風雲變幻40年 中國房地產的爆發與平靜_風聞

時代週報

2017年10月，在上海外灘，一處正在拆閒的空地廢墟與背景陸家嘴參天大樓的形成鮮明對比　　時代週報特約記者  孟樑

　　安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山。

　　1300年前，窮困潦倒的“詩聖”杜甫，曾為一間可以遮蔽風雨的房屋感嘆不已。但最終，他並沒有落得一個温暖之所，而是倒在了長沙到岳陽的一條破船上。從古至今，房子在中國人心中都有極高的位置，是與“家”等同的。不管是過去的筒子樓，還是如今的商品房小區，有一套屬於自己的房子，才算有了家。

　　回望中國房地產行業的發展，尤其近30年的歷史，我們可以發現，縱使風雲變幻，房地產行業也不斷經受“有形的手”撩撥，但它在百姓心中以及國家經濟中的地位，從未消減。

　　萌芽：

　　筒子樓的最後時光

　　在中華人民共和國成立後的十餘年時間裏，蘇聯在中國進行了多個項目的援助，蘇聯專家和設計師也得以深入中國人的生活，讓中國很多地方至今仍保留有俄羅斯風格的建築。

　　筒子樓，更是在全國各地都能看到。所謂“筒子樓”，又稱赫魯曉夫樓，一條長走廊串連着許多個單間，每個單間有十幾個平方米的面積，走廊、衞生間和廁所都是公用。因為長長的走廊兩端通風，狀如筒子，所以名曰“筒子樓”。

　　儘管一些建築師認為，這種住宅就像火柴盒一樣醜陋，無需任何設計，只管粘貼複製，簡直是對建築藝術的褻瀆。但它曾容納了無數中國人的結婚生子，以及鍋碗瓢盆奏響的交響曲。

　　20世紀80年代以前，中國社會還沒有“商品房”這個概念，住房制度採用“福利分房”，當時城鎮居民解決住房停留在等、靠、要，等國家建房，靠組織分房，要單位給房。

　　在1980年代，中國城鎮居民平均住房建築面積不足7平方米，“找媳婦容易找房子難”是所有人的寫照。

　　“我們一家3口人，只有9平方米的一間房，這間房包含所有功能，煤油爐子就是廚房，痰盂就是廁所。很多人把蜂窩煤爐子放在過道。”四川省成都市建川博物館館長樊建川曾如此回憶。

　　20世紀80年代，城市出現了新建的樓房居民小區。每家每户開始有了室內廚房和衞生間，筒子樓逐漸被單元樓取代。單元樓相當於西方的公寓，指設施相對完備，自成體系的獨立房子。住户除了出入自己的單元，無需和別人共用空間，居住條件上升了一個大台階。更重要的是，商品房的概念開始進入中國，一場房產革命即將拉開。

　　啓動：

　　從住房是商品，到“92”派企業家

　　1980年1月，《紅旗》雜誌發表蘇星《怎樣使住宅問題解決得快些》一文，指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。至此，我國理論界和實際工作者開展了關於住宅屬性、房租等問題的研討。

　　但在此之前的一個月，全國第一個商品住宅項目東湖新村已經在廣州打下了第一根樁。而在更早的1979年初，廣州市乃至廣東省已經在考慮用商品房解決居民的住房問題。東湖新村，全國第一個商品住宅項目，第一個引進外資開發的住宅項目，第一個實施物業管理的住宅小區。

　　1980年4月2日，鄧小平更明確地提出了住房制度改革的總體思路，提出要走住房商品化的道路。緊接着，1981年1月，中國最早的房地產企業—中房公司創辦，這意味着，中國的住房商品化道路已經開始了；萬科，也在3年後誕生，只不過，當時的萬科還是一個貿易公司，進入房地產行業是在1988年了。

　　1987年，在一個不起眼的南方小鎮啓動了一個不起眼的土地拍賣會，後據考證這是新中國進行的第一次土地拍賣，中國土地正式開始招拍掛。這個地方，叫深圳；這一年，中國地產終於開始進入商業化。這塊地一年以後建成了“東曉花園”，並在內地第一次以按揭貸款的方式出售，不到1個小時就全賣光，當時的房價已經是408元/平方米。與此形成對比的是，蔬菜價格還是以分為單位計算。

　　在20世紀80年代初，以鄧小平關於住宅商品化的一系列講話為起點，中國城鎮住房開始了對福利分配製的配套改革，但這種改革主要是針對住宅分配體制的改革，未涉及對住宅供應體制的改革，住宅的供給仍然是由國家、職工所在單位統一提供，由此市場機制完全被排斥在住宅供給體系之外。

　　人們還未完全建立住房資源依據市場來配置的觀念，公有住房佔主要比重，市場上的商品住宅份額很小，住宅的大部分還是單位建房，然後分配給職工，住宅的分配形式主要以實物配置為主，貨幣為輔。

　　房地產真正出現跨越式的發展，是在20世紀90年代。1992年，鄧小平南巡講話後的10月，中央首次提出建立社會主義市場經濟體制，有效地解決了計劃與市場的關係問題，由此帶動了整個房地產開發的熱潮。

　　與此同時，大批在政府機構、科研院所的知識分子受南巡講話影響，紛紛主動下海創業，形成了“92派”企業家，綠地、恒大、碧桂園、萬達、建業、保利這些日後呼風喚雨的房企，陸續湧上房地產行業的潮頭。據統計，1988年，全國房地產公司為3124家，此後3年，全國房地產公司基本上維持在這個數量；1992年年底，這個數字卻一下子變成了1.2萬家，到1993年又變成了3萬多家。1992年，全國商品房的銷售額達440億元，比上一年增長了80%。

　　更迅猛的房地產革命，即將在中國大地上爆發。

　　爆發：

　　“福利房”中止，商品房相約九八

　　1998年留給人們的記憶，絕不僅有《相約九八》和那場大洪水。那年1月，搞房地產的王石被時任國務院總理的朱鎔基叫去，詢問對房地產市場走勢的看法，在後來的研究者眼中，這成了某種跡象的先兆。很快，2月28日，朱鎔基主持召開國務院房改領導小組第三次會議，並亮明瞭自己的態度：“要作個決定，今年下半年停止福利分房。”

　　1998年7月3日，國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被廢止。

　　潘石屹曾説，1998年是中國房地產的一個分水嶺，計劃經濟畫上了句號，開始走市場經濟的道路。這不但是中國兩種住房體制的轉換期，也是中國人兩種生活方式的分水嶺。

　　而為了搭上福利分房的“末班車”，婚姻都開始功利起來，有的人還沒女朋友，立刻相親找個女孩結婚；有的結婚沒幾年，已經分過一套房子的，聽説30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇，立刻與另一半“假離婚”。

　　丟掉福利房的悲傷並沒有持續多久，“買房”成為中國人新的理想。長期以來，中國百姓對於家的構想中，一套屬於自己的房子必不可少。同時，一套房子可以影響的，還包括醫療條件、婚姻、子女教育等，它在很多人的計算中，幾乎等同於“幸福”。

　　北京大學教授徐遠在著作《城裏的房子》中打了這樣一個比方：中國經濟就像快速前進的列車，一個個大中城市就像是一節節車廂，買房就像是買票上車，買不起豪華卧鋪，不妨先買張站票，免得被列車拋下。

　　1998年後，房地產市場出現大熱，許多單位搶購住房來分給職工，一口氣消化了全國的存量空置房；1998年，房價突破了2000元/平方米，全國的商品房銷售面積達到12185.3萬平方米，這一數字相比1997年增長了35%。

　　也是在這一年，“房價”成為了人們茶餘飯後的重要話題。工資沒有怎麼漲的城市居民，眼看着它在2005年突破3000，2009年突破4000元，2010年突破5000元。一些大城市的房價，慢慢變得遙不可及。

　　原先對貸款頗有顧慮的中國人，才過了沒幾年，就把“按揭”這個外來詞語掛在嘴邊。2000年5月底，建設銀行的個人住房貸款總額經過8年的發展後終於超過了100億元，但此後僅過了5個月，就一躍變成了200億元。

　　房地產業在國民經濟中的比重逐步提高，房地產行業增加值從1998年的3454.5億元上升到了2007年的11854.3億元，年均增長14.7%，高於國內生產總值及第三產業的增速。而房地產行業對於GDP的貢獻率，也開始佔據重要位置，1998―2007年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率由6.32%增長到11.56%，年均9.15%。

　　而在這一階段，我國房地產從業人員數量年均增長6.6%，1998年這一行業的從業人員為94萬，到2007年這一規模達到了166.5萬；此外，通過帶動相關產業的發展，房地產業對其他產業的就業增長也發揮了積極作用。

　　房地產行業的快速發展，使得1992年前後誕生的房地產企業的掌門人，成為了富豪榜上的常客。2007年，《福布斯》“中國百名富豪榜”上，涉及房地產業的富豪接近40個，前10名富豪有4個來自房地產行業。

　　調整：

　　房住不炒，房地產迴歸平靜

　　隨着房地產行業的發展，房子不僅成就了諸多富豪，還和百姓的財富之間畫上了等號；中國人的買房熱情得到徹底釋放，房地產幾乎成為了最熱門的行業。

　　“炒房”一詞，從浙江温州逐漸擴散至全國。從2000年開始，温州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業。炒透本地樓市後，温州人開始大規模向外擴張，這就有了“温州購房團”。炒房推高了高房價，也再次讓房子成為了一件奢侈品，也成為左右人們生活質量的商品。

　　2009年，出現了一部現象級的電視劇《蝸居》。至此，中國都市劇中的愛情，便再也沒有繞過“房子”二字。在經歷2008年的金融危機後，2009年房地產業強勢反彈：2009年，中國的商品房銷售面積達到9.5億平方米，同比上漲了44%。

　　在2009年，央行對房地產全面鬆綁，個人房貸利率下限擴大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定。於是這一年，房價止跌回升，全面燃爆，當年房價上漲25%。一高一低，催生了兩個“國十條”。

　　2008年，國務院出台擴大內需十項措施增加千億元投資，即後來大家簡稱的“國十條”；而在2010年，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發佈《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”。

　　其實，2010年之前國家還曾出台過多個調整措施，無形的手和有形的手同時發揮作用，使得2010―2015年間，全國房價基本不漲不跌、投機絕跡、大橫盤狀態，庫存閒置商品房數量飛速增加，一直到2015年底國務院出台去庫存政策刺激房地產，房價引爆了一波翻倍漲幅。

　　2016年9月，更為嚴格的調控政策出台，“限購限貸，限售限價”，直到現在，調控政策並沒有鬆綁跡象，房地產進入到平穩時期。

　　經過了幾輪調控，“炒房團”幾乎已經全軍覆沒。幾乎可以肯定的是，房地產商們的好日子一去不復返。2019年11月7日，福布斯再次發佈了中國富豪榜，其中最為明顯的變化是，房企老闆財富都有不同程度的縮水，“國民公公”王健林更是以減少了682億元財富，而登上了微博熱搜榜。

　　但是，在一些城市裏，對於很多中國年輕人，依然處於想做“房奴”而不可得的狀態。兜兜轉轉，房子難以無視，終究還是那個瞬間就能激發集體情緒的話題。