CBD藍皮書發佈：誰是中國最強CBD？_風聞

文／孫不熟

CBD（中央商務區），不僅是一個城市的物質空間，更是一座城市的精神空間。

無論是紐約的曼哈頓、倫敦的金融城，還是上海的陸家嘴、香港的中環、廣州的珠江新城，無不成為一座城市的榮耀和象徵。

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近日，中國社會科學院城市發展與環境研究所、中國商務區聯盟及社會科學文獻出版社近日共同發佈了《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No.5（2019）》，將CBD分為世界級、洲際級、國家級、大區級、地區級和項目級共六個類別。

國家級CBD經濟輻射覆蓋全國，目前僅有北京CBD、上海陸家嘴CBD、廣州天河CBD三個是國務院批准的三大國家級CBD。

北京CBD是“西起東大橋路、東至東四環，南起通惠河、北至朝陽北路之間7平方公里的區域”，也就是北京國貿大廈、中央電視台總部大樓那一帶。

上海陸家嘴CBD是“位於浦東新區西北部，東起浦東南路、泰東路，南沿陸家渡路，西部和北部緊靠黃浦江的6.89平方公里區域”。

廣州天河CBD是“包含天河北、珠江新城、廣州國際金融城在內的20平方公里區域”。

大區級CBD指能夠輻射本省及周邊省份，以發達城市為依託，為較大區域範圍提供商務服務和金融服務的CBD，如天津河西CBD、武漢CBD。

地區級CBD指主要覆蓋所在城市及周邊地區，僅在一定地區範圍內具有較強的經濟帶動作用的CBD，如上海虹橋CBD、廣州琶洲CBD、鄭東新區CBD。

下面是藍皮書統計的部分CBD的GDP排名情況：

數據來自《商務中心藍皮書：中國商務中心區發展報告（2019）》，陸家嘴CBD沒有加入中國商務區聯盟，其GDP數據缺乏。

數據顯示，廣州天河CBD以3182.54億元的生產總值排名全國第一，排在第二和第三的是北京CBD和深圳福田CBD，目前只有這三大CBD的生產總值超過2000億元，穩居第一梯隊。

有人可能會問，北京、深圳的經濟總量明明比廣州高，為何CBD的產值反而不如廣州多呢？答案是集約度。

CBD本身就是經濟高度集約化的產物，而天河CBD的集約度又是全國最高的，差不多佔了全市經濟總量的14%，這個比例在一二線城市中最高。

未來，這個集約度只會更高，因為咫尺之遙的第二CBD、一河之隔的琶洲商務區正在建設中，這三大商務中心區因為靠得近，現在被整體規劃為“黃金三角區”，如下圖所示：

等到第二CBD和琶洲建成之後，廣州黃金三角區（三大CBD）完全打成一片，生產總值至少還要翻一倍，繼續穩居全國第一。

而北上深的情況則不同。在北京，頂尖的商務中心區，除了國貿，還有金融街、望京、中關村，相互都隔得挺遠。

在上海，陸家嘴CBD、靜安CBD、虹橋CBD也是各霸一方。在深圳，除了福田CBD，還有羅湖中心區、後海、前海，這些商務中心區也是各成體系，沒有像廣州那樣集中到一塊。

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要了解CBD的真實含金量，僅看GDP排名是不夠，還得看總部經濟的情況，下面是各大CBD的總部企業以及世界500強分支機構的情況：

數據來自《商務中心藍皮書：中國商務中心區發展報告（2019）》，

數據顯示，北京CBD的總部企業達到428個，深圳福田CBD的總部企業達到413個，二者組成第一梯隊。廣州天河CBD在這方面的短板較大，僅有109個總部企業，顯示天河CBD的對外輻射能力不如北京國貿和福田。

另一個指標是世界500強企業的進駐情況，廣州天河CBD達到201個，反超北京CBD和深圳福田CBD，居全國第一，顯示天河CBD雖然輻射能力不足，但聚合能力超強，特別是對外資企業的吸引力。

**天河CBD的世界500強機構為何比遠多於福田CBD？**這裏面的原因，我們之前的文章已經講過很多次。在城市屬性上，廣州是門户城市，而深圳是產業中心城市，所以深圳本土的大企業很多，但外資企業到珠三角開展業務，其區域總部一般還是設在廣州。

原因很簡單，因為廣州有外國人需要的各種配套設施，中國（內地）華南地區的領事館、國際航線絕大部分都集中在廣州，而且廣州還有廣交會這張蜚聲國際的國際名片。

除了北上廣深，世界500強進駐較多的是重慶，顯示重慶經濟在內陸地區的較高開放度。當然，這裏沒有成都CBD的數據。

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再來看看各大CBD的納税情況：

數據來自《商務中心藍皮書：中國商務中心區發展報告（2019）》，

如上所示，深圳福田CBD2018年的納税額達到1800億元，以一騎絕塵的姿態領先其他城市，顯示福田CBD含税量之高。

另外，北京CBD功能區（以上數據只統計了北京CBD核心區）的納税總額也達到了1358億元。

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再來看看各大CBD的樓宇經濟排名：

數據來自《商務中心藍皮書：中國商務中心區發展報告（2019）》，

數據顯示，論寫字樓數量，上海虹橋CBD以628的數量遙遙領先。另外，深圳福田CBD、廣州天河CBD、北京CBD、杭州武林CBD、天津河西CBD的樓宇數量也超過100。

論納税過億的樓宇數量，廣州天河CBD達到71棟，佔全部統計樓宇的59%，均排名第一，其次是深圳福田CBD、杭州武林CBD、北京CBD。

天河CBD的納税過億寫字樓為何如此之多？一個重要原因是超高層建築多且密集，珠江新城擁有近10棟300左右及以上的摩天大樓，是全國300米超高層建築最密集的區域。

相比而言，北京CBD300米以上的樓宇只有兩棟，上海陸家嘴只有3棟。

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再來看看各大CBD的租金排名，新版藍皮書沒有公佈各大CBD最新的平均租金，以下是社科院統計的2015年的數據：

以下是第一太平戴維斯發佈的2018年第四季度各大城市甲級寫字樓的租金情況，由於甲級寫字樓主要就在CBD區域，所以以下數據在相當程度可以反映各CBD的租金水平：

數據顯示，商務成本最高的毫無疑問是北京CBD，其租金水平差不多是天河CBD的2倍。

甲級寫字樓租金水平，可以直觀地反映一座城市高端服務業的發達程度，從數據可以看出，北京、上海、深圳、廣州穩居第一梯隊，其次是杭州、南京、蘇州等城市。

再來看看亞太地區主要城市的標杆寫字樓的租金水平：

以上數據是第一太平戴維斯統計的各大城市五大標杆物業的平均租金。香港頂級寫字樓以299.7美元的租金水平，居亞太地區第一名，排在香港之後的是東京和北京。其次是新加坡、首爾、大阪、上海、深圳、悉尼、台北、廣州。

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有人問，CBD又昂貴又擁擠，為何那些優秀的城市如此熱衷呢？

我的分析是，上班和居住不同，上班是需要儀式感的，是需要有裝逼功能的。無論是曼哈頓的摩天大樓，還是硅谷的科技公司總部，都有這方面的強烈需求，只是表現形式不一樣。

所以大家看到，寫字樓的造型往往爭奇鬥豔，而住宅樓總是平庸無奇。因為二者追求不同，前者追求的是儀式感，後者追求的是實用價值。

總而言之，CBD對城市來説，絕對不只是用來炫耀的形象工程，而是和水電煤一樣的基礎設施。它既是產業高度聚集的必然產物，也是一座城市不可或缺的精神空間。

一個優秀的城市，如果沒有一個體面的CBD，是不可以被原諒的。