20年新高！央行發佈重磅報告，透露房價關鍵信息_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

阿基米德説，給我一個支點，可以撬動地球。

幾千年過去，撬動地球的支點仍未被發現，但撬動房地產的槓桿卻早已登堂入室。

過去20年，中國樓市上行，除了經濟增長、城鎮化和人口的基本面支撐之外，“加槓桿”的作用同樣舉足輕重。

居民槓桿率究竟有多高？哪些省市的槓桿率最高？未來還有沒有繼續加槓桿撬動房價的空間？

01

**居民槓桿率：**創20年新高

近日，央行發佈了《中國金融穩定報告（2019）》，披露了中國住户部門最新的負債情況。

根據報告，2018年末，我國住户部門貸款餘額47.9萬億元，其中超過一半都是住房貸款。

相比債務總額，居民部門槓桿率（居民債務/GDP）更能説明加槓桿的現實。

報告顯示，2018年末，我國住户部門槓桿率為60.4%，相比去年上升3.4個百分點。

60.4%的居民槓桿率，究竟算不算高？

**橫向來看，這一水平雖然仍低於發達國家，但已經高出國際平均水平，且遠遠高過新興經濟體。**而且，美國、澳大利亞的居民槓桿率都在下降，我們的居民槓桿率增幅位居世界前列。

**縱向來看，2008年，我國居民部門槓桿率僅有17.9%，如今已經攀升到60.4%的新高。**這十年間，居民槓桿率上升了3倍有餘，速度之快，遠超發達國家。

要知道，美國的居民槓桿率從20%升到50%，用了將近40年。

02

低收入家庭，負債最嚴重

槓桿，説的就是負債。

顯然，真正的問題，不是居民槓桿率高不高，而是債務增長如此之快，居民收入能否負擔得起？

**從數據上看，2018年末，我國住户部門債務收入比（居民債務/可支配收入）為99.9%，同比上升6.5個百分點。**言外之意是，全體國民一年的收入剛好能用於還清既有的家庭債務。

這還不是問題，問題是，收入增速已經遠遠低於債務增速，對債務的覆蓋能力越來越弱。

數據顯示，2018年，我國住户部門可支配收入54.4萬億元，同比增長8.7%，比債務增速低了7.5個百分點。

更值得關注的是，相比高收入羣體，低收入家庭的債務負擔更重。

根據北京大學開展的2016年中國家庭追蹤調查：有負債家庭中，年收入低於6萬元的平均債務收入比為285.9%，而年收入高於36萬元的平均債務收入比為89.0%。

其中，年收入低於6萬元的有負債家庭中，有0.8%的家庭債務超過50萬元，意味着這部分家庭在收入水平不變的情況下，需要用近10年的全部收入償還債務。

這無疑是更值得關注的現象。

03

樓市槓桿：

浙江上海北京最高，廣東甘肅重慶江西超全國

雖然居民槓桿率創出新高，但在不同地區存在很大差異。

那麼，哪些省市的居民槓桿率最高？

根據央行報告，2018年，住户部門槓桿率超過全國水平的省份（直轄市）有：

浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。

這其中，增速最快的當屬海南、上海、天津、浙江和廣東，四年分別上升26.4個、21.5個、21.4個、20.8個和18.4個百分點。

與國際相比，浙江、上海、北京的居民杆杆率，均已超過發達國家。

這還是拿居民債務與GDP相衡量，過於宏觀，且存在一定失真。相比而言，貸款總額/存款總額，更能衡量具體城市的樓市槓桿率。

那麼，哪些城市的樓市槓桿率最高？

據不完全統計，有8個城市的資金槓桿率（貸款/存款）超過了100%：

廈門（172.2%）、深圳（144.4%）、杭州（136.7%）、合肥（127.4%）、南京（128.6%）、珠海（124.3%）、蘇州（107.5%）、廣州（101.9%）。

 

存款不足以覆蓋貸款，債務越來越接近GDP，這些樓市槓桿率較高的地區需要注意。

04

**大出清時代：**樓市往哪走？

這兩年，被許多人視為金融大出清時代。

所謂出清，就是讓市場迴歸本來面目，多加的槓桿要清理，多出的泡沫要擠破，多出來的風險要遏制，多出來的產能要釋放。

所以，這兩年，我們看到了P2P行業的大清理整頓，看到了罕見的銀行理財違約事件，看到了中小銀行被接管的歷史性時刻，看到了樓市調控持續性的嚴厲，看到了一批資產大鱷的倒下……

金融大出清的目的，就是遏制金融風險。

經過最近一兩年的整頓，央行表示：金融風險由快速積累轉向高位緩釋，守住了不發生系統性金融風險的底線。

然而，金融風險仍舊存在。央行明確表示：

地方政府隱性債務存量規模大，公司信用類債券違約壓力較大，房地產市場風險可能在某些區域顯現，並可能傳導至金融機構。

 這裏點了地方債務、債券和房地產。

顯然，房地產風險不會是全局性的，而是區域性的。更關鍵的是，房地產風險並不單純是樓市的風險，而會傳導到金融機構，衍生為金融風險。

這種定調，正是高層會議“不把房地產作為短期刺激工具”、決策部門“必須警惕一些地方房地產金融化” 等表態的關鍵背景所在。

顯然，如果再來一輪大漲，加槓桿的空間所剩無幾，金融風險勢必加劇。如果出現一輪大跌，房地產債務危機傳導到金融機構的影響同樣不容小覷。

所以，穩和橫盤，可能是最佳的結果。不刺激，不打壓，不拖累，這可能是最近一兩年的政策常態。