2020年樓市必須認清的事實_風聞

作者：飛翔吧！橙哥  來源：財經早餐（Femorning)

年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。

早在年初，美團CEO王興就感慨過，今年是過去10年裏最差的一年，卻是未來10年裏最好的一年。而還有29天，我們就將告別2019年。

回顧即將過去的一年，宏觀經濟面臨下行壓力，微觀層面感受最深的莫過於嚴峻的就業環境。相比於前幾年的大舉擴張，今年以來不少知名互聯網企業開始裁員收縮，一些製造大廠也開始只出不進。

雖然很多公司都不願意承認“裁員”，美其名曰只是“人員優化調整”，但結果和事實大家都心知肚明。

2019年5月，甲骨文裁員成為轟動一時的新聞事件。被裁員部門為中國研發中心，北京區域首批裁員人數大約為500人左右。儘管被裁員工最終的補償方案是N+6，不少員工仍感到難以接受。

8月，蔚來汽車內部郵件顯示，將在全球範圍內繼續減少1200個工作崗位，9月底保留7500人。而在8月初，蔚來員工總數為8800多人，相比蔚來員工數最高時的9800人，已經減員1000人。

11月，網易暴力裁員事件引發爭議並持續發酵，時隔幾年後，“中年危機”在這個寒冷冬天重返輿論關注的中心。

不光是國內，全球似乎也被寒流籠罩。

4月，美國科技巨頭IBM傳出關閉其位於新加坡淡濱尼工廠的消息，並解散該工廠的全部員工。

7月，德國最大商業銀行——德意志銀行宣佈，將大規模削減投資銀行業務，預計將在全球裁員約1.8萬人。

11月，戴姆勒宣佈將在全球範圍內裁減1100個領導職位，約佔其管理層的10%。在裁員計劃中，共有超過1萬人將離開戴姆勒集團。

寒流之下，危機背後的真相

月過十五光明少，人到中年萬事休。如今，第一批90後已經步入30歲大關，熬夜、脱髮、玩手機、忙相親成為90後工薪族的“標籤”，而在未來幾年內，90後也將陸續抵達80後曾經經歷的那道坎，迎接事業、健康、家庭等各種“關卡”的考驗。

尤其是事業方面，對大部分人來説，中年就業危機是人生道路上必須經歷的一道坎。

一個人的能力和精力是有邊界的，無論是高管還是基層員工，當一名老員工自身的知識結構無法在進步，他的薪資水平也會同步停止上漲。

而當其他更年輕、更“廉價”的打工者學會掌握了一個老員工的技能貯備，那麼老員工的競爭優勢便蕩然無存。當經濟形勢不景氣時，為了精簡人力成本，老員工便成為了掃地出門的對象。

雖然這麼做讓企業看起來顯得十分無情，但這並不僅是公司的問題。

從公司的角度看，一家公司，從誕生之初，其本質就是逐利的，產業寒冬之下，縮減成本提高運行效率並沒有錯。但從打工者的角度看，公司的行為卻是“卸磨殺驢”的行為。

還記得之前被媒體爆傳的一部紀錄片《美國工廠》嗎？

這背後，其實就隱藏着中年危機的真相。

在勞資糾紛中，打工者往往處於弱勢，中年危機也成為一個普遍現象。

危機背後，你需要認清的事實

如何提高自己的抗風險能力，安全度過中年危機，成為大家最關心的問題。

可供選擇的道路其實很多，但真正靠譜的並不多。例如創業或者搞副業，並不適用於所有人。搞副業風險小，但需要在上班的同時騰出精力來做，收益得不到保障。創業則更不用説了，風險係數太高。

對大部分人來説，**在中年危機之前儘快持有更多的資產，幾乎是對沖失業風險的最佳選擇。**無論是理財、炒股、買房，還是其他資產配置，儘快讓自己的現有資產保值增值顯然是最穩妥有效的抗風險手段。

在諸多資產配置中，房產無疑是最為特別的，儘管樓市的黃金年代已經過去，圍繞樓市的話題始終歷久彌新。

有恆產者有恆心。**在充滿變數的當下，房產成為了最靠譜的保值增值資產。**而在未來相當一段時間內，房產依舊是大部分人抵禦風險、養老善終的重要核心資產。

至於理由，正是本文接下來重點要説的。

2019年的樓市真相

隨着“房住不炒”成為中國樓市的主旋律，樓市降温的聲音一直不絕於耳。在供給端，萬科説要“活下去”，中小房企傳出破產潮；在需求端，機構報告頻出，全國找房熱度整體出現降温，今年“金九銀十”成色不足。

而實際上，在2019年，像汽車等製造業面臨較大下行壓力時，房地產整體數據依舊十分穩健。

統計局公佈的數據顯示，1-10月，全國房地產開發投資109603億元，**同比增長10.3%，**其中住宅投資80666億元，**增長14.6%；**商品房銷售額124417億元，**增長7.3%，**其中住宅銷售額增長10.8%。

10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.7%和0.5%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲8.7%和4.4%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.7%和4.6%。

為數不多出現下滑的數據，則是企業的拿地熱情。1-10月，房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降了16.3%。

通過數據不難看出，樓市降温主要體現在房地產整體的銷售增速有所放緩，但整個市場的大環境沒有發生改變，依舊穩步向前。

因此，如果用一個詞來定性描述今年的樓市，“降温”並不準確，“分化”才是2019年樓市的真相。

首先是樓市供給端，隨着融資政策的收緊，今年以來，多數銀行發放房地產開發貸的範圍已經從“50強”縮減至“30強”。據悉，近幾年來，大量的小型房企已無法從公開渠道募集資金，只能通過民間借貸進行融資。可見，未來房地產商強者恆強的分化效應會進一步加劇。

其次是需求端，這也是與大部分人息息相關的部分。樓市需求端的分化早已有之，很多年前北上廣深等一線城市的房價就和其他地方形成鮮明對比。但今年以來，樓市的“小分化”時代，有向“大分化”時代過渡的趨勢。

一方面，中央今年多次召開會議強調穩房價、穩地價。

例如1月份，在防範化解重大風險專題研討上，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案提出。

4月，中央政治局會議，堅持房住不炒定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制再次提出。

7月，中央政治局會議，再次重申房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

在中央“房住不炒”的政策下，像北上廣深這樣的強一線城市房價漲幅被有效控制。

**另一方面，在地方政府，人才引進成為今年關鍵詞。**在因城施策背景下，各地為留住人才各出“奇招”，體現在地方樓市的落户、限售、限購、公積金等政策和補貼上。

例如廣州將學士、碩士和博士學歷人員年齡限制分別從35、40、45週歲調整到40、45、50 週歲。同時，高校應屆畢業生可直接入户。

杭州全日制大學專科及以上人才，在杭工作並繳納社保的，可直接落户。

全日制大專及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納滿一年社保及個税，即可購買一套房產。

上海自由貿易試驗區新片區人才“居轉户”年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。對於非本市户籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人，且購房需要繳納個税或者社保年限，新片區從5年縮短到3年等。

據中原地產統計，今年以來樓市人才、公積金、租賃等政策出現井噴，前10個月共482次，相比2018年同期上漲超過20%。

在中央強調“穩”，地方人才政策頻出的情況下，2019年後房產時代的樓市格局已然形成，**即樓市大分化時代的到來。**樓市的香餑餑不再只有北上廣深，眾多的新一線、強二線城市將會脱穎而出，成為新時代的樓市價值窪地。

不是所有房子都能叫資產？

房子算不算資產？在過去樓市的黃金十年裏，房子就是資產，買到就是賺到被很多人奉為圭臬。隨着政府調控，樓市分化時代的到來，有一部分人認為並非所有的房子都能叫資產。

有觀點認為，判斷一個房子是否是資產的依據有幾點。比如默認這套房子可以租出去，房子的租金大於月供，才能稱其為資產，否則則是負債。

再如房子是否具有升值空間、是否能抵押融資，如果房子所在的地區房價呈下跌態勢，或者入不了銀行的“法眼”，那麼其同樣是負債。

按這個標準下來，其實有很多房子都不能算作資產。但這個觀點卻有一個致命的漏洞，忽略房子所擁有的隱性價值。

2019年，有一個城市成為了市場關注的焦點，它就是鶴崗。在黑龍江鶴崗市，三五萬的房子，隨處可見，而320平的複式高層據悉只需要15萬就可納入囊中。房價低到如同“白菜價”。

造成鶴崗房價的一個重要原因在於人口的流失。鶴崗統計局2018年的一份報告顯示，近五年來，當地人口增長率下降呈擴大態勢，勞動力人口減少12.1%，人口持續處於淨流出狀態。

在很多人眼裏，去鶴崗買房就是一個笑話。然而事實是，消息傳出後，有一羣人卻對鶴崗趨之若鶩，從五湖四海奔赴鶴崗買房。

他們不是炒作資產的投資者，而是在外漂泊務工的低收入人羣。他們當中，有些人沒有穩定的工作，每日以撿廢拾荒為生，用半生積蓄的幾萬塊錢，去鶴崗買房安家，結束四處漂泊流浪的生活。

在互聯網時代，他們不擔心鶴崗當地的工作機會，一份兼職、一份直播的收入就夠他們開銷數月。那麼對於這樣一羣人，他們去鶴崗買房，是傻還是聰明呢？

答案是顯而易見的。以鶴崗樓市為例，**確實不是所有房子都能算作資產，但房子卻能給你一個家，不會讓你在人到中年遭遇失業或其他變故的情況下流離失所，露宿街頭。**這正是房子的隱性價值。

作為首套房自住的人來説，無論全款還是貸款買房，無論房價是漲是跌，房子背後的隱性價值一直都在。在萬不得已的時候，房子還可以出售也解燃眉之急。因此，房子算不算資產？值不值得買？對還沒有買房的人重不重要？一目瞭然。

反之，如果擁有第二套房、多套房，以投資為目的買房，情況就大不一樣了。除了鶴崗，今年還有一個城市備受矚目，那就是深圳。

不久前，深圳均價13.9萬/㎡的豪宅火了。據悉，這家“深圳中心·天元綜合體項目”位於福田CBD核心區域，匯聚了全市70%的甲A級寫字樓、五星級酒店，市政中心也坐落於旁。

推出的是深圳中心·天元T7棟的52套房源，户型建面約380-393㎡，均價13.9萬元/㎡，總價區間在4350萬元-6086萬元/套之間。

據悉，項目看房需要驗資2000萬元，並要提供股票及理財資金的截圖以及購房者個人身份證。

繼去年深圳“5000萬蹲搖號”之後，今年“沒2000萬看不了房”再次刷屏。同樣，能拿出上千萬買房的人也不是傻子，人們瘋搶豪宅的背後，看中的是深圳這座城市未來的發展潛力，以及深圳樓市未來的升值空間。

鶴崗與深圳，地域一北一南，房價一低一高之間，折射出了中國樓市分化的兩個極端。對很多小有積蓄的人來説，鶴崗的房子不願買，深圳的豪宅買不起，如何樓市大分化時代作出最優選擇，顯得至關重要。

2020年樓市必須認清的事實

需要再次強調的是，通過買房一夜暴富、財務自由的時代已經一去不復返。但在未來可以預見的幾十年裏，在分化時代憑藉優質房產，依舊是抵禦通脹、對沖失業風險，甚至靠房養老的不二選擇。

首先需要認清的第一個事實是，中國人口對樓市支撐的底層邏輯沒有變。

近年來，中國人口出生率下降是不爭的事實，政府也發佈了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》等相關文件。但實際上，中國離歐美日本等發達國家所謂的老齡化，還為之甚遠。

老齡化，是一個全球很多國家都面臨的問題。簡單的橫向類比、以史為鑑，有失偏頗。

2018年，中國出生人口為1523萬，比2017年減少200萬。但需要知道的是，瑞典全國人口僅為1018萬人，丹麥人口僅為580萬人，芬蘭人口僅為552萬人，和這些發達且又老齡化現象嚴重的西方國家相比，中國一年的新生兒數量，就輕鬆超過了他們全國人口。

此外，中國的青壯年總數依然超過美國全國人口。數據顯示，90後羣體約1.9億，00後約1.4億左右，合計約3.3億，而美國總人口僅為3.2億。這還沒有算正值“事業巔峯”的70後、80後。

因此，在擁有14億多人口的基數下，老齡化負面效應的釋放是一個極為緩慢的過程，對樓市的衝擊會被更加稀釋。作為對比，有不少人説去東京買房，如果不自住而作為投資，會賠的血本無歸，因為接盤的人很少，有價無市。但放在中國一線城市，只要價格合適，不愁沒有市場。

東京樓市不愠不火的根本原因，並非曾經的房產泡沫。日本僅1億多人口，而全國40%以上的人口都集中在東京都市圈，淨流入人口增長乏力，當地樓市早已供需平衡，人口老齡化，才是東京樓市萎靡的根本原因。

反觀中國一線城市，源源不斷的外來人口，為城市不斷注入活力，也保障了樓市的平穩發展。這也是分化時代，樓市第二個需要認清的事實。

流動人口從欠發達地區向發達地區移動的規律沒有變。

分化時代，選房子就是選人口。未來哪裏的房子具有升值潛力，城市人口成為重要指標。需要注意的事，相對於存量人口，增量人口更為重要。例如河南許多城市人口數量名列前茅，但其房產未必有長三角、珠三角等經濟發達地區的保值升值空間大。一個城市每年的淨流入人口增速，是助推當地繁榮的關鍵。

現如今，國家發展都市圈、推進城市化的宏觀戰略沒有變，**流動人口從欠發達地區向發達地區移動的規律沒有變，**各地因城施策人才引進的政策繼續推行，在一線城市房價、限售、限購等高門檻約束下，新一線強二線城市的機遇已經到來。