寶龍地產千億負債壓頭 靠分拆寶龍商業上市能解決嗎?_風聞
GPLP-GPLP犀牛财经官方账号-专业创造价值!2019-11-27 16:23
作者:蔚芮
編輯:周鶴翔

商業地產潮流中掉隊的寶龍地產(01238.HK)“又回來了”。寶龍地產11月25日發佈公告,重新提及分拆寶龍商業地產板塊獨立上市,釐定保證配額的記錄日期為2019年12月9日。
寶龍地產此舉並不突兀。2019年的半年度業績會上,寶龍地產總裁許華芳表示,希望將集團的商管業務分拆,然後尋求獨立在港上市。在談到對集團商業地產的期許時,許華芳稱“一年至少要開8-10個大型購物中心”。
寶龍地產已經準備好在商業地產大展身手。11月14日,寶龍地產斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地,入駐粵港澳大灣區,暴露了商業地產擴張的野心。
日漸掉隊,商業地產遭遇“滑鐵盧”
寶龍地產一直開發及經營綜合性商業地產項目,目前旗下有寶龍廣場、寶龍城、寶龍一城3個產品系列。在10年前,商業地產圈內流傳着“南寶龍,北萬達”的佳話。
經過10年的發展,現今的寶龍地產與10年前的寶龍地產完全成了“兩個概念”。當年讓寶龍地產引以為傲的商業地產早已遭遇“滑鐵盧”。

資料來源:寶龍地產2019年中期財報
根據寶龍地產的公告,截至2019年6月30日,寶龍地產的商業地產銷售面積為31.49萬平方米,銷售金額為58.75億元;而住宅地產銷售面積為146.85萬平方米,銷售金額為233.28億元。住宅地產無論是銷售面積還是銷售金額都是商業地產的4倍左右。並且,商業地產的銷售金額僅佔總銷售金額的四分之一。
與萬達齊名的寶龍地產不見了。
根據相關資料顯示,2018年,萬達(00169.HK)經營和管理超過280多個萬達商業廣場,2019年底預計開業的將達323座;而截至2019年6月30日,寶龍地產經營及管理的商業廣場只有39家。
寶龍地產與萬達的差距已被拉開太大,在商業地產大軍中日漸掉隊。
以住養商,資產負債率卻攀升
由於商業地產不爭氣,使得寶龍地產不得不採取“以住養商”的模式。通過不斷擴展住宅業務來賺錢,保障商業地產業務不被吞噬。但是,這也給寶龍地產帶來了高額的負債。

數據來源:寶龍地產公告
截至2019年6月30日,寶龍地產的總資產為1421.58億元,總負債為1081.70億元,總負債同比增長了30.40%,並且從2017年以來呈現出不斷增長的趨勢。其中,一年內到期的借款約為125億元;而寶龍地產現金及現金等價物僅為166.08億元,不過有19億元受限制。
與資產同步上漲的還有寶龍地產的資產負債率。截至2019年6月30日,寶龍地產的資產負債率為76.09%,而2018年同期資產負債率為73.14%,也呈現出逐步增長的趨勢。
如此高的千億元債務,“以住養商”的老路已經很難走通,寶龍不得不想辦法解決,那就是將商業地產業務分拆上市。
分拆上市,寶龍地產打什麼“小算盤”
寶龍地產旗下的寶龍商業已赴港提交IPO申請,計劃融資10億港元,用於戰略收購和投資其他商業運營服務供應商。
有房地產相關人士表示,寶龍商業分拆上市,是寶龍地產應對千億債務的一個方案。對此,GPLP犀牛財經向寶龍地產發去求證函進行求證,截至文章發佈,對方並未給予回覆。
不過從寶龍商業的招股説明書中可以看到一些端倪。
寶龍商業的招股書顯示,2016年至2019年4月,寶龍商業的資產負債率分別為99.1%、94.5%、89.4%和86.6%,不僅超過了寶龍地產的76.09%,而且遠遠超過同行業的平均水平。如果真的寶龍商業上市成功,寶龍商業將從寶龍地產的財務報表中剝離,很大程度上可以降低寶龍地產的資產負債率。
並且GPLP犀牛財經注意到,寶龍商業有為寶龍地產進行“輸血”的嫌疑。

資料來源:寶龍商業招股書
寶龍商業的招股書顯示,2018年,寶龍商業的借貸有5.26億元,基本上是一年內即將到期的借貸。針對借貸的5.26億元,寶龍商業解釋到,獲得銀行借貸時,寶龍商業是寶龍集團的一部分,當時還並未分拆計劃。根據寶龍集團內的整體資本管理情況,由寶龍商業獲取合適。
簡單來説,就是寶龍商業現在準備分拆,這筆錢應該算在寶龍商業身上,不算在寶龍地產身上。
由此可見寶龍地產的“小算盤”。
千億債務壓頭,商業地產不爭氣,寶龍地產的“小算盤”能打響嗎?