青客赴美IPO，長租公寓魔咒會被打破嗎？_風聞

搶在蛋殼、自如之前，青客公寓率先邁出赴美上市第一步，預計在11月5日將以"QK"為股票代於在納斯達克掛牌上市，成為國內首家在海外遞交招股説明書的長租公寓企業。

11月2日，距離上市僅4天，長租公寓服務商"青客公寓"再次更新了其向美國證券交易委員會遞交的F-1招股文件。而這次更新，有一點值得注意——青客公寓選擇將這次IPO的發行規模從此前的520萬股ADS下調近一半至270萬股ADS。也就是説，以每股ADS 17至19美元的發行區間計算，青客公寓的最高募資金額，將從此前的近1億美元減少至約5000萬美元。

還未正式上市，就已經將目標下調一半，這番舉動讓青客公寓看起來對於赴美上市似乎信心不足。

實際上，根據其招股書顯示，青客公寓仍處於鉅額虧損狀態，選擇上市，也是為了補足資金。國內長租公寓領域，大多走的都是燒錢擴張模式，陷入持續鉅額虧損、盈利困難的魔咒。此次青客上市，究竟能否打破長租公寓的行業怪圈呢？

想為千萬青年人才解決住房問題，青客公寓成行業領跑者

根據資料顯示，青客公寓2012年成立於上海，“青客"寓意"青年客人”，定位為地鐵邊、租得起、有管家的青年公寓，立志為1000萬青年人才解決住房問題。

自2012年成立後，青客公寓很快拿到了紐信創投的天使投資，並且隨後還拿到達晨、賽富、凱欣資本等機構的融資，到2018年C輪融資完成，青客公寓四輪股權融資總規模已經超過了一億美元。這些融資數據足以説明，青客公寓這幾年的發展勢頭迅猛，資本市場對於長租公寓這一塊也還是比較看好。

招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的總計96854間房間，複合年增長率為114.4%，其中，上海為主要市場，擁有超過6萬間房源。擁有如此之多的房源背後，可能是青客公寓燒掉幾億資金之後的結果。

通過跑馬圈地，以高價大量租賃個人業主的閒置房源，精心設計裝修後出租給青年白領，大部分房子都按照原有房間數出租，同時也會對部分面積較大的客廳隔成房間，也就是我們所説的"改造房"，打造一個"N+1"模式。

有人説，青客公寓實際上就是一個"二房東"的身份，把業主的房子長租下來，改造後再轉手租給租客。那麼這個"二房東"究竟有沒有把房子都租出去呢？

根據灼識諮詢的報告，就總租賃房間價值和數量計算，青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位；同時，國內約80%的租客都希望租賃月租金小於2000元的房間，如果以此類房間數量來計算，那麼青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業最高。

經過早期粗放式發展之後，長租公寓領域迎來大洗牌，一大批不具備精細運營能力的長租公寓倒下。今年以來，杭州"中擇房地產"、樂伽公寓、君創公寓、、德寓公寓、國暢公寓、誠客快租等多家中小型長租公寓接連被曝拖欠房東租金，資金鍊斷裂。據房東東信息數據統計，目前已經38家長租公寓出現嚴重經營問題，今年下半年，公寓爆倉數量陡增。

在這樣的背景下，青客公寓還能做到行業最高出租率，並且將成為國內海外長租公寓第一股，確實具備先發優勢。但同時，這也説明，消費者對於長租公寓還是存在一定的市場需求。

傳統租房痛點多，品質化長租公寓成"寵兒"

一般來説，畢業季也是租房高峯季。根據教育部發布的消息，2019年應屆高校畢業生達到834萬人，規模再創下新高。這其中，大部分畢業生都面臨着畢業租房的問題。

長期以來，國內住房租賃市場的供給主體以個人出租為主，規範化和專業化服務缺失，很大程度上制約了住房租賃市場的發展。租房流程複雜、參與角色多、租客的時間成本投入大，額外支出多，房源的質量也沒法保障，更別提入住後的管理、維修等。這些，都是傳統住房模式存在的弊端。

但是，機構化的長租公寓行業出現並且發展迅速，通過提供專業化的運營管理服務，一定程度上解決了，以個人業主出租為主的住房租賃供應模式中，長期存在的户型、產品、服務"錯配"問題。比如在看房階段，租客就省下了不少精力。現在的長租公寓平台幾乎都開發有"線上租房系統"，可以根據租客需求智能推薦房源，並且展示的圖片基本真實，租客直接點開房源頁面，就能完成租賃。

同時，在產品方面，長租公寓設施齊全，租客可以拎包入住。像青客公寓這種平台，房源都是經過統一管理，進行了品質升級，配齊了品牌的傢俱家電，還提供包括服務管家、保潔、維修、客服等租後服務，租客不用擔心入住之後的一系列"售後"問題。

從市場情況上來看，裝修時尚、強調社區文化、管理更人性化的長租公寓，的確受到了90後為主的租客羣體追捧。品牌長租公寓注重設計感的大單間、公區服務和社羣體驗，契合了青年羣體的租住需求。除了提供高品質的產品、服務和滿足社交化需求外，租客的安全問題也得到了保障。

在租客安全上，青客公寓首先對租客就會進行篩選，以高學歷、固定工作、穩定收入為標準，對租客進行信用評估、資料審查。每個租客在入住前須提交個人身份證，統一輸入公司租房信息系統，做到人房信息一一對應，如果租客更換，信息系統將在24小時內更新數據，確保人房信息準確無誤。

可以説，對於20-35歲的城市青年租客而言，長租公寓會是他們最具性價比的選擇，價格低、裝修潮、地鐵近、夠安全，這些，都是租客選擇長租公寓的理由。而根據獨角獸早知道所報道的數據，2020年國內租房市場規模將達2.71萬億，但是長租市場在租房市場的滲透率卻還不到10%。

如今青客、蛋殼、自如等領域內頭部企業紛紛尋求上市，也是長租公寓行業內資本湧動的表現——僅2017年就有20家長租品牌公寓完成融資，金額突破418億，數據不多，卻足夠讓資本眼紅。

燒錢擴張卻鉅額虧損，青客公寓未來挑戰重重

雖然市場空間廣闊，租客需求也在，但是目前整個長租公寓行業的發展困境卻不容忽視。

首先就是鉅額虧損問題，根據招股書數據顯示，財務方面，青客公寓2018年實現營業收入8.90億元，較2017年的5.23億元增長70.3%，但同時淨虧損金額也較2017年的2.45億元進一步擴大至4.99億元；截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的營業收入為8.98億元，同比增長51.4%；淨虧損則為3.73億元，2018年同期為3.24億元。

鉅額虧損跟青客公寓瘋狂擴張，收購房源不無關係，高價掠奪市場閒置房源，然後進行裝修改造——2018年，青客公寓對房源的裝修，平均每一個房間需要花費2萬元，而依靠單薄的租金差價來盈利，按照目前的運營效率，需要6年才能回本。重資本租賃物業、通過持續運營獲得營收和利潤，再加上大量的技術、供應鏈、管理、折舊等層面的成本，長租公寓的利潤已經被被大幅度地攤薄。

而青客公寓的收入結構又過度依賴租賃收入，根據數據，2017年租賃收入佔比97.35%、2018年租賃收入佔比89.55%、截至2019年6月30日止9個月的佔比88.29%，也即是説，青客公寓近9成的收入都是來源與租金收入，至於增值服務，包括寬帶網絡、公共事務、青客優選以及房東或租户的賠償金等所佔比例也是寥寥無幾。

再一個就是續租率問題，截至2019年6月30日止9個月，青客公寓與租户簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長於12個月。不過，在同一時期內，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超過1周後停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租户選擇了續租。2018年，每一租户的平均入住時間為8.5個月，截至2019年6月30日止9個月，每一租户的平均入住時間為7.7個月，不到一年。

不到一年的平均租期，近半的租户退房，個位數的續租率，是長租公寓共同的尷尬，頻繁換租不僅意味着公寓空置成本、獲客成本增加，也反映出長租公寓服務的客户滿意度尚有較大提升空間。

近年，不斷有長租公寓企業被"曝雷"，其中杭州樂伽公寓就是一個典型的案例。頻頻被曝雷的長租公寓，一個很嚴重原因就是"租金貸"——即金融機構向租客貸款，租客按貸款合同還款，金融機構一次性付給長租公寓運營方租金，長租公寓向房東支付租金。

與大多數長租公寓服務商一樣，青客公寓也選擇同金融機構合作，為租户提供租金貸服務，租客可以向金融機構借款以預付較長時間的租金，青客公寓則會為預付半年或一年租金的客户提供5%或10%的折扣，並將該部分預付租金用於進一步的擴張和房屋裝修。根據招股書數據，截至2019年6月30日，青客公寓已經與11家金融機構達成了合作，而其租户的65%均使用了租金貸服務。

長此以往，“租金貸"模式肯定會出現問題，一旦沒有資本進入，長租公寓企業就可能"跑路”，讓租客和房東都陷入被動局面。並且，針對"租金貸"氾濫，各地政府早已相繼出台整頓措施，三令五申之下，長租公寓未來發展更加不可預測。

對於這次上市，青客公寓想要補足資金的目的不言而喻，至於募集資金的用途，青客公寓在招股書中表示，IPO募資到的資金將分別用於擴張所覆蓋的公寓和房間數量、投資於技術方面和基礎設施以及用於一般營運用途。

其實，從某種意義上來説，青客公寓完成的四輪融資雖然總額超過一億美元，但都是風投資金，不足以支撐企業發展。而這次赴美上市，通過資本上市來借力，這種做法現可以形成比較好的導向，具有積極意義。

未來，對於長租公寓的發展，可能更多還是依靠增值業務。畢竟這些長租公寓平台掌握了租客信息、房屋信息等大量數據，成為了"流量主"，還能夠準確獲取租客的生活習慣。有了數據之後，長租公寓平台可以通過這些數據來分析客户羣體，豐富自己的生態圈，比如拓展廣告業務、配套服務、以及商業租賃來實現盈利。

瘋狂燒錢之後，迴歸理性，做好租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡，或許，青客公寓還能繼續作為領跑黑馬一路向前，打破長租公寓盈利魔咒。

本文來源：美股研究社（公眾號：meigushe）http://www.meigushe.com——旨在幫助中國投資者理解世界，專注報道美國科技股和中概股，對美股感興趣的朋友趕緊關注我們