寶龍地產千億負債壓頭 靠分拆寶龍商業上市能解決嗎？_風聞

作者：蔚芮

編輯：周鶴翔

商業地產潮流中掉隊的寶龍地產（01238.HK）“又回來了”。寶龍地產11月25日發佈公告，重新提及分拆寶龍商業地產板塊獨立上市，釐定保證配額的記錄日期為2019年12月9日。

寶龍地產此舉並不突兀。2019年的半年度業績會上，寶龍地產總裁許華芳表示，希望將集團的商管業務分拆，然後尋求獨立在港上市。在談到對集團商業地產的期許時，許華芳稱“一年至少要開8-10個大型購物中心”。

寶龍地產已經準備好在商業地產大展身手。11月14日，寶龍地產斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，入駐粵港澳大灣區，暴露了商業地產擴張的野心。

日漸掉隊，商業地產遭遇“滑鐵盧”

寶龍地產一直開發及經營綜合性商業地產項目，目前旗下有寶龍廣場、寶龍城、寶龍一城3個產品系列。在10年前，商業地產圈內流傳着“南寶龍，北萬達”的佳話。

經過10年的發展，現今的寶龍地產與10年前的寶龍地產完全成了“兩個概念”。當年讓寶龍地產引以為傲的商業地產早已遭遇“滑鐵盧”。

資料來源：寶龍地產2019年中期財報

根據寶龍地產的公告，截至2019年6月30日，寶龍地產的商業地產銷售面積為31.49萬平方米，銷售金額為58.75億元；而住宅地產銷售面積為146.85萬平方米，銷售金額為233.28億元。住宅地產無論是銷售面積還是銷售金額都是商業地產的4倍左右。並且，商業地產的銷售金額僅佔總銷售金額的四分之一。

與萬達齊名的寶龍地產不見了。

根據相關資料顯示，2018年，萬達（00169.HK）經營和管理超過280多個萬達商業廣場，2019年底預計開業的將達323座；而截至2019年6月30日，寶龍地產經營及管理的商業廣場只有39家。

寶龍地產與萬達的差距已被拉開太大，在商業地產大軍中日漸掉隊。

以住養商，資產負債率卻攀升

由於商業地產不爭氣，使得寶龍地產不得不採取“以住養商”的模式。通過不斷擴展住宅業務來賺錢，保障商業地產業務不被吞噬。但是，這也給寶龍地產帶來了高額的負債。

數據來源：寶龍地產公告

截至2019年6月30日，寶龍地產的總資產為1421.58億元，總負債為1081.70億元，總負債同比增長了30.40%，並且從2017年以來呈現出不斷增長的趨勢。其中，一年內到期的借款約為125億元；而寶龍地產現金及現金等價物僅為166.08億元，不過有19億元受限制。

與資產同步上漲的還有寶龍地產的資產負債率。截至2019年6月30日，寶龍地產的資產負債率為76.09%，而2018年同期資產負債率為73.14%，也呈現出逐步增長的趨勢。

如此高的千億元債務，“以住養商”的老路已經很難走通，寶龍不得不想辦法解決，那就是將商業地產業務分拆上市。

分拆上市，寶龍地產打什麼“小算盤”

寶龍地產旗下的寶龍商業已赴港提交IPO申請，計劃融資10億港元，用於戰略收購和投資其他商業運營服務供應商。

有房地產相關人士表示，寶龍商業分拆上市，是寶龍地產應對千億債務的一個方案。對此，GPLP犀牛財經向寶龍地產發去求證函進行求證，截至文章發佈，對方並未給予回覆。

不過從寶龍商業的招股説明書中可以看到一些端倪。

寶龍商業的招股書顯示，2016年至2019年4月，寶龍商業的資產負債率分別為99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不僅超過了寶龍地產的76.09%，而且遠遠超過同行業的平均水平。如果真的寶龍商業上市成功，寶龍商業將從寶龍地產的財務報表中剝離，很大程度上可以降低寶龍地產的資產負債率。

並且GPLP犀牛財經注意到，寶龍商業有為寶龍地產進行“輸血”的嫌疑。

資料來源：寶龍商業招股書

寶龍商業的招股書顯示，2018年，寶龍商業的借貸有5.26億元，基本上是一年內即將到期的借貸。針對借貸的5.26億元，寶龍商業解釋到，獲得銀行借貸時，寶龍商業是寶龍集團的一部分，當時還並未分拆計劃。根據寶龍集團內的整體資本管理情況，由寶龍商業獲取合適。

簡單來説，就是寶龍商業現在準備分拆，這筆錢應該算在寶龍商業身上，不算在寶龍地產身上。

由此可見寶龍地產的“小算盤”。

千億債務壓頭，商業地產不爭氣，寶龍地產的“小算盤”能打響嗎？