國家級人口戰略落地!中國房地產最大變量降臨_風聞
观察者网用户_243807-2019-11-29 10:51
文|凱風
人口戰略正在密集落地。
近日,《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》出台:夯實應對人口老齡化的社會財富儲備,改善人口老齡化背景下的勞動力有效供給。
在不久前的重要會議公報中,同樣提出:優化生育政策,提高人口質量,積極應對老齡化。
這意味着,應對人口老齡化和生育形勢,已經成為新時期的國家戰略。整個社會的資源配置、資產配置,無疑都將發生巨大變化。
01
人口是經濟和樓市的基本盤。
人是生產者,也是消費者。影響經濟的不只是人口總量的增減,還有人口結構的變化。
那麼,目前的生育形勢如何?
2018年,中國出生率為10.94‰,新增出生人口1500萬人,較上一年減少200萬人,未來有可能繼續下行。
目前的老齡化形勢如何?
過去18年,我國老齡人口基本翻倍。2000年至2018年,60歲及以上老年人口從1.26億人增加到2.49億人,老年人口占總人口的比重從10.2%上升至17.9%。
這其中,65歲以上老齡人口占比11.93%,離深度老齡化社會越來越近。
一般而言,65歲以上人口比例在7%以上為老齡化社會,14%以上為深度老齡化,20%以上為超級老齡化。
02
人口影響經濟和財政。
老齡化對經濟的影響,基本眾所周知。老齡化加劇,不僅意味着勞動力減少、儲蓄率下降,更意味着養老金壓力的與日俱增。
勞動力減少,對於經濟增長勢必形成拖累。儲蓄率下降,則會影響到投資對於經濟的驅動。而養老壓力陡增,不僅對養老基金,而且對財政,都形成迫在眉睫的壓力。
早在2016年,青海、吉林、內蒙古、河北、湖北、遼寧、黑龍江7省份養老金就已出現收不抵支,而黑龍江更是耗盡所有歷史結餘。
根據社科院預測,到2022年,半數省份都將面臨養老金收不抵支的困境,這些省份主要集中在東北和中西部地區。
在所有省份中,只有廣東、江蘇、北京、上海、浙江、安徽等地依舊有大量養老金結餘。
正是在這種背景下,養老金全國統籌被提上日程,養老保險基金中央調劑制度已經橫空出世,**“南金北調”**成為大勢所趨。
在2019年預算中,廣東、北京、浙江、江蘇、上海、福建、山東等7個省份,養老金繳撥差額最多,一共貢獻了1220.6億元,而遼寧、黑龍江、吉林、四川、湖南、湖北則成為最大的受益方。
然而,拆東牆補西牆只能解燃眉之急。
隨着老齡化進一步深入,僅靠“南金北調”作用相當有限,劃轉國資充實社保、延遲退休、養老金入市投資都已被提上日程。
03
人口影響房價。
老齡化,對房地產到底有多大影響?
眾所周知,人口是房價的最終支撐,而年輕人口則是房地產投資的中流砥柱。
在日本,五六十年代的嬰兒潮,助推了上世紀70年代-80年代的房地產大繁榮。回到中國,1970年代到1990年代,人口出生井噴,這可以視作中國的“嬰兒潮”一代。
**正是這些人口,成為中國房地產“黃金年代”最堅實的支撐。**與經濟增長、城鎮化、貨幣寬鬆一道,托起了樓市長達20年的繁榮。
然而,出生人口已經呈現下滑趨勢,老齡化程度不斷加深,人口已經呈現“**倒金字塔”**結構。
更關鍵的問題在於,從資產角度看,一個國家年輕人口越多,越容易形成資產泡沫,而老年人增多之後,當初的資產泡沫沒有這麼多人來接盤,資產回報率可能會下降,這對房地產的影響尤其大。
對於房價來説,經濟增長、城鎮化、人口是三大基本面支撐力量。
在這三大力量之間,經濟已經進入新常態,人口面臨出生率下滑與老齡化加劇的雙重危機,只有城鎮化還剩下最後10個點的增長空間,而由於户籍制度的存在,我國的城鎮化率很有可能被低估。(參閲《查人又查房!人口懸念即將揭曉》)
種種因素疊加之下,房地產的歷史地位必然隨之而下滑,房子在資產配置上也不再那麼堅挺了。
04
與大形勢相比,區域分化影響更為直接。
雖然老齡化已是難以避免的大勢,但不同省份、不同城市的生育率、老齡化程度都存在巨大差異,這些地區的養老金盤子同樣存在巨大懸殊,因而在未來將面臨截然不同的人口基本面。
從出生率來看,西藏、海南、青海、廣西、貴州、江西、寧夏、山東、福建等省份躋身前十,而黑龍江、遼寧、吉林、天津、上海、北京則處於墊底位置。(參閲《中國生育地圖》)
這其中,黑龍江出生率跌破6‰,吉林、遼寧均不足7%,僅為廣東的一半左右,遠遠低於全國平均水平。
從老齡化程度來看,東北同樣首屈一指。在公佈相關數據的23省份中,遼寧、山東、四川、重慶和江蘇5個省份,進入“深度老齡化”。
如果出生率下滑、老齡化加劇但有外來年輕人口湧入,那麼一切都不成為問題。
然而,許多省份同時面臨着出生率下滑、老齡化加劇和人口外流的三重困境。(參閲《31省市人口增量排行》)
不難看出,在這三個榜單裏,東北三省基本都榜上有名。而廣東、浙江等經濟強省表現則十分突出。
05
老齡化時代,靠什麼來承載房價?
**其一,要注意老齡化對地區房價的影響。**經濟增長、城鎮化和人口,是影響房價的三大基本面因素。凡是這三個基本面出現問題的地區,房價的可持續必然存疑。
**其二,有外來人口湧入的地區,不必過度擔心老齡化的影響。**大城市,不僅是資源的集聚之地,更是年輕人口的虹吸之地。大城市即便出生率一路下滑,老齡人口不斷增多,但只要城市有吸引力,就能吸引到越來越多的年輕人口。
**其三,到年輕的城市去。**東北地區由於出生率下滑加上人口外流,養老金早已入不敷出,發放已經成為問題。而廣東則是出生率強勁加上人口湧入,人口結構十分健康,不僅養老金富餘資金冠絕全國,而且對經濟發展形成強大助力。