不止幣圈鞋圈,炒墓的也在破產_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密2019-11-04 19:31
英國“39人死亡貨車”事件一流出,外媒便開始嘰嘰喳喳,不經驗證爭相報道。
以一篇篇“靈魂拷問”《為什麼第二大經濟體的公民會偷渡英國》,言之鑿鑿,誓要把人血饅頭啃到極致。
直到越南人報案,表示偷渡家屬在同一時間點失聯,越南駐英大使急忙趕赴現場。報道風向才扭轉過來。
其實不論國籍,這種慘案的發生都令人震驚。不曾想,改變人生的旅途成了終結人生的末路。
悲慟欲絕的越南家屬,希望能儘快接回遺體,以便親人寄託哀思。
人固有一死。
魂歸故鄉,落葉歸根,這也是中國的傳統觀念,人生最終的歸宿。但與往日不同,墓地與愛情一樣,不是想買就能買。
今時,墓價在奔跑。生前常為居住煩惱,萬萬沒想到,即便身後也因為住所不得安寧。
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2008年的電影《非誠勿擾》裏,葛大爺扮演的男主相親了八次,從同性戀相到未婚先孕的準媽媽,對象的靠譜指數直逼下限。
相親女們各有各的奇葩之處,其中一位看起來樸素賢惠的女子,結果是嘴皮子賊溜的墓地女銷售。
“購置一塊皇家風水的墓地,三萬塊錢也就是你往返美國的一張機票錢,等過幾年,同樣的一塊墓地就可能賣到三十萬。“
那時候,觀眾把這當作喜劇荒誕情節呵呵一樂。萬萬沒想到,這是部寫實電影。實在是誤會了這位實誠賢惠有眼光的女銷售。
結果當初3萬的皇家風水墓,僅用了7年時間,就達到了33萬,漲了足足11倍。
據財經網2016年報道,各大城市墓地價格以上海最貴,電影裏提到的這種墓地,平均價格突破33萬。
上海遠郊,一座墓佔一平米,即便選一款經濟型墓地,價格也要10~20萬。換算成單位價格,超過上海內環平層豪宅。北京六環,墓地價格也是吊打三環的房價。
於是,有了這樣的“殯葬溢出”奇觀:生前住在北京上海,死後葬於河北江蘇。
大概從2012年開始,就出現了百萬上海人湧入蘇州購墓地的現象。五年時間,蘇州墓價漲了十倍。有人説了,這些年,地底下埋的上海人比蘇州人更多。
蘇州不淡定了,憑啥上海人來搶我們的殯葬資源?便以户籍限購伺候。
這哪能難倒精明的上海人。墓地20年使用權(實際是20年週期一次繳納運營費),房產卻是70年的使用權,這麼一算墓地的價格更是高得離譜,環滬房產的優勢凸顯,轉戰南通的上海人手段升級,乾脆選擇在南通買房設靈堂。
京滬不愧為最發達的兩極,在部分社會現象上,一致性很高。
清明時節,受北京外溢的“墓園經濟”影響,涿州也被“倍思親”的北京人安排上了,永定河,一邊北京,一邊河北涿州,墓地價格相差六倍。
生而為人難免為身後事焦慮,在奔跑的墓價面前,活得越久,未來的壓力越大。
無怪乎有人調侃,最好的辦法,就是堅強地活下去。
有“剛需”,有地皮,有上漲預期,利潤極高。房地產的催富現象,在墳地產圈重演了一遍。
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開發商相當於房地產行業中的“機構”,買房人則是“散户”。與之對應,墓園經營企業就是墳地產中的“機構”。
港股上市的墓園企業福壽園就是其中的典型,在國內多個省份擁有陵園墓地,據近年財報顯示,多年來毛利率多在75%以上的水平,淨利率達35%以上,墓地銷售價格年均增長兩位數。
與高企的墓地價格相對的是低廉的土地成本,福壽園的土地成本在總成本中的佔比不到15%。
都是炒地皮,墓園企業的毛利潤普遍七成以上。同為一線“開發商”,墳地產界的利潤是房地產界的三倍。
恒大碧桂園見了也得納頭就拜,喊一聲大哥。
那麼,墳地產的機構是如何炒高墓價的?靈感也是來源房地產。
第一招,打造奢華墓地,炒高附加值。
“地下CBD,人生後花園!這麼好的服務,我天天在這裏工作,都恨不得給自己來一全套!”
《瘋狂的賽車》裏有這麼一個情節,徐崢扮演的墓葬推銷經理,大力向黃渤扮演的男主推銷一套高級墓地兼“十八相送”服務。
荒誕電影再次寫實,墓園經營企業用主動迎合“先富階層”,推動墓園攀比風氣,在殯葬業大搞奢侈消費。
墓地也講起了圈層,一塊定製墓地,幾十萬起步,上不封頂。殯葬浪費風氣在社會中瀰漫,墓價也得以水漲船高。
幾十萬的豪華墓地到底是個什麼模樣?從墓地陵園信息服務平台,我們可以一窺豪華墓地的真容。平台名叫墓團網,萬物互聯時代,殯葬業也可以拼單團購。
網站中有如上圖片,這些墓地可都是豪華型的,尤以最後一塊墓碑最為莊重大氣,墓體結構加寬墊高,飽滿的連一張圖都要放不下了,再配上黯然的調色,盡顯莊嚴肅穆,散發出一種低調的高級感。
背景圖中天很藍地很綠,一眼看去,有種説不出的熟悉,道不明的親切。原來是沿用Windows XP的桌面,不得不歎服設計師的鬼才,喪失了親人的家屬們一開電腦,就彷彿看到了墓冢,時時刻刻可以寄託哀思。
第二招,製造稀缺假象,販賣焦慮。
除了營造奢華的墓園硬件,每至清明時節,販賣焦慮的文章總是層出不窮,打着《殯葬業綠皮書》或是發展報告的名義,四處宣揚墓地資源如何缺乏。
今年清明時節,就有一篇聳人聽聞的報道稱,不光是北京上海,全國的大城市都沒有審批建設新的墓園。由於墓地缺乏流動性,埋了人幾十年不會動。現在的全國墓穴庫存消化週期,只剩十年。
總之一句話,未來8億城市人口將會無墓可葬。
一般讀完這類文章,都不免擔心,國家會收回清明假期,因為數年後無墓可葬,我們祭拜誰啊?節也甭過了。
然而,這是被刻意營造的假象,墳地產企業拿地積極,而建設墓穴、銷售墓地,卻像擠牙膏。典型企業福壽園,去年銷售4萬平墓地,卻儲備着220萬平米的地皮,也就是説,按這個節奏即便福壽園不再拿地,儲備地皮也能賣個幾十年。今年,福壽園又悄悄拿了24萬平土地。
進貨速度遠超賣貨速度,這貨架永遠不會空。
實際上,所謂不再新批墓園的大城市,是因為墓地儲備足夠使用。北京殯葬協會表示,現存的33處公墓儲備量,足夠北京用上50年。而墓園企業卻一邊積極拿地,一邊緩慢建設墓穴。
這種捂墓惜售,人為製造供應緊缺的樣子,像極了當年風口上的地產圈。
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從年齡上看,70炒股80炒房90炒幣,從性別上看男炒鞋女炒裙。
如果按身前與身後劃分,在諸多投機炒作中唯有炒墳最具靈魂,炒的是身後。只要有漲價的預期,從不會缺少炒家。
眼看墓園企業這些“機構”吃得肚滿腸肥,“散户”個體投資客也想分一杯羹。
時間回溯到21世紀初,我國南方,經濟發達的廣東省,傳統殯葬文化根深蒂固,認為後人的運勢與祖墳的風水息息相關,是炒墓的重災區。
彼時,炒墓圈風靡擊鼓傳花的遊戲。
阿何曾是從業人士,把散户炒墓的源頭指向不良墓園企業,“墓企説投資1.5萬,一年就能收回3萬。保守點的也喊5年10倍回報。一塊風水福地的好墓,十萬砸進去,很快就二三十萬的出來,幾倍的利潤。誰不心動?“
除了用誇張的回報誘惑,假招聘真賣墓的惡行是常用套路,“每到一個地方,以招聘員工名義,給應聘者洗腦投資墓位,再利用這批當地人脈繼續發展下線賣墓,用完就開掉。”現在,保險公司也有同樣的招聘套路,很可能師承墓企。
新招員工百十號人,齊聚在培訓課堂,聽台上的導師親述成功人生,怎麼從拿着死工資的普通職工,成為全國各地都有豪華陰宅的墳產大亨。
天上掉餡餅的事情,相信的人多嗎?
“多,一是墓價確實在漲,大家都覺得保值增值,二是墓企營銷很會洗腦,用死亡剛需概念,宣傳國家的墓地資源緊張,買墓的也相信以後不愁賣 。阿何表示,來看墓位的中老年人多,他們很容易上當。“還有就是投資不高,便宜的一兩萬,撐死了也就十萬八萬,誰都炒得起。”
少的拿下兩三塊,多的幾十塊,阿何説一個園區的8000個墓位,三分之二都是投資的,俗話説撐死膽大的餓死膽小的。
不止廣東,不良墓企所到之處,散户炒墓風氣瀰漫,東北,蒙古,甘肅,都有發現他們的蹤影。
然而,所謂的墓穴稀缺本就是忽悠,散户們想要轉手,還要面對墓園裏大量的一手新墓競爭。二手墓自然得打折。
最可恨的是不少圈錢的企業,賣完墓位根本不做開發運營,陵園隨時爛尾。
炒墓沒賺着快錢,墓民發愁。“捂着慢慢賣吧,以後總歸還是會漲的。”成為炒墓圈的無奈選擇。
這個無奈,讓散户錯過了逃生的良機。
不過這一捂可就是地久天長了。2004年時,有一位山西人小李,他以單價9600元囤了48個墓位,結果十多年一直未交付,小李熬成了老李。2017年時,老李一紙訴狀將墓園告上法庭,要求退還購置款,同時要墓園按照每個墓位9600元賠償長期佔用資金的損失。款是答應退,但得分期,而佔位費只獲賠2000元每個。這錢要是當初丟進一線樓市,一塊錢至少回三塊。
最致命的一擊,來自與國家對殯葬管理得日趨完善,2007年國務院公開徵求《國家殯葬管理條例》修訂意見,其中對於買賣墓地做了嚴格的限制:想買墓地,需要死亡證明和火化證,而且不可轉讓。
雖然是修訂意見,但政策明顯把炒墓風氣給安排上了,吊起來還沒開始錘而已。
阿何説小部分聰明人都在抓緊出貨,不過一時間的踩踏出貨,讓熱點炒作區域的二手市場供需失衡,當初野心大囤墓多的,一時間壓力最大,拼命打折,虧得最狠。
國家是仁慈的,逃亡的窗口期給了幾年時間,但該來的還是來了。
進入2010年後,各省市根據國務院的管理條例,和民政部的《公墓管理辦法》,嚴格限制無死亡證無火化證的買墓行為,除了上世紀以外,在本世紀購買墓位只有租賃使用權,不具所有權,轉讓違法。
跳過ICU,直接送入太平間。政策一出手就直接扼殺了二手墓地市場,流動性消失。
正路不通,只有走旁門左道。打開各個分類信息平台,搜索相關信息,還是可以看見標註“風水好”,“低價優惠,急售轉讓”的二手墓地。
最近幾年,炒墓圈一地雞毛,散户把自己都炒成了墓主,境遇比炒幣、炒鞋、炒股的還慘。
前日,我通過電話採訪了一位賣家,廣東廖先生稱現在轉讓的都是隻有使用權的,但他表示有路子可過户,不用擔心這方面的問題。十來年前買的墓,按原價出售保本就行。
早些年,廖先生的父母輕信商家,在南沙和增城買了不少,現在手上仍積壓着十來塊,實在是沒辦法,空着浪費。
關於炒墓賺錢的話題,廖先生吐槽,現在哪還有什麼炒墓的?鬼都不信炒墓賺錢。喊着上當受騙,要去維權的倒是不少。
炒墓的散户不曾想,這場擊鼓傳花的遊戲,第一棒居然也是最後一棒。
先是被墳地產商忽悠瘸了,再遭政策的鐵錘暴擊。炒墓散户身前回本無望。
相比炒房炒成了房東,炒墓炒成了墓主要痛苦得多,唯一的好處是自己都能用上,畢竟炒房房東沒法分身住房,套牢的墓主倒是可以在身後分置,在每塊墓地裏勻上一勺骨灰,雨露均霑。
不然空着也是浪費。
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如今的墳地產還處於黃金時代,各大城市裏5年10倍的墓價漲幅,更勝房價一籌。
但墳地產生態從來不是一個開放市場, “墓地發行方”民政系統壟斷了審批權,個體很難介入,而墓地供給與經營得紅利,讓機構方墓企和發行方形成了利益捆綁。
所以,同樣是炒,機構和散户境遇天壤之別。
炒墓的機構盆滿缽滿,墓企平均毛利在7成以上,福壽園更是達到了年均8成,財報顯示,福壽園的定製公墓在2018年均價42萬,相較一年前,再接再厲,又漲24%。
另一邊的炒墓散户,沒有因為墓價的水漲船高獲得絲毫紅利。唯一的收穫是,提前備好了三生三世的歸宿。以後,炒墓客的墓誌銘可以這麼寫:
世上只有一種人不怕死無葬身之地。