許家印，忙「套現」_風聞

最近，地產行業有點冷，許家印卻有點忙，忙着上榜。

10月30日，胡潤研究院發佈《2019房地產企業家榜》，許家印以1700億財富蟬聯地產榜首，但同比縮水21%，反映出地產業的陣陣寒意。

時隔不足一月，11月21日，在《2019胡潤套現企業家30強》中，許家印再次榜上有名。令人震驚的是，這是套現榜發佈13年間，地產企業家首次包攬榜單全部前5名。

其中，華夏幸福王文學與恒大許家印，分別套現131億元、115億元，位列冠亞軍。緊隨其後的是碧桂園楊惠妍，龍湖蔡奎家族以及許榮茂家族。

實際上，就套現而言，許家印並不陌生。早在2014年，許家印以套現56億元，登頂胡潤套現榜首。

而在具體途徑上，股票減持和分紅依舊是大額套現的主要途徑。在今年上榜的30位套現企業家中，17位主要通過轉讓或減持股票套現，另外13位則主要是分紅所得。以許家印為例，其115億鉅額套現，與恒大長期按利潤50%高比例分紅密不可分。

**財富縮水，企業家高比例分紅，本無可厚非。但當下中國房地產市場資金鍊高度緊張，便讓這一畫面衝突感十足。**種種跡象表明，走過黃金十年的中國房企，正在打折售房，以求“過冬”。

01 房企打折變現

數據顯示，2019年1—10月，全國商品房銷售面積133251萬平方米，今年以來增速首次由負轉正，同比增長0.1%；這一數據，1—9月增速為-0.1%。

房產增速由負轉正，折射出我國房地產市場逐漸回暖。但以價換量的方式，卻反面襯托出房企大佬的焦慮。

實際上，在房住不炒日益嚴苛的政策管控下，房企手中可用的武器不多，“賤價銷售”算一個。

以恒大為例，2019年2月，許家印宣佈每週召集一次全員營銷總結大會，銷售被提到重要位置。隨後，恒大便打響了打折售房的第一槍。

但市場似乎並不買賬，恒大並未因打折概念，實現銷售井噴。

2019年8月9日，恒大發佈盈利預警公告：截止至2019年6月30日預期淨利潤為270億元，同比下滑49%……利潤下降主要與交樓面積減少有關。隨後的中期財務報告也證實，2019年上半年恒大毛利為772.6億元，同比下降29%；期間利潤270.6億元，同比下降49%。而同期營收2269.8億元，同比下降24.4%。

趣識財經瞭解到，隨着恒大營收的大幅下降，同期融資成本卻升至89.55億元，同比增長44%。

營收利潤雙雙下滑，融資成本不斷走高，房企變現壓力急切。

8月20日，恒大率先啓動全國樓盤全員大促銷，部分樓盤折扣低至六折，為金九銀十造勢。

數據顯示，恒大1-10月實現合約全口徑銷售金額5461.8億元。其中，九月與十月銷售額分別為831億元、930億元，兩月合計銷售佔前十個月的3成。

憑藉金九銀十打折售房，恒大離全年6000億銷售目標越來越近。

行業分析人士李冬指出，“恒大完成全年銷售目標並不難，但在打折銷售背景下，本已走低的利潤率或將進一步下降。”“薄利多銷，總比資金鍊斷裂來的好，實際上，房企已經顧不了那麼多。”

佔據套現榜單首位的華夏幸福王文學，或“深有同感”。

2018年3月，媒體曝出華夏幸福資金鍊緊張，“公司銷售面積減少30%，銀行準備好的幾百億開發貸，都在靜觀……” 此後，上交所針對華夏幸福2017年年報下發問詢函。2018年4月，華夏幸福回覆公告稱，公司存在異地複製不確定性風險、資金和現金流風險……

為解決資金流動性困局，從2018年7月至2019年2月，華夏幸福以遠低於市場價，向平安兩度轉讓公司股權（合計佔比約25%），共籌集179億元。

除價格折扣外，股權轉讓背後還有嚴格的業績對賭協議，華夏幸福以2017年度87.81億淨利潤為基數，未來三年淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%。

2019年11月6日，華夏幸福發佈25億元永續債，最高利率達15.5%。從如此高的利潤來看，華夏幸福的流動性問題，依然沒有緩解。

02 恒大加碼造車

而中小房企的資金鍊困境，或更嚴峻。

近日媒體曝出，因未披露多筆債務違約，頤和地產及董事長何建梁被中國證監會出具警示函。因未如約回購小股東定增股份，格力地產大股東被凍結了股份。

種種跡象顯示，融資環境和銷售市場雙雙趨冷，正成為壓垮中小房企的最後一顆救命稻草。

但對如何“活下去”，頭部房企或許有更多的選擇，如恒大進軍新能源車，碧桂園選擇擁抱機器人。

以恒大為例，自2018年喊話進軍汽車產業後，一向不愛“拋頭露面”的許家印，便成為媒體關注的焦點。

2019年11月12日，在恒大新能源汽車全球戰略合作伙伴峯會上，許家印與包含採埃孚、本特勒、德爾福、博世、麥格納、大陸集團在內的60家汽車供應商完成簽約。據瞭解，峯會現場匯聚了全球206家汽車供應鏈企業，涵蓋技術、設計、電池、零部件等汽車上下游領域。

縱觀2019年，許家印為恒大汽車事業，忙的不亦樂乎。

2019年1月15日，恒大健康斥資9.3億美元，併購瑞典電動汽車公司NEVS的51%的股權，獲得SAAB汽車的核心技術。與世界豪車製造商Koenigsegg組建合資公司（NEVS控股65%），獲得豪華整車研發能力。

此外，在智慧出行方面，恒大還獲得交通運輸部頒發的網約車資質。

6月15日，恒大投資1200億在瀋陽建設新能源汽車三大基地等項目，助力瀋陽國家汽車產業中心建設。2019年6月29日，國能93車型量產下線，讓行業對恒大造車有了更多期待。

業內人士指出，雖然恒大不差錢，但新能源汽車投入是個無底洞，短期內難以盈利。 “1200億投入或只是開始，未來必將投入更多。”

但在房地產行業不景氣的當下，轉型或是必由之路。

03 結語

財報顯示，截至2019年6月30日，恒大借款8131億元，相較2018年底的6731億元，淨增1400億元，增長21%。而且，報告期內借款成本（平均年利率）為8.62%，高於2018上半年的7.92%。

無論是房地產抑或汽車，都是重資產行業，前期資金需求量大。無疑，高借款成本總不如股市融資來的直接，但恒大的這一計劃或將擱淺。

實際上，自2018年至今，有關恒大地產與深深房A重組，共赴A股的消息不絕於耳。

2019年7月18日，中國恒大公告稱，將於2019年12月31日前完成2018年度的股息具體分派方案。據證監會的規定，重組期內上市公司所有收益歸屬未來上市公司，包括派息等。簡言之，恒大將於年底派息，就意味着其迴歸A股計劃會進一步推遲。

李冬補充道，“與頭部房企相比，中小房企已掙扎在生死一線，行業資金迴流期長與當下銷售困境的雙重疊加，加劇了資金鍊危機。”

而此時，房產大佬包攬胡潤套現榜全部前五名，頗有一絲“發國難財”的味道。