覺“二房東”在租得物業後可在運營權層面獲得可觀的利潤，便有動機和條件採取手段收回物業或對出租價格重新談判，增加“二房東”的成本。

國內某長租機構負責人就曾表示，的確發生過在租約未到期的情況下就被“大房東”斷水斷電後趕出該棟物業的情況，“原因並不清楚，但此類事件在同行身上也不是頭一回發生了，處理與大房東的關係的確是一個問題。”

還有業內人士戲稱，在“大房東”的面前，長租公寓有點“卑微”。

不過，蛋殼公寓的招股書顯示，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，截至2019年6月30日，蛋殼公寓房東續簽率為80%，為行業最高水平。

結合單間裝修投入回本週期12到20個月的數據來看，在正常運轉的前提下，一次簽約，蛋殼公寓在回本期過後，有1-5年的時間是可以處於盈利期，考慮到房東續簽率為80%，因此僅從招股書提供的信息來看，蛋殼公寓的商業模式處於相對健康可控的狀態。

規模還是盈利？

對於正在搶佔市場的蛋殼公寓而言，以虧損換增長是當前市場環境下必須執行的策略，蛋殼公寓執行董事長沈博陽曾在接受採訪時表示，盈利並非當前最重要的事情，抓住時間窗口做大規模更加重要。

不過有WeWork失敗的IPO在前，長租公寓玩家們能否盈利，是市場更為關注的話題。

規模還是盈利？不管往哪走，對於長租公寓來説，都是一條艱難的道路。