關於小區停車服務收費政策探討_風聞

目前物業管理中對停車權爭議相當大，在我們物業糾紛處理中佔了相當大的比重，到底停車場所的所有權歸誰，應不應該收費，收益怎麼分配都是矛盾的焦點，本文就湖南省小區停車服務收費從物權法以及相關職能部門的管理辦法政策演變和依據，做共同探討。

一、  小區停車區域所有權。

《物權法》第七十四條“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”

規劃內的車位和車庫首先滿足業主需要，在2019年《湖南省物業管理條例》第五十條“物業管理區域規劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。”有具體的規定。規劃外的佔用共有道路或其它場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。業主共有並不是個別人或少數業主所有，在物權法闡述中，業主共有的實現是通過業主大會多數（雙過半）業主同意來確定的。無論是物業服務企業還是個別業主的主張，要成為法定有效，必須通過業主大會多數表決。按照“誰主張，誰舉證”原則，主張人必須取得大多數業主認同。

還有一點必須闡明的是規劃外的車位必須是小區原道路或其它用於停車的場地不能佔用改造公共綠地或已經有明確用途的公共區域（如用於鍛鍊或休閒的文化娛樂場地和單一人行通道）作為車位，同時符合消防安全標準。另外要注意原來的房改房和單位集資公房土地屬於國有，地面道路所有權仍屬於原單位。。

二、  小區停車服務收費。

湘發改價調〔2017〕4號《湖南省物業服務收費管理辦法》“第二十一條  “物業管理區域內的機動車停放服務收費、水、電、氣等價格按照價格主管部門有關規定執行。已收取機動車停放服務費的，不得重複收取車位物業服務費。”

湘價服〔2010〕76號《湖南省物業服務收費管理辦法》第二十二條中對機動車停放服務做了詳細解釋“物業管理區域內的車輛停放服務，包括場地佔用服務、停車物業服務及車輛特約保管服務。”

湘價服【2014】11號《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》中第二條“本辦法所稱機動車停放服務收費是指為機動車有序停放和場地佔用並提供相關服務而收取的費用。”

第七條“（一）下列停車場機動車停放服務收費實行市場調節價，收費標準由停車場經營者依據經營成本和市場供求等因素，按照補償合理成本、依法繳納税費、獲取合理利潤的原則自主確定，並保持收費標準相對穩定：…… 5. 已成立業主委員會的住宅小區停車服務收費由業主大會或業主代表大會決定，未成立業主委員會的住宅小區停車服務收費由停車服務管理方與入住業主參照本辦法協商決定或在物業合同中約定。”

在湘價服【2010】165號《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》中對於機動車停放服務收費內容有清晰界定**第十九條“居民住宅小區機動車停放服務收費由場地佔用費、停車服務成本和法定税費構成。**建築區劃內用於停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，其場地佔用費根據歸屬情況由雙方約定執行。**佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放機動車的車位，屬於業主共有，其場地佔用費由業主委員會確定，收益由全體業主享有。**對已購買或租賃車位使用權的業主，不得收取場地佔用費。”

從上述政策演變可以得出結論小區機動車停放服務屬於市場調節價，是必須要收費的。機動車停放服務收費包含了場地佔用、合理成本、應繳税費三個方面。場地屬於業主共有，所以業主對場地佔用收費有決定權，但服務成本和應繳税費由停車服務管理方支出，這部分費用收繳屬於停車服務管理方的權利。在湘價服【2010】165號《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》中對業主共有權利部分表述非常清晰明確。

湘價服【2014】11號《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》中未成立業委會前的小區車輛停車服務收費也屬於市場化調節收費，但具體收費標準是停車服務管理方（物業服務企業）與入住業主參照機動車收費辦法協商解決或在物業合同約定。那麼協商無法達成一致或者物業合同未約定，就只有依照現行機動車收費管理辦法收費（政府指導價）。

三、  停車收費的減免。

湘價服【2014】11號《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》第十五條 下列情況之一的，免收機動車停放服務費：

（一）各類停車場在非營業時段；

（二）道路人工值守停車泊位在無人值守期間，道路自動計費停車泊位在規定的夜間（晚上22：00至第二天早上7：00）或非車流高峯時段；

　　（三）進入國家機關、社會團體及其他公益、公用企事業單位辦理業務合理時間內並能提供相關憑證（如會議通知、辦理業務的回執、交費票據等）的車輛；

　　（四）進入住宅小區不超過一小時和業主搬家的車輛；

　　（五）進入未設置即停即走專用通道的停車場即停即走或停放15分鐘以內（含15分鐘，獨立專業機械立體停車樓除外）的車輛，以及夜間在城市道路臨時停車泊位停放的公共汽車；

　　（六）執行任務的軍、警車輛和消防車、救護車、救災搶險車、郵遞車、環衞車、市政設施維護維修車、殯葬車；

　　（七）公共停車場、道路臨時停車泊位等公共停車場所對持有合法殘疾證件的殘疾人駕駛的車輛；

　　（八）法律法規規定的其他應當免收車輛停放服務費的車輛。

第十六條 機動車停車場應當對殘疾人專用機動車及交通事故處理期間的機動車的停放服務收費，實行半價優惠政策。

四、  收費的分配。

物業服務企業承擔小區內公共區域管理維護工作，並在業委會成立前實際代管應歸屬業主的共有收益，應當及時公佈業主共有收益情況。在業委會成立後可按業主大會約定繼續代管或劃轉業主共有收益，可以適當收取代管費用。

小區共有車位收取的停車服務佔地費收益屬於業主共有，在提取共有車位相關維護保養以及額外清掃保潔安全看護和必要公共責任保險等費用後劃轉小區業主專項維修基金或業主大會約定支出項目。業主大會未約定或業委會尚未成立的，共有收益可以抵減共有業主物業管理服務費用。具體分配比例，由業主大會委託業委會與物業服務企業共同商定，業主大會未約定或未成立業委會的按照房地產主管部門和物價主管部門行業指導政策分配。