國家級人口戰略落地！中國房地產最大變量降臨_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

人口戰略正在密集落地。

近日，《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》出台：夯實應對人口老齡化的社會財富儲備，改善人口老齡化背景下的勞動力有效供給。

在不久前的重要會議公報中，同樣提出：優化生育政策，提高人口質量，積極應對老齡化。

這意味着，應對人口老齡化和生育形勢，已經成為新時期的國家戰略。整個社會的資源配置、資產配置，無疑都將發生巨大變化。

01

人口是經濟和樓市的基本盤。

人是生產者，也是消費者。影響經濟的不只是人口總量的增減，還有人口結構的變化。

那麼，目前的生育形勢如何？

2018年，中國出生率為10.94‰，新增出生人口1500萬人，較上一年減少200萬人，未來有可能繼續下行。

目前的老齡化形勢如何？

過去18年，我國老齡人口基本翻倍。2000年至2018年，60歲及以上老年人口從1.26億人增加到2.49億人，老年人口占總人口的比重從10.2%上升至17.9%。

這其中，65歲以上老齡人口占比11.93%，離深度老齡化社會越來越近。

一般而言，65歲以上人口比例在7%以上為老齡化社會，14%以上為深度老齡化，20%以上為超級老齡化。

02

人口影響經濟和財政。

老齡化對經濟的影響，基本眾所周知。老齡化加劇，不僅意味着勞動力減少、儲蓄率下降，更意味着養老金壓力的與日俱增。

勞動力減少，對於經濟增長勢必形成拖累。儲蓄率下降，則會影響到投資對於經濟的驅動。而養老壓力陡增，不僅對養老基金，而且對財政，都形成迫在眉睫的壓力。

早在2016年，青海、吉林、內蒙古、河北、湖北、遼寧、黑龍江7省份養老金就已出現收不抵支，而黑龍江更是耗盡所有歷史結餘。

根據社科院預測，到2022年，半數省份都將面臨養老金收不抵支的困境，這些省份主要集中在東北和中西部地區。

在所有省份中，只有廣東、江蘇、北京、上海、浙江、安徽等地依舊有大量養老金結餘。

正是在這種背景下，養老金全國統籌被提上日程，養老保險基金中央調劑制度已經橫空出世，**“南金北調”**成為大勢所趨。

在2019年預算中，廣東、北京、浙江、江蘇、上海、福建、山東等7個省份，養老金繳撥差額最多，一共貢獻了1220.6億元，而遼寧、黑龍江、吉林、四川、湖南、湖北則成為最大的受益方。

然而，拆東牆補西牆只能解燃眉之急。

隨着老齡化進一步深入，僅靠“南金北調”作用相當有限，劃轉國資充實社保、延遲退休、養老金入市投資都已被提上日程。

03

人口影響房價。

老齡化，對房地產到底有多大影響？

眾所周知，人口是房價的最終支撐，而年輕人口則是房地產投資的中流砥柱。

在日本，五六十年代的嬰兒潮，助推了上世紀70年代-80年代的房地產大繁榮。回到中國，1970年代到1990年代，人口出生井噴，這可以視作中國的“嬰兒潮”一代。

**正是這些人口，成為中國房地產“黃金年代”最堅實的支撐。**與經濟增長、城鎮化、貨幣寬鬆一道，托起了樓市長達20年的繁榮。

然而，出生人口已經呈現下滑趨勢，老齡化程度不斷加深，人口已經呈現“**倒金字塔”**結構。

更關鍵的問題在於，從資產角度看，一個國家年輕人口越多，越容易形成資產泡沫，而老年人增多之後，當初的資產泡沫沒有這麼多人來接盤，資產回報率可能會下降，這對房地產的影響尤其大。

對於房價來説，經濟增長、城鎮化、人口是三大基本面支撐力量。

在這三大力量之間，經濟已經進入新常態，人口面臨出生率下滑與老齡化加劇的雙重危機，只有城鎮化還剩下最後10個點的增長空間，而由於户籍制度的存在，我國的城鎮化率很有可能被低估。（參閲《查人又查房！人口懸念即將揭曉》）

種種因素疊加之下，房地產的歷史地位必然隨之而下滑，房子在資產配置上也不再那麼堅挺了。

04

與大形勢相比，區域分化影響更為直接。

雖然老齡化已是難以避免的大勢，但不同省份、不同城市的生育率、老齡化程度都存在巨大差異，這些地區的養老金盤子同樣存在巨大懸殊，因而在未來將面臨截然不同的人口基本面。

從出生率來看，西藏、海南、青海、廣西、貴州、江西、寧夏、山東、福建等省份躋身前十，而黑龍江、遼寧、吉林、天津、上海、北京則處於墊底位置。（參閲《中國生育地圖》）

這其中，黑龍江出生率跌破6‰，吉林、遼寧均不足7%，僅為廣東的一半左右，遠遠低於全國平均水平。

從老齡化程度來看，東北同樣首屈一指。在公佈相關數據的23省份中，遼寧、山東、四川、重慶和江蘇5個省份，進入“深度老齡化”。

如果出生率下滑、老齡化加劇但有外來年輕人口湧入，那麼一切都不成為問題。

然而，許多省份同時面臨着出生率下滑、老齡化加劇和人口外流的三重困境。（參閲《31省市人口增量排行》）

不難看出，在這三個榜單裏，東北三省基本都榜上有名。而廣東、浙江等經濟強省表現則十分突出。

05

老齡化時代，靠什麼來承載房價？

**其一，要注意老齡化對地區房價的影響。**經濟增長、城鎮化和人口，是影響房價的三大基本面因素。凡是這三個基本面出現問題的地區，房價的可持續必然存疑。

**其二，有外來人口湧入的地區，不必過度擔心老齡化的影響。**大城市，不僅是資源的集聚之地，更是年輕人口的虹吸之地。大城市即便出生率一路下滑，老齡人口不斷增多，但只要城市有吸引力，就能吸引到越來越多的年輕人口。

**其三，到年輕的城市去。**東北地區由於出生率下滑加上人口外流，養老金早已入不敷出，發放已經成為問題。而廣東則是出生率強勁加上人口湧入，人口結構十分健康，不僅養老金富餘資金冠絕全國，而且對經濟發展形成強大助力。