碧萬恆融的最新預判，未來這麼走_風聞

“我只有矛，不需要盾。”

向來拿地不手軟的孫宏斌，今年説過兩次拿地謹慎，一次在開春，一次在夏末。

然而，嘴上説着不要，身體還是誠實的。10月份，謹慎的餘音猶在，融創一頓操作，單月一二級市場兩開花，土拍豪擲50億，斥資收購40億。

這一幕似曾相識，去年萬科高喊“活下去”，一路把自己喊回了房企拿地榜的NO.1。

萬融兩位大佬，一前一後，輪番演了出暗度陳倉。

口嫌體直言行不一的大佬們到底是什麼邏輯，難不成都是戲精上身？小夥伴們普遍認為，這是放煙霧彈，糟老頭子壞得很。

“不要看老孫説什麼，要看老孫做什麼。”

都認為只要大佬積極拿地，就是對消極論調的顛覆。其實不然，拿地與否得看房企的資金和土儲，這些是房企的“個性”，從大佬發聲和動作之中交叉驗證，我們可以觀察到行業某些共性。

1

孫宏斌三個預測

地產圈內要論敢説，老孫絕對是坐二望一。在近期的民生銀行不動產金融年會上，不善言辭的孫宏斌上台深情陳詞，請求銀行業支持一百強房企，順便的對地產行業的趨勢做了論斷。

觀點主要有三個。

第一，老孫十分肯定調控會常態化。改變經濟過度依賴房地產，是國家政治高度和長期戰略的選擇，期待調控放鬆，那是不可能的事情。

為什麼要改變對房地產的依賴？難道地產不香嗎？

在他看來，問題出在房地產佔經濟總量比重過大，佔的資源太多。

“地產行業及相關產業佔GDP的30%；地產賣地收入加上税收收入佔財政收入的40%；這個行業的貸款加上房地產做抵押的佔貸款總量的50%。”

現在的情況已經到了房地產嚴重綁架中國經濟的地步，實在是不得不改變。

他直言從2016年10月的限價開始，是行業內大多數人誤判了形勢。4年的調控就是一句話，房價不能漲。

調控一定是長期的。剛剛結束的四中全會，上層展現出充分的定力，不求經濟高速增長，即便面臨經濟下行壓力，調控也不會放鬆。孫宏斌放話，“別抱幻想，理解調控。”

魚與熊掌，上面已經做出了選擇。

第二，老孫直言未來是增量轉存量的爭奪。16萬億規模也許會保持很多年，房企主戰場會從搶增量到搶存量。

孫宏斌認為，增量市場向存量市場的轉變完成，這是一個大變化。過去錢好賺，那是因為行業增量大。

“從2007年到2019年，漲了5倍。接近一年16萬億的規模。”

現在房地產規模將長期控制在每年16萬億。這就是存量市場。未來的空間有，但需求主要是來自於城市化和改善。

“你身邊的10個人，肯定有5個人想要改善，肯定有一半的人想換房子。雖然你不換也能活着，但是你都希望換！”

第三，根據孫宏斌的判斷，房企未來的機會在消費升級。

去庫存把風險擠到了低線城市。孫宏斌豪不避諱地説，前一輪“去庫存”，去錯了。本來一二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了。現在的風險是低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，這就是結構性風險。

而房企未來的機會，重點在消費升級。綜合競爭力強、均衡全面的房企有更多發展優勢。提高綜合競爭力，還要看佈局和土儲質量，因為這個行業分兩段，一段是前面投資，投資做錯了的話，做什麼產品都虧錢。其次看產品和服務。然後是房企的負債管理。

佈局消費升級，融創確實一直在這麼做。

“因為文娛是大行業，教育是個大行業，醫療是個大行業，養老也是大行業，我們這方面的佈局主要是為了五年以後、十年以後的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健，還是要講高質量增長。”

屁股決定立場，除了鮮明的觀點，孫老闆還呼籲銀行支持頭部地產商，理由是頭部企業對行業穩定有好處。目前房地產行業的前五大開發企業的市場佔有率約為18%，他認為估計在五年內，這一比例能夠達到30%。

總的來説，老孫認為過往的房地產野蠻增長已經翻篇，房企得把地產當做“慢”生意來做。融創正在進行戰略轉型，為的是尋找第二條增長曲線 。

無獨有偶，萬科也在部署第二個增長點。

2

尋找第二春

孫老闆所説的誤判形勢的大多數，肯定不包括萬科。

在9月份萬科舉辦的媒體交流會上，就媒體關心的萬科轉型等問題，鬱亮表示，萬科的地產行業轉型，並不是地產業務幹不下去了要換個跑道發展，而是地產行業在尋找第二增長曲線。

“活下去”是在強調行業形勢，萬科重點是後面幾個字“活得好、活得久”。

鬱亮表示，7·30中央政治局會議中提出“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，對此很多人作了不同的解讀，但是對萬科來説，知道長效機制必須要建立起來了。

他在多次內部講話強調的“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，意在貫徹戰略轉型與迭代升級。

從住宅提供向城市配套服務商轉型，再到“城鄉建設與生活服務商”，相繼在物流、商業、租賃住宅等領域完成佈局。萬科轉型升級的第二春已初見成效，在長效機制的重要環節長租公寓市場，萬科是市場第一。

即便如此，萬科的焦慮也不是不到，只是遲到。去年有沸沸揚揚 “活下去”事件，今年的“降薪4成”來得稍晚。

萬科解釋，此次的薪酬調整不影響員工收入，不過是減少底薪，減少部分轉移到績效。

這就是純忽悠了，績效不算繳納五險一金的基數，萬科在這部分的開支明顯降低，員工社保醫療待遇相應減少。

更重要的是，改革薪酬制度能傳遞給員工“焦慮感”，激發能動性，畢竟稍有懈怠，收入就得打折。“憂患意識”其實已經自上而下傳導。

面對市場的變化，融創萬科都在轉型，恆碧兩家也沒有閒着。

今年四季度的內部工作會議上，許家印把大力抓好銷售和銷售回款工作，列為頭等大事。要求提前超額完成今年6000億元的銷售任務。因為地產是恒大的根基。

沒有6000億的年銷售額、七八百億的核心淨利潤這個基礎，恒大的多元化發展拿什麼實現？

許老闆也焦慮，急需用地產的奶供養文旅產業，汽車產業，加快恒大第二春的步伐。

碧桂園也是轉型動作不斷。11月的管理會議上，一向對經濟大勢比較樂觀碧桂園，也指出企業全週期綜合競爭力的提升，是碧桂園當前發展的一個重要關鍵詞。

過去一年，碧桂園的多元化業務動作頻繁，大力開拓現代農業、機器人制造、新零售等領域，旨在聚焦於地產服務打通上下游產業鏈，抓住消費升級風口所帶來的全新利潤增長極。

不約而同，四大房企都在“守着碗裏的看着鍋裏的”，在努力開闢第二條增長曲線。

3

放下幻想

我們搞不懂王石為什麼要代言8848手機，不過那廣告詞“記住：跑得快不一定贏, 不跌跟頭才是成功”，滿滿的危機感，很有萬科味。

富力的李思廉曾調侃，“萬科是肯定能活下去的，它説活不下去是開玩笑，萬科是提醒我們要活下去”。

萬科是在極為嚴肅的內部管理會議上談及這些話題，並非公開場合，這是經過深思熟慮後對未來形勢的研判。

萬科存不存在危機只有萬科自己清楚，但萬科認為行業邏輯發生了變化，這一點是明確的。

未來房企數量的大幅縮減已是共識，一方面是市場已經切換至存量市場，需求增長不會那麼強勁。另一方面是馬太效應，行業一直在分化，市場向頭部集團集中，小規模房企的倒閉在增多。

中國經濟要擺脱地產依賴，地產增長會逐步放緩，房地產“黃金十年”的“快”生意已經一去不復返。

已經處於頭部的房企們心裏透亮，雖不如萬科口號喊得響亮，也不像孫宏斌直言論斷，但是在行動上絕不含糊。

碧萬恆融四巨頭對市場趨勢的研判基本一致，所以步調也一致，齊步走在開闢第二增長曲線的道路上。

這就是四家房企共同傳達出的信號：地產開發的舊有邏輯不可持續，房地產的天終究是變了。

不要再抱有幻想。