獨家 | 寶龍商業管理正在進行PDIE，千億目標背後重壓千億負債_風聞

據獨角獸早知道（ID：iponews）獨家消息源，寶龍商業管理目前正在進行PDIE，農銀國際融資為其赴港上市獨家保薦人。

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根據寶龍地產的公告，截至2019年6月30日，寶龍地產的商業地產銷售面積為31.49萬平方米，銷售金額為58.75億元；而住宅地產銷售面積為146.85萬平方米，銷售金額為233.28億元。住宅地產無論是銷售面積還是銷售金額都是商業地產的4倍左右。並且，商業地產的銷售金額僅佔總銷售金額的四分之一。

與萬達齊名的寶龍地產不見了。

根據相關資料顯示，2018年，萬達（00169.HK）經營和管理超過280多個萬達商業廣場，2019年底預計開業的將達323座；而截至2019年6月30日，寶龍地產經營及管理的商業廣場只有39家。

寶龍地產與萬達的差距已被拉開太大，在商業地產大軍中日漸掉隊。

寶龍地產旗下的寶龍商業已赴港提交IPO申請，計劃融資10億港元，用於戰略收購和投資其他商業運營服務供應商。

有房地產相關人士表示，寶龍商業分拆上市，是寶龍地產應對千億債務的一個方案。

早在8月20日，寶龍地產控股有限公司發佈公告稱，建議分拆寶龍商業管理控股有限公司在港交所上市。

時隔三日，寶龍地產在業績會上對此事做出回應稱，寶龍商業到了獨立成長的階段，分拆出來並非是向市場集資，而是可以讓團隊、品牌在市場上獨立發展。

除此之外，寶龍地產透露商業分拆主要是輕資產，資產端還是在地產控股裏面，未來將持續性地與甲乙方合作。

或許相比成立僅3個月時間，寶龍商業管理的發展歷史要長得多。1993年起，寶龍商業管理主要為控股股東寶龍地產提供輔助物業支持；2007年起正式將業務擴展至商業運營，並於5年前為獨立第三方提供相關運營服務。

據寶龍地產向港交所遞交的招股書顯示，寶龍商業管理2018年的資產規模為21.3億元，2018年的收入約為 12億元，本次拆分上市計劃融資金額10億元。從資金用途來看，本次計劃上市的目的之一就是獲得更多的低成本資金來擴大輕資產的規模，提高運營管理能力，以便後面能輸出更好的服務。

聆訊資料顯示，寶龍商業管理的收入主要來自兩部分業務：商業運營服務和物業管理服務。

從業務收入佔比來看，公司營收主要來自於商業運營服務，其在總營收中的佔比均保持在80％以上。截止2019年4月末，商業運營服務實現營收4.14億元，佔總營收的82.9％。

聆訊資料顯示，公司與寶龍集團擁有長期穩定合作關係，並向寶龍集團開發的所有零售商業物業提供商業運營服務。主要為寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場和寶龍天地四個品牌提供商業運營服務。截止2019年4月末，公司已向55處零售商業物業提供商業運營服務，總合約建築面積為740萬平方米，其中45處零售商業物業正在運營中。

從具體收入明細來看，商業運營服務中以商業運營及管理服務為主，截止2019年4月末，該業務實現營收3.08億元，佔總商業運營服務收入的74.4％。物業管理服務業務則以物業管理服務收入為主，截止4月末，該業務實現收入6891.6億元，佔總物業管理服務收入的80.8％。

從目前的商業地產市場的發展來看，有不少房企選擇獨立運作商業板塊或者是分拆商業板塊上市，而最後的結果都證明了這能發揮資本市場的優勢，有助於商業地產板塊的後續發展。在中期業績會上，寶龍地產也承認寶龍商業分拆之後，可能會讓寶龍地產財務指標有所改善。

但也有部分業內人士表示，寶龍此次拆分商業上市雖然有利於商業模塊的未來發展，但融資的規模相對有限，能否支撐其未來發展還存有疑慮。

鑑於寶龍本次拆分的只是商業部分的輕資產，而且完成分拆輕資產業務之後會不會考慮資產端的分拆，未來市場會如何發展等都還是未知數。而至於其商業板塊前景究竟如何，相信時間會給出答案。