上海南京廣州之後，成都終於出手？這次和你想象的不太一樣_風聞

文丨西部菌

在財經領域，成都今天幾乎刷屏。

自上午開始，一份有關四川天府新區成都直管區支持入住企業（機構）員工購房實施辦法的文件就在網上流傳。

其主要內容就是直管區內的招商引資企業（機構）員工、行政企事業單位員工、引進（推薦）人才三類人員，購買直管區範圍內的住房不受户籍、社保繳納時限的限制。

這一舉措，很容易讓人聯想到今年以來，從上海臨港片區到南京六合區再到最近網傳的廣州等多個城市，對部分區域樓市調控政策進行的“微調”。

不過，到下午，就有媒體報道稱，天府新區方面表示——並未放開限購，是過度解讀。也就是説文件是真，但此舉並不意味着放鬆限購。

在西部菌看來，目前多個城市調低局部區域的特定人羣購房門檻已是不爭的事實。只是，把這樣的政策等同於為樓市調控鬆綁，可能忽視了真正的信號。

天府新區成都直管區這次的舉措，提供了一個很好的解剖案例。

01

高新區和天府新區成都直管區，是成都樓市限購最嚴的區域。

除了要求有落户年限和社保繳納年限要求，還對跨區購買有明確限制。

成都限購範圍 來源：網絡

根據這次的文件要求，符合規定的“三類人員”可通過企業申請購房資格，不再受户籍、社保繳納年限的限制，這顯然是擴大了可購買人羣的範圍。

但是，文件雖然降低了特定人羣的購房門檻，但在很大程度上，與其説是樓市調控放鬆，不若説是人才政策與招商引資政策的加碼。

據西部菌瞭解到的未經權威證實的情況，過去幾年，在天府新區成都直管區落户的企業，其員工一般都可以享受到購房資格。

據“天府樓市”，今年5月，成都市住房和城鄉建設局在回覆相關網友疑問時也稱：

“對於重大招商引資項目和機關、企事業單位引進的高端人才等，經所在區政府（管委會）認定後，其購房可上不受户籍、社保繳納時限的限制，但所購商品住房自合同備案之日起、二手住房自載入不動產登記簿之日起5年內不得上市轉讓。”

此一説法雖與這次的文件表述稍有出入，但可以看出，所謂的定向放鬆，直接針對的其實還是招商引資項目和人才。

因此，如果將之等同於樓市調控上的鬆綁，就會忽視其在招商引資和人才招攬上的真正用意。

02

具體到天府新區目前的發展現狀，此一做法也可以説是很有針對性和必要性。

有網友調侃，如果高新區在十年前就進入最嚴調控狀態，一定沒有今天的繁華。這在一定程度上可以回答為什麼天府新區當前需要為企業員工購房開一個口子。

相較於高新區，天府新區目前正處於積聚人氣和產業的關鍵階段，亟需要大量人才和項目的進駐。在這種背景下，為企業員工提供購房資格，實質也是優化營商環境的重要一環。

“房住不炒”當然要堅守，但具體政策，得兼顧區域發展的現實和階段性特徵，這也是樓市調控為何要向“一城一策”乃至“一區一策”轉變的根本性原因。

且從房價看，天府新區較之於高新區乃至其它第一圈層，也有明顯的調控空間。

03

另一個因素，是當前新區發展的內在要求。

2017年7月，成都在產業發展大會上提出，統籌佈局建設66個產業功能區。

其主要是為了破解傳統園區“重生產發展、輕生活服務”“重項目數量、輕企業協作”“重地理集中、輕產業集聚”等問題，着力解決產城分離、同質競爭、公共服務不配套、基礎設施不專業等現實問題。

説得通俗點，在新的產業功能區內，人們不再需要忍受長時間的通勤，可實現工作和生活的結合。這是解決城市交通擁堵的重要舉措，也是新區發展的“新理念”之一。

根據規劃：

天府新區到2020年，初步建成鹿溪智谷、天府中心和成都科學城起步區，天府新區經濟總量突破2500億元，成為“西部地區最具活力的新型增長極”；

到2035年，基本建成天府新區核心區，經濟總量站上萬億級台階，成為內陸開放經濟新高地；

到2050年，全面建成天府新區，成為最具產業活力、最具城市張力、最具人文魅力的別樣精彩的新極核，成為宜業宜商宜居的國際化現代化新城。

很顯然，這些目標需要人氣和產業的支撐，但同時，也意味着它必然與傳統的產業功能區相區分開來，其中重要一點就是體現在職住平衡上，真正做到宜居宜業。

所以，落户企業的員工有資格購房，也就是要解決好這部分人羣的住房問題，從而體現出新區之“新”。

04

除了招商引資和招攬人才，從上海臨港新區從成立之初就降低購房門檻，到南京六合放鬆限購，再到天府新區成都直管區為企業員工提供購房資格，這些還釋放出一個重要信號：當前新區發展，從一開始就要壓縮房地產炒作和投機的空間，但依然要保障剛需羣體的需求。

有人會説，購房資格放寬了不是更有利於炒作嗎？這只是看到了其中的一面。比如，這次天府新區的新政裏就要一個重要補丁——5年內不得上市轉讓。

在整體調控不放鬆的大背景下，5年內不得轉讓，基本上就壓縮了投資、炒作的空間。其最大的功能只有一個——解決剛需。

關於這一點，這個月初，相關方面在回應網友過於天府新區應該放鬆限購的建議中就有這樣一番表態：

目前，我市暫無解除天府新區限購政策的計劃。下一步，針對您反映的天府新區的問題，我們將進行研究，根據天府新區成都直管區的市場實際情況，按照國家要求，對相關調控政策進行優化完善，進一步提高精準施策、分類管控水平，努力解決市民剛需、剛改等不同住房需求，促進市場平穩健康發展。

很容易劃出關鍵詞——分類管控、剛需、剛改。

也就是説，一方面要堅持大的調控不放鬆，另一方面，也要保障剛需的需求。

所以，如西部菌過去所言，在一二線城市，新區可能真的是未來剛需上車的首要選擇，至於投資性購房，基本可以斷了念想。

此前西部菌在成都東部新城的調研中也得知，東部新城的土地規劃出爐前就一度停止土地出讓，其目的之一，也就是要避免無序投資和炒作的可能。

過去多年，多數城市的房地產演變史中，都發生過這樣一幕：新區由於政策傾斜，大量資金迅速湧入，房價也立即水漲船高，隨後新區的調控也往往最嚴。

但是未來這樣的“奇蹟”將很難再有了。因為從一開始就要避免新區變成炒房的天堂。

這是新的房產調控時代，購房者和開發商，都需要有的心理轉變。

當然，讓剛需羣體也有機會上車，一方面是要兑現房屋是用來“住”的本質，另一方面也確實是要維持新區正常的發展節奏。

每個區域都有自己所必經的發展階段，一旦錯過了時機就很難再來。而其中，人氣和產業是最重要的一環。只有有了這兩大保障，基礎設施和公共服務的完善也才有根本支撐。

這方面，目前的天府新區仍處在最關鍵的時期，解決好剛需羣體的購房問題，也是為新區發展打下一針強心劑。