底特律的街頭建築師：住房拯救一座城_風聞

作者：孫燦

“如果你是一名建築師，你為什麼要學習公共管理?”

“當我們看到城市變得更加密集和多樣化時，我們如何開始創造更和諧的空間？從理論上講，如果人們住得離得越近，可能會變得越混亂。”

“幫助致力於振興有色社區的非營利組織，加入從不同角度展示價值的設計公司，確保建築環境的未來真正反映我們塑造的社區。”

本講座由GSD住房研究聯合中心主任Christopher Herbert開篇介紹

毫不誇張地説，如果沒有鄧洛普教授(Professor Dunlop)堅定不移的遠見和堅持不懈的努力，我們今天可能沒有機會在這裏慶祝住房聯合研究中心成立60週年。因此這個講座以一個小而重要的方式來表達對他所做一切的感激：促進對住房問題的理解，提供政策信息，培訓下一代住房領導人。鄧洛普演講 (Dunlop lecture) 從住房問題的多種視角出發，為住房建設、金融、政府的傑出領導人提供了一個平台。直到今晚講座中還沒有出現過一位實踐建築師。所以今晚我們很高興能迎來金伯利•道爾(Kimberly Dowdell)來填補這一空白，分享她的故事。

*Dunlop lecture: 旨在表彰約翰·T·鄧洛普 (John T. Dunlop) 教授的貢獻方面。教授一生從事調解，仲裁和爭議解決工作, 對國家建築業和住房做出突出貢獻。

回顧過去的講座列表，可以看到自本世紀初系列講座開始以來最為突出的住房問題。在最初的幾年裏，政府非常重視居住者擁有住房的機會，這反映出當時國家的重點是糾正過去住房市場不平等的政策目標。在隨後的幾年中，租賃性廉價用房(affordable rental housing)*佔據了中心舞台，並需要在聯邦政策中實現更大的平衡。

*租賃性廉價用房 (affordable rental housing) ：收入低於家庭收入中值的社會階層負擔得起的住房單位。

近年來這些講座着重探討了住房政策(housing policy)在社區中所扮演角色的重要性，因為越來越多的社會科學研究強調了一個人的成長環境和成年後社會生活水平之間的緊密聯繫。所以今年將繼續這一主題，但將會特別關注如何促進社區復興(the revitalization of neighborhoods)這一挑戰。這個問題被忽視了很多年。

當全國各地的城市都面臨着日益明顯的中產階級化壓力(gentrification pressures)時，我們往往忘記了那些針對性投資需求的社區——為生活在這些地區的數百萬人創建穩定、健康的社區。正如不久前在《國家住房報告》(the State the Nation’s housing report)中所報道的那樣，2000年至2015年間，生活在貧困率(poverty rates )40%以上的社區人數翻了一番，從300萬人增加到600萬人，其中五分之一生活在城市地區(urban areas)。

城市生活的吸引力越來越大，這讓人們對城市的需求和投資有了新的希望。但同時風險依然存在，那就是正在進行的更新不會造福於這些年衰落的社區。於是我們希望尋找一位在公平發展領域 (the field of equitable development) 的國家領袖來談論這些問題，特別是來自設計領域的專家，我們很快就找到了金伯利·道爾 (Kimberly Dowdell) 。

金伯利(Kimberly)講述了自己作為一名建築師的最初經歷——她回憶道，小時候當她看到家鄉底特律(Detroit)破舊的建築時，她下定決心要通過修復這些建築來修復這座城市。她開始在康奈爾大學(Cornell)學習建築，然後在紐約和華盛頓工作，擔任建築師(architect)和房地產項目經理 (real estate project manager) 。在此過程中，她與合夥人共同創立了SEED, social, economic, environmental, design，以促進每個人在社會、經濟和環境健康的社區中生活的權力為使命。

由於她對公共服務(public service)的貢獻，她被ImpactDesignHub.org評為2012年100位國家公益設計領導人之一。但她逐漸認識到解決城市社區面臨的挑戰需要更廣泛的工具和途徑，於是她報名參加了肯尼迪學院(Kennedy School)的公共管理碩士項目(masters public administration)，在那裏她是該校公共領導力中心(Center for public Leadership)的希拉·c·約翰遜 (Sheila C. Johnson) 領導組的研究員。

後來她回到了家鄉，先是在底特律工作，然後在2017年以企業家的身份加入Century Partners。她還曾在密歇根大學 (University of Michigan) 建築學院 (Taubman and College of Architecture) 擔任講師，並於今年(2019年)1月起擔任全國少數族裔建築師組織 (National Organization of Minority Architects) 主席。

Century Partners與底特律菲茨傑拉德社區 (Fitzgerald neighborhood of Detroit) 和慈善機構建立了一家名為Fitz Forward的合資企業，為該社區的復興提供了一種獨特而全面的方式。這個項目的目標很宏大——重新開發100套待售和出租的住房，並採用創造性的選址方法重新利用250多處空置地塊。但是正如金伯利(Kimberly)自己所指出的，在追求社區復興的過程中，方法必須是全面的。因此，Fitz Forward也為居民提供了勞動力發展、互聯網滲透和金融掃盲課程的機會。

作為諾瑪(NOMA)的總裁，她提出了一項雄心勃勃的計劃，旨在幫助擴大非裔美國人建築師的話語權。在一個非裔美國人佔總人口13%的國家，非裔美國人建築師的比例還不到2%。該計劃的目標是確保少數專業人士能夠在振興Fitz Forward等地區中發揮作用。

我們渴望將國外的學科和專業結合起來，以整體的方式解決國家的住房問題和挑戰。今晚很高興能從金伯利(Kimberly)那裏瞭解到更多關於社區復興的願景。希望她今晚的講話能激勵所有人。最重要的是，我們希望她的演講和她正在進行的工作能夠幫助指導下一代的建築師、開發商、規劃者和政策制定者，他們將幫助塑造共同的城市未來。因此，我非常榮幸和愉快地向大家介紹金伯利·道德爾 (Kimberly Dowdell) ，由她來進行今年的鄧洛普演講 (Dunlop lecture)。

講座正文

Kimberly Dowdell

大家晚上好。非常感謝你們邀請我。感謝聯合住房研究中心(Joint Center for Housing Studies)邀請我來做這個講座。如前所述，我曾就讀於約翰肯尼迪政府學院(John F. Kennedy School of Government) 。我是公共領導中心 (the center for Public Leadership) 的一員，我真的很喜歡我在肯尼迪學院的經歷。那是幾年前的事了，但我一直印象深刻，因為我可以和很多不同的人交流。我們班有來自70多個不同國家的200多人，這是一個很豐富的多樣性。

人們經常問我的一個問題是，“如果你是一名建築師，你為什麼要學習公共管理?”或“你為什麼要去政府學校”。我總是説，建築是公共領域的一部分。希望你們能更好地理解建築和公共政策，公共管理如何結合在一起，以建設更好的未來。

我上肯尼迪學院的另一個原因是我其實是約翰肯尼迪的粉絲。我覺得他是最酷的總統。這是他的一句名言：不要問你的國家能為你做什麼，而要問你能為你的國家做什麼。於是我在思考我們能為城市做些什麼。

城市的發展

當我在中學時，那時我有機會開展第一篇論文研究——那是在谷歌之前。在擁有今天這些先進技術之前，我得去圖書館，這讓我想起了科技發展的速度有多快。舉個具體的例子，有一個叫做摩爾定律的原理，它討論了計算機的整體處理能力如何每兩年翻一番。1981年IBM推出了MS-DOS*。早在2007年智能手機出現了。到了2019年，昨天蘋果剛剛發佈了一場盛大的新聞發佈會。所以如你所見，我們將不斷地面對技術領域的重大變革。科技如此重要，它是影響城市發展的主要因素之一。這是SOM的一幅圖片，描繪了羅斯福島(Roosevelt Island)的康奈爾理工學院(Cornell Tech)。幾年前，布隆伯格(Bloomberg)在紐約市發佈了一份RFP(Request For Proposal, 需求建議書)，以推動紐約作為科技巨頭向前發展。其目標是成為硅谷(Silicon Valley)的領頭羊和競爭對手。所以他們在這些新的基礎設施上投資了數十億美元，這是很重要的，因為技術不僅對建造的環境有很大的影響，而且對我們彼此之間的互動也有很大的影響。它實際上塑造了工作的未來。

*MS-DOS：DOS是個人計算機上的一類操作系統。1981年IBM發佈了第一台個人計算機。

但是科學技術並不是什麼新鮮事。這是迭戈·里維拉(Diego Rivera)的一幅畫， 存放在底特律藝術學院(Detroit Institute of the Arts.)。這幅畫完成於1933年,它描述了發生在底特律的自動化流水線(assembly line)。從本質上説，正是引進這些技術使底特律成為了一個偉大的城市。

讓我們快速瀏覽一下底特律的一些數據，紅點代表着這個城市發生的事情，藍點代表着一個我的個人故事。第一個紅點在1913年左右，亨利·福特(Henry Ford)發明了第一個裝配線上的T型車(Model T rolled off of the assembly line)。第二個點在1920年左右，我的曾祖父從喬治亞州(Georgia)的鄉下搬到了底特律。下一個是大蕭條時期(the great crash)，也是迭戈·里維拉(Diego Rivera)繪製工業壁畫的時期，這表明底特律是一個工業城市，很明顯是汽車工業。1946年我的祖父母搬到了這裏。1947年他們在底特律東部買了第一套房子。就在幾年後的1950年底特律的人口達到了200萬的峯值。1960年底特律成為美國人均收入最高的城市。很快它就滑了下來。但這是另一個重要的標誌，那是在1968年發生的一場大規模的叛亂。很多城市都經歷過這次叛亂，那是城市歷史上的一個重要轉折點。我很幸運在80年代出生在這裏，大概在1994年我決定成為一名建築師。然後我在2001年離開了這座城市去學習建築。2013年底特律是申請市政破產最多的城市。在2015年，我回來了。我不確定人口是否還在增長，但人口普查是在明年，所以讓我們拭目以待。

那我為什麼決定學建築呢?這是底特律市中心的一棟建築。這些照片是很久以前的。這是哈德遜百貨公司，它曾經是世界上第二大百貨公司。它確實代表了底特律多年來的活力。

然而當我還是個孩子的時候，這就是我所看到的。作為一個11歲的孩子，我記得我對自己説，如果修復了建築，那麼我們就能修復城市，一切都會更好。我後來意識到，這一切都不是這麼回事。但事情就是這樣開始的。“我要成為一名建築師。我要修復這些建築。”

這是一張底特律1949年和2013年的對比照片。很多住宅都被推倒了。我作為一名建築學學生研究了這個問題，想弄清楚底特律發生了什麼，以及建築學如何幫助解決這個問題。在這兩張對比圖中我們可以看到更大的問題——城市設計的問題。我們都應該去思考如何扭轉這種局面。

造成這種情況的一個主要因素是劃紅線註銷 (redlining)。在20世紀30年代至50年代，有很多政策給有色人種帶來了很多不公平和不利因素。銀行基本上不會貸款給第四等級地區的人，或者説是位於紅色區域的人。因此它對財產價值(property values)和人們獲取資本的途徑產生了負面影響。這導致了底特律投資大量減少。

* redlining: 劃紅線註銷,以直接或間接地提高價格，拒絕向經濟風險較低的社區發放住房貸款或保險的政策。

這種系統性投資(systemic investment)，如果你想更深入瞭解，可以參考一本非常棒的書——《法律的顏色》，這本書的作者是理查德·羅斯坦。它詳細介紹了促成我們今天所看到一切的所有事情。

創傷，公平，彈性

幾年前，我有幸以學生的身份參加了鄧洛普講座(Dunlop lecture)。喬納森·羅斯(Jonathan Rose)做了一個關於ACE(Adverse Childhood Experiences，兒童期不良經歷)*的演講。我發現這是一個非常具有煽動性的話題。一個房地產開發商在談論童年時期的不良經歷是什麼? 在很大程度上，貧困的確是造成這種情況的主要原因。這種影響不會只發生在一代人身上。這會影響到他們的孩子，他們孩子的孩子。所以這是一個真正的問題。因此就民生而言，這是一個真正的代價。

*ACE：Adverse Childhood Experiences，兒童不良經歷是兒童時期（0-17歲）的潛在創傷事件，例如遭受暴力，虐待或忽視；目睹家庭暴力；並有家庭成員企圖自殺或死於自殺。

雖然經歷創傷，但是可以獲得恢復，這就是運用公平(equity)方法。我小時候有過一段特別的經歷，那就是我有過ACE(Adverse Childhood Experiences，兒童期不良經歷)。我小時候和我母親一起生活，她有心理健康問題。她是一個好人，卻不是一個好的母親。所以我的某些經歷確實導致了一定程度的創傷。小時候我和媽媽在底特律租的房子裏被趕了出來。那時我在一個普通的公立學校上學，但是我的母親努力讓我進入一所更好的學校，叫做吉布森天才學校(Gibson School for the Gifted)。後來我接受了更高等的教育。這在本質上改變了我的生活。所以我認為權益是正確的。如果有不好的事情發生，你運用權益，事情會恢復甚至變得更好。我認為城市也可以有同樣的體驗。我認為城市會經歷創傷，但是如果恢復得當，他們會更有韌性(resilience)。

Fitz Forward項目

社區改變未來

現在有一個由Bedrock Development牽頭的計劃。底特律有個億萬富翁叫丹·吉爾伯特(Dan Gilbert)，他在底特律市中心的觸媒式發展(catalytic development)中佔了主導地位。這就是他的項目。設計由Shop Architects完成，所以效果圖非常漂亮。它確實反映了底特律市的未來，以及我們所希望的未來。我們希望這座城市通過這一全新的生命週期(new lease on life) 實現真正的公平(equity)，能夠真正開始產生我們希望看到的韌性(resilience)。

我也在密歇根大學教書。去年一個研討會是關於底特律。底特律全市總面積為139平方英里，市中心(Downtown Detroit)和中城(midtown Detroit)佔大約10平方英里。只有這裏得到了真正的投資。就是這裏的黃色區域。毫無疑問，整個城市都有實力雄厚的地方。但是我們只在這一領域看到很多觸媒式發展(catalytic developments)。

我是Century Partners的合夥人，我們正在盡力幫助其中的4個社區(底特律是一個擁有105個社區的城市)，目前的重點是那些已經很強大的社區，或者離很強大社區較近的社區。我們的戰略本質上是着眼於一些有空置的地方，並真正支撐起這些地區。比如在一個街區內，可能會有很多空置的房屋，我們所做的實際上是創建了一個房地產私人股本基金(real estate private equity fund)來購買某些房產，對它們進行改造，讓它們恢復生產生活後使社區再次充滿活力。

舉個例子。我的合夥人戴維·阿拉德(David Alade)和安德魯·科羅姆(Andrew Colom)於2014年創辦了Century Partners。這是他們的第一棟房子。這是他們在阿特金森大街(Atkinson St)上買的複式公寓。我們集體購買了所有空置的房屋，它們已經年久失修。事實上大多數租客都是年輕的城市建設者，他們真的想在底特律闖出一片天地。看到這些地方居住着真正相信城市未來的人們，真是令人興奮。

我很榮幸能管理這所房子的改造工作。我們以71000美元的價格買下了它。在一個美國的大城市,花71000美元買一棟這樣的房子太瘋狂了，但這確實發生了。我們投資了約150000美元用於修復改造，最終以290000美元的價格賣了出去。這只是我們工作過程的一個簡單例子。

這是北部一個四單元公寓的圖片。我的搭檔戴維·阿拉德(David Alade)要接受這個大挑戰。

這是完成後的樣子。很明顯這比讓它空着要好得多。

鑑於公司在過去幾年裏所做的成效，底特律市鼓勵我們申請RFP(Request For Proposal, 招標書)——基本上是100個住宅的改造工作和250個空地的重新設計。我們和合作夥伴The Platform一起促成這些設計。從左到右依次是安德魯·科羅姆(Andrew Colom)，我，戴維·阿拉德(David Alade)， 然後是我們的合作伙伴The Platform的管理者，彼得·卡明斯(Peter Cummings)和迪特里希·克諾爾(Dietrich Knorr)。我們決定從一個可持續的、全面的角度來解決這個問題。

我們的原則是把社區團結起來，幫助賦予他們權力，讓他們能夠自己解決問題。這是一個按貧困程度劃分的社區。但我們認為，如果能介入合適的資源的話，我們可以改善這裏的貧困程度。

我再介紹一下這裏的背景，選擇這個社區的部分原因是它離城市的一些富裕地區很近。它還位於兩所重點大學之間，即仁愛大學(University of Mercy)和瑪麗格羅夫學院(Marygrove college)。這四分之一平方英里的區域是工作重心，我們將創造一個新的模式，在社區範圍內實現可持續的再發展。

這是一張航拍照片。這是我們要研究的住房存量(housing stock)的一個樣本。市政府建了一個叫埃拉·費茲傑拉德公園(Ella Fitzgerald Park)的公園。我們正在改造接近260個地塊，100個房子。隨後我們清理掉那些無法留存下來的房子。

這是一個簡單的平面圖。這是由城市資助的中央公園。所有的橙色或其他顏色我們現在正在研究的整個街區不同類型的房子。

這是一個公私合作伙伴關係(public private partnership)的好例子。我們與市政府、合作伙伴The Platform以及許多社區組織密切合作，確保這個項目的可行性。

這裏有一些前後對比的照片，顯示了我們從底特律土地銀行管理局(Detroit Land Bank Authority，簡稱DLBA)購買的一些房屋的狀況。幾個月後我們把這個廢舊的房屋變成一個非常漂亮的房子，給這個年輕的家庭居住。他們的婚禮是10月份在他們的房子裏舉行的。

這是另一組前後對比圖，在投資改造以後這個房屋的情況變好了很多。

還有一組改造之前、改造中和改造後的圖片。真的變好了很多。

這些可愛的小房子代表了很多人的未來。圖中是上週在《底特律自由報》(Detroit Free Press)上發表的一篇文章，它談到了底特律很少有黑人獲得住房抵押貸款(home mortgages)。這確實是個大問題。黑人不僅僅是很難通過抵押貸款的形式獲得資金，即使是在發展方面也很難獲得銀行融資。所以一般來説在底特律貸款是非常困難的。但如果想要做出改變，提升權益問題是前提之一。掌握獲得資本的途徑是必須解決的問題。

三方協作(Tri-Sector Collaboration)是一種幫助解決這些問題的重要工具。我認為如果想對城市產生可持續的影響，我們必須作為私營部門(private sector)與公共部門(public sector)和非營利部門(not-for-profit sector)密切合作，這一點非常重要。這三方在底特律這樣面臨挑戰的地方都非常關鍵。

設計的力量

另一件要記住的事情是設計真的很重要。温斯頓·丘吉爾(Winston Churchill)曾經説過，我們塑造建築，然後建築塑造我們。在規劃的層面設計也很重要。我認為在某種程度上，開發人員就像設計師。他們設計出對社區的願景，對建築的設想。他們應該和優秀的設計團隊、優秀的架構師一起實現這個願景。

我認為不同層面的設計是很重要的。各方實現最大化的合作才會帶來長久的收益。盈利能力對項目的可持續性至關重要。我説的不僅僅是綠色的可持續性，而是可以維持並經受住時間的考驗的可持續性。就像Fitzgerald這個項目一樣。實際上我們目前正在研究的這些住房應該長期保持使用狀態，它們的價值會隨着時間的推移而增長。這是美國夢的一部分。我們希望Fitzgerald項目能做到這一點。我們還希望看到Fitzgerald項目成為一個先例，不僅是在這個特定的街區，還包括整個底特律市以及全國其他城市。

作為NOMA的主席，我非常強烈地感到，作為代表發聲(representation)很重要。好的設計的一部分是擁有一個能夠反映他們所服務的社區的設計團隊。圖中是我去年在芝加哥，受任NOMA主席，我做了一個關於ALL的演講。

ALL是途徑(access), leadership, 和legacy的首字母縮寫。我認為作為一個組織，我們為4000到12000名建築學院的學生以及那些正在申請執照的人提供更多的機會，這一點非常重要。這就是A(途徑:access)。領導力(Leadership)很重要。一旦你獲得了執照，你如何在你的職業中真正地領先？在公司裏，你如何領導？如何成為一名企業家？你如何成為一個開發者？你可以有很多不同的領導方式，不同的方式可以產生不同的影響。所以我們希望能夠在成員中培養這種領導力。最後一個L是延續(legacy)。這實際上是為了確保公司所有者以他們自己的定位來考慮他們的未來，以回報子孫後代。

城市的未來

所以應該如何看待城市的未來呢？人口肯定會變得更加密集，更加多樣化。如何確保我們正在做的工作是公平的？怎樣才能做出正確的選擇呢？

人口數量確實在增長，舉個簡單的例子——到2050年，全球2/3的人口將居住在城市。在美國，到2050年人口會從3億增長到4億。那麼未來大家將住在哪裏呢？這就是我想知道的。我認為我們應該共同努力解決這個問題。

另一件在美國特別需要注意的是：多樣性的增長。根據布魯金斯學會(Brookings Institute)的數據，到2045年，美國的大多數人將是有色人種(people of color)。圖中是大概的比例分析。我認為這是值得注意的，因為目前很多權力都掌握在白人男性手中。應該如何理解這些人口結構的變化?

還有科技的進步，機器人將取代我們的工作。這一切都讓人非常有壓力。那麼誰來負責解決這些問題呢？誰來處理日益增加的人口密度，人口多樣性，氣候變化和所有與這些事情相關的複雜的問題？我鼓勵大家一起努力思考如何解決這些問題。我認為跨學科解決問題是非常重要的。

當我在肯尼迪學院(Kennedy School)的時候，艾德-馬爾尚(Ed Marchant)在課上問了一個問題: 什麼是黃金法則(Golden Rule)? 有人知道那是什麼嗎?我和我的祖母在一個基督教家庭中長大，所以我認為應該是:己所不欲，勿施於人。而這並不是艾德-馬爾尚(Ed Marchant)想要分享的答案。他説黃金法則就是擁有黃金的人制定規則。所以既要考慮他人，但也要幫助制定規則。總而言之，做你認為有價值的事情。所以真正可以制定規則的是美國三大最富有的這三個男人。但我鼓勵大家思考那些利用自己的資本渠道去做積極事情的人。

希拉·c·約翰遜(Sheila C. Johnson)就是這樣一個人。她是我的榜樣，不僅是因為她創設了theSheila C. Johnson Fellowship，我也是獲得獎學金最早的一批人之一，但是她也教會了我們很多東西，她鼓勵我們把自己當作自己生活的CEO。她是世界上第四富有的黑人女性，並把她的財富用來幫助下一代。她創設這項獎學金，旨在解決不平等問題，或幫助學生或者專業人士解決社區的不平等問題。

即使有希拉·c·約翰遜(Sheila C. Johnson)這樣的人在努力，非洲裔美國人在貧富差距方面還是嚴重落後。可以看到美國白人家庭的平均淨資產約為11.7萬美元，而非洲裔美國人是1700美元。這確實反映了黑人社區的許多問題，如何幫助他們縮小貧富差距，提高他們的地位。如果繼續現在這樣，到2053年，非裔美國家庭的數量將達到零。這太糟糕了。該怎麼辦呢？

我認為部分解決辦法是在房地產領域，必須把房地產看作一種工具。我之前講過的獲得教育，獲得高質量的工作都是很重要。我們還必須確保每個人，特別是非裔美國人，都能在他們世代分離的新的社區裏擁有新的未來。在很多地方看到的情況是，當一個社區得到關注，人們開始投資，然後通常是那裏經濟最脆弱的人被迫離開。我認為必須努力確保人們能夠有安全穩定的住所，才能過上有意義的生活。

我認為孩子就是未來，我們所做的一切都是為了這些孩子們。我們必須保護我們的未來，尤其是那些最容易被驅逐，甚至無家可歸的人。對於有孩子的家庭來説，住房保障是最重要的事情之一，因為我們希望確保孩子們得到保護。作為城市和建築環境的領導者，這項工作確實是我們的責任。

要問問自己能為城市做些什麼，能幫助有色人種的開發者做些什麼，他們正致力於平等地發展有色人種的社區，我認為這很重要。幫助致力於振興有色社區的非營利組織，加入從不同角度展示價值的設計公司，確保建築環境的未來真正反映我們塑造的社區。最後，放手去做。再一次，把自己想象成自己生活中的CEO，開始思考真正塑造未來的方式。我在這裏鼓勵大家瞭解併為縮小貧富差距做貢獻，因為最終我們需要保護孩子們，從而保護我們共同的未來。謝謝大家！

問答環節

Q

非常感謝你的講座，內容豐富多彩，充滿了你生活中的趣聞軼事。你談到了那個百貨商店，並展示了它在發展中的樣子。正如你提到的，通常情況下這些偉大的項目在復興城市時，會有意想不到的結果，比如你提到的財產價值的上升。所以你可以談談其他積極的措施嗎，底特律現在有哪些措施可以確保社區中低收入的人們不會流離失所呢。

A

謝謝你的問題。我認為底特律市做得很好，他們在設法制定干預措施政策，以防止你提到的許多與流離失所相關的問題。我認為所有城市都需要更深入地思考這些問題，並找出干預的方法，這樣人們才能得到保護。比如我知道在紐約房租是受控制的。在全國範圍內有一些開發協議要求開發商支付一定的收益。所以我沒有這個問題的所有解。我認為它是因地制宜的。重要的是，要讓那些有可能因發展而被消極或積極地取代或影響的社區參與進來，瞭解他們真正的需求是什麼，然後與他們合作，並與公共部門、私營部門和非營利部門合作，為這些問題定製解決方案。

Q

你好，我來自底特律。我整個春假都在那兒，只是想感受一下市中心正在發生的事情。所以我想問，你如何看待保障性住房(mixed income housing )*？隨着市中心的發展，人們仍然想住在這些單户的住房裏嗎?

*保障性住房(mixed houing income )：對低收入美國人來説，保障性住房是傳統住房補貼計劃的替代品。保障性住房社區是由不同負擔能力水平的單元組成的開發項目，有些單元以市場價格出售，有些則以低於市場價格出售給低收入家庭。

A

這個問題問得好，我認為有些人確實對居住在更密集的地區感興趣。我生活在華盛頓和紐約，我喜歡密度高的地區，我住在公寓裏，住在有很多其他單元的建築裏。但有些人更喜歡單户住宅。這顯然是個人的決定。但我認為在經濟方面，很多人始發現他們負擔不起住在市中心的多户住宅。因此我們希望可以提供更多可行的選擇。底特律在幫助人們進出城市方面做得非常好。在60年代城市更新時建立了一個非常棒的高速公路系統。你可以在不堵車的情況下在15分鐘內從市中心到達Fitzgerald neighborhood。所以思考這個問題的時候就會發現，這個城市的很多條件都向單户住宅開放，因為單户住宅的價格要比在市中心的多户住宅的價格便宜得多。

Q

你好，我最近了解了一些關於種族的話題。“白色空間”(white space)這個詞對我影響很大，因為我所在的社區裏全是白人。任何其他膚色的人進入都可能造成不好的公眾影響。我想知道NOMA的項目，或者其他城市規劃的項目，會選擇如何影響這些白色空間，或者如何以積極有效的方式改變白色空間？因為最近在學校裏，我瞭解到有超過一半的同學的鄰居都是白人。

A

這是個很好的問題。我不知道我是否有答案。但我承認確實存在很多白色空間(white space)。從我展示的數據來看，隨着時間的推移，這個國家變得越來越多樣化，我呼籲我的白人兄弟姐妹們更加歡迎那些與他們膚色不同的人。我認為通常情況下，白人社區存在就是因為貧富差距——這些地方都很貴。這並不是説有色人種都很貧窮，因為我剛提到了像希拉約翰遜(Sheila C. Johnson)這樣的人。

在關注白色空間(white space)的時候，應該關注有什麼方法可以開始鼓勵引導這些區域開放。我不知道NOMA是否有任何滲透白色空間的具體計劃，但這聽起來很酷。我認為確實需要更多地意識到這一點。當我們看到城市變得更加密集和多樣化時，我們如何開始創造更和諧的空間？從理論上講，如果人們住得離得越近，可能會變得越混亂。如何創造公共空間，建築，和所有類型的干預，在不同的人一起生活在城市和其他環境中。

Q

你好，謝謝你的演講。我的問題是，城市是由金錢和美元驅動的。人們被趕出城市，是因為工業和就業機會被帶出了城市。我想了解你做的任何設計或者項目是否與某種經濟驅動力(economic driver)有關，這種驅動力可以給街區帶來某種工作，讓居民在自己的家中擁有某種生意，或者讓使街區擁有某種市場，或者其他可以增加街區的經濟階層的動力？因為到最後如果人們住不起城市裏的住房，他們就會被趕出去。所以我的問題在某種程度上是一個循環的問題，如何讓更多的人能夠實現這個目標呢?

A

是的，這是一個非常重要的問題。剛才我沒有詳細介紹，但是Fitzgerald是一個公私合營的項目。因此我們期待底特律市盡其所能，為商業項目創造更好的環境，而不僅僅是沿着商業走廊(commercial corridor)。這也是為什麼選擇這個社區的另一個原因，因為它曾經有非常活躍的商業走廊，可以創造出能夠振興這個地區的商業。同時我們也在研究新的分區干預措施(zoning interventions)，以幫助人們在家中經營業務以及諸如此類的事情。作為開發者，我們還要和公共部門、合作伙伴和非營利部門共同努力，創造更多這樣的機會。但我100%同意你的觀點，這其中很多都歸結到經濟學上。每個人都有自己的角色。我們都是拼圖的一角，組成更大的畫面。

Q

你好。令人振奮的講座。謝謝你和我們分享你的故事。我感興趣的是，你為什麼要去學建築呢？你從建築學教育中得到了什麼？是什麼吸引你去肯尼迪學院的？

A

謝謝你！我認為建築學院最有價值的事情之一就是學習如何解決問題。設計是一個迭代的過程，我之前提到過。把注意力集中在一個特定的問題上，一遍又一遍地重複，被你的教授批評，有一個緊張的環境，那就是建築學院。

從某種程度上來説，價值主張是在為現實世界中遇到的問題做準備，我重要的是解決問題的能力，這與建築學院學到的批判性思維是有很大關係的。這個行業可以更好地向我們的客户傳達這一價值。在全球範圍內的過去的幾十年裏，其他的職業已經介入並承擔了一些傳統上建築師的角色，所以我們有更大的價值主張。在學術界，我們可以做更多的事情，我們有一個底特律的工作室，創建一些設計項目，解決很多之前討論過問題——社會、經濟、環境、還有文化。我認為必須研究一個地方的文化，以及如何開始將建築作為一種語言將人們聚集在一起，並討論空間——因為我認為無論走到世界的哪個角落，人們都在體驗建築，體驗公共空間，所以這是一種共同的語言。

Q

你好，我想稍微把重點轉移到住房上。我喜歡你們裝修的獨棟住宅。你在演講一開始就提到了你的家庭歷史，家庭的重要性，家庭的文化意義，以及在底特律住在這些小房子裏的記憶。我去了南聖路易斯的一些社區，那裏的情況和這些非常小的磚房非常相近，都是建在非常破舊的地方，收入較低的人住在那裏。我在思考美國房屋所有權文化的歷史。我很擔心緻密化(densification)的問題。在提供足夠住房的問題上，如何可持續地解決住房需求增長這一問題。這是底特律的問題，但其他鏽帶城市*(rust belt cities)也有。我們如何看待建築和設計項目的可持續性？你也提到了市中心多户家庭之間的緊張關係。所以房產估價是由多個單元組成的而不是單個單元。所以我認為這是一個複雜的文化、金融和歷史問題。你對此有什麼見解嗎?

*鏽帶城市(rust belt cities)：指曾經強大的工業部門萎縮而導致的去工業化的城市，即經濟衰退，人口減少和城市衰敗。

A

正如我之前提到的，住房的選擇是個人的決定。我認為每個人都應該有能力為自己或家人做出選擇。依據底特律和聖路易斯現有的房屋存量，還有其他城市的數據，我認為很多這樣的房子是可以維護的。在我展示的一些圖片中，很多房子可能已經被拆除了，但我們決定投資把他們救回來。對於其他進入底特律等城市的人來説，他們可以選擇擁有現有的、更有歷史意義的住宅，或者生活在密度更大的環境中。我不認為我們會看到更多的單户型新建築，因為在很多這樣的城市裏有很多很好的住房存量，甚至是不錯的住房存量。但我認為，很多人可能會選擇多户家庭。我認為這可能是一件好事，從可持續發展的角度來看，這更有效率。但是，對於那些想要尖樁籬笆和後院的人來説，在底特律也有可以發展的空間，其他很多城市也是如此。

Q

你好，我想知道你們對現行物權法(existing property law)或建築法規提出了怎樣的挑戰——我是指你們做過的一些項目。可以講講更加詳細的過程嗎？

A

所以我認為Fitz Forward社區是一個試點項目。我們在創新的很多東西，在迭代，因為它在某種程度上是一種設計體驗。我們必須與合作伙伴密切合作，改變一些對項目產生影響的政策——那些不能幫助我們以有效快速地進行項目的政策。事實上Fitz Forward這個名字就叫“前進”。政策對於創建可持續系統非常重要。隨着這個項目的持續推進，到目前為止，已經是第三年了，這是一個非常緩慢的過程。也許我們需要一些工作來提高這個過程的效率。有很多不同類型的干預措施可以為下一個社區的進展提高效率。所以真正要做的是記錄經驗，並幫助確保未來的社區能從教訓中受益。

講座原址：https://www.youtube.com/watch?v=q3fQ04-Y-Oc

城市住房系列：

住在現代還是未來？

END

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