最嚴禁令來了！再説一次，不要亂買房子_風聞

文|凱風

不是什麼房子都能買。

過去20多年的房價上漲史，讓許多人產生一種似是而非的認知：以為只要是房子，無論是商品住宅還是公寓，無論辦公樓還是商鋪，乃至小產權房甚至民居，不僅能閉着眼買，而且買了都能升值。

然而，現實卻一再打臉。

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最嚴公寓禁令來了。

近日，廣東佛山發佈新規：

除服務型公寓外，**禁止商業、辦公用房以公寓進行銷售。**房屋規劃用途應統一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。非住宅項目的用水、用電，應按商業辦公標準收費和管理，不配置管道燃氣設施、教育學位等。

更具殺手鐧的是，佛山規定，開發商在與購房人簽訂合同之前，必須在展板前拍照存檔，照片要能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。

這意味着，在佛山，除了屈指可數用於商業類旅館式公寓之外，所有商業辦公項目都不得改為公寓。沒有學位，沒有燃氣，不能登記為類住宅性質的“公寓式辦公”，而開發商或中介再試圖以“公寓”進行違規宣傳，則要面臨一系列懲罰。

為何突然出台如此之嚴的公寓禁令？

這要從4個月前説起。今年8月，央視報道萬科在佛山銷售的金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳違規銷售”：將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給購房者，涉及約5800多名業主。

對此，央視直言不諱：掛羊頭賣狗肉的事，早晚都要穿幫，在國家的法律法規面前，再大的店，也不能欺客！

正是在這種背景下，佛山公寓遭到政策的強力狙擊。這意味着，以往打擦邊球的玩法，徹底行不通了，公寓面臨着越來越不確定的基本面。

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不只是佛山，國內已有多個城市祭出了公寓禁令。

今年8月，廈門出台公寓禁令，嚴禁商辦項目改造成為公寓類住宅，所有商業用途的項目，單套最小面積不得低於300平方米，且不得預留住宅功能的排水、排污、排煙和燃氣管道。

這相當於徹底堵死了辦公式公寓、酒店式公寓的漏洞。

在佛山廈門之前，從一線的北京上海，到二線的杭州南京，均已將公寓作為重點管控對象。

這些政策的核心就是兩條：一是商業辦公用地不得擅自變更為居住用途，二是商業辦公單套最小面積不得低於300（或200）平方，這就將小户型的公寓排除在外。

廣州也曾出台規定，新建商業公寓只能出售給企業，不得出讓給個人，後來雖有所放鬆，但這一政策帶來的影響不容小覷。

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這一些政策再次説明，公寓面臨着越來越不確定的政策基本面。

要知道，公寓，本來就只是一個約定俗成的説法。在我國的建設用地中，根本就不存在“公寓用地”一説，要麼是居住用地，要麼是商業用地，要麼是工業用地，要麼是公共服務、物流倉儲等用地。

在許多人看來，公寓與住宅，只是有產權年限之分，住宅70年，公寓40年。其實不然，比產權更關鍵的是，公寓一開始就跟商業辦公纏繞在一起，每一次政策調整，都會成為樓市嚴控的犧牲品。

簡單來説，商品住宅一般等級為“居住用地”，這是根正苗紅的商品房。而辦公樓、商鋪和公寓，則均從屬於“商業性質”，均建設在商業辦公用地之上，從不動產證上只能登記為“辦公用房”、“商鋪”、“商務金融用途”等。

換言之，公寓雖然打着住房的名號，但實質上仍舊是商業式的辦公用房。

過去各地為了市容市貌和城市發展的考慮，出讓了大量的商業用地，或強制要求住宅用地配備商業用地，這就造成大量的商業庫存擠壓，公寓就是這種背景下應運而生的。

在樓市上行期或者政策處於寬鬆時期時，公寓就是合法項目，在登記時可使用“公寓式辦公”、“酒店式公寓”等名號，而辦公樓使用的則是“辦公用房”。

**然而，一旦樓市進入下行期或調控收緊時，公寓就會成為首當其衝的犧牲品。**這時候，公寓式辦公，就是名副其實的“辦公用房”，不能落户，不能入學，不能通水電煤氣，一句話，不能用於居住。

這就是所有問題的來源。

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事實上，公寓面臨的問題不止於此。

即便是合法合規的公寓，在投資上同樣面臨着諸多陷阱。

其一，公寓一般屬於商業地塊，土地使用權只有40年，而住宅的土地使用權有70年之久。

比產權問題更重要的是產權到期之後的續期問題。這方面，住宅已經明確到期可自動續期，大概率是免費續期，而公寓卻不會有這樣的待遇。

**其二，公寓的流動性遠遠不如住宅，原因是變現成本過高。**住宅可享受增值税、契税和個税等方面的優惠，而公寓則要承擔全部税費，整體税費成本高達10%-15%左右，而住宅的税費成本只有2-5%。

值得一提的是，土地增值税正在進行立法。這裏的土地增值税，個人住宅具有豁免之權，但公寓則要如數徵收。換言之，公寓不僅要繳納增值税、個人所得税、契税、印花税等，還要繳納土地增值税。（參閲《未來十年，沒有流動性的房子千萬不要碰》）

**其三，公寓居住價值大打折扣。**不説公攤面積公寓遠遠高過住宅，對於住宅，兩梯六户、三梯九户已經是上限，而公寓分割面積更小，兩梯十幾户、三梯幾十户可謂司空見慣。

**其四，公寓更便宜只是一種誤區。**公寓價格之所以低於住宅，是因為土地成本相對較低，土地使用年限相對較短，且沒有學位配套，水電費用按照更高標準的商業處理，且貸款年限遠低於住宅，實際成本一點都不低。

**許多人投資公寓的理由，是公寓的租金回報率相對較高。**的確如此，一線城市住宅的租金回報率不足2%，而公寓卻可以達到5%以上，接近國際平均水平。

但問題在於，5%的年化回報並不高，貨幣基金的無風險利率也有3%左右。更關鍵的是，買房要的是房價上漲的收益，而不是漫長的租金回報，手裏拿着一堆變現能力差、回報週期長的資產，不是什麼好事。

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越來越多的城市，開始嚴控商住公寓。

**對於已經出台明確禁令的城市來説，公寓項目儘量不要碰。**即使政策鬆鬆緊緊，今天嚴控，明天可能又會放開，但這也説明公寓面臨極不穩定的政策環境，在政策面前，你根本沒有豪賭的資本。

即便從投資上來説，商品住宅歷來回報率都是最高的，也是安全邊際最高的。就在今年，全國商品房銷售面積幾乎零增長，只有住宅還在增長，辦公樓和商鋪全部出現兩位數的大跌。

對於尚未出台明確禁令的城市來説，公寓能否投資，要看這些公寓是否合規，政策是否清晰：是否可登記為“公寓式辦公”這樣目前仍算合規的性質，登記為“辦公用房”的，則基本不能用於居住，即便一開始可以混水摸魚，也存在某一天被集中整治的風險。

總之一句話，矇眼買房的時代已經過去了。