意外！這個地方逆勢收緊調控了_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

有城市在試探鬆綁，有地方在加碼調控。

這一次，逆勢而上的，居然是位居東北邊陲的黑龍江。

近日，黑龍江出台新規，要求房企拍地資金，不得來自金融貸款或資本市場融資，違者兩年內不得拍地。

此外，當地還規定：多層樓房封頂後方能預售，高層樓房建到三分之二方能預售，同時鼓勵現房銷售。

這兩條新規，分別擊中房地產高槓杆、高週轉的要害，傳達什麼政策信號？

01

先看第一個，開發商不得通過貸款和融資拿地，意味着什麼？

眾所周知，房地產向來以高槓杆、高週轉和高負債著稱，資金可謂命脈所在。

今年以來，全國性的房地產融資已在陸續收緊，銀行貸款、信託貸款等渠道陸續被嚴控，資金違規輸入房地產的“陳倉”被封堵。

如今，黑龍江進一步將貸款或融資，排除在土地競拍之外，意味着什麼可謂不言而喻。

拆槓桿，防止開發商背個銀行“炒地皮”，正是這一政策的實質。

對此，黃奇帆有過詳細分析：

你如果後邊背一個銀行，要100億元，銀行就拿100億元，要200億，銀行就拿200億元，那麼‘地王’、炒房等現象就來了。

所以，在黃奇帆看來，控制地價一個很重要辦法就是規定買地的企業必須使用自有資金。

當然，開發商不得藉助銀行貸款拍地，類似規定早已有之，黑龍江並非首創。

在現實裏，部分開發商也早已有應對之策，無論是明股實債，還是與金融機構組建合資公司的方式繞開，無不對調控的剛性構成挑戰。

顯然，任何政策的威力，都有賴於執行。

02

再看第二個，高層樓房工程進度需達2/3方能預售，影響有多大？

眾所周知，預售制，可謂房地產高週轉的重要支撐。可以説，正是預售制，支撐起了龍頭開發商的飛速崛起，支撐了地方的賣地遊戲。

然而，預售制的弊端同樣很明顯：所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”的現象經常發生，問題樓盤屢見不鮮，至於“爛尾樓”的出現，更非孤立事件。（參閲《樓市一停漲，什麼亂象都來了！》）

**所以，這兩年，“取消預售制”的聲音不絕於耳。**但預售制，事關房地產高週轉，涉及龐大的利益羣體，短時間內想要取消並不容易。

然而，不能取消，並不意味着不能規範。

顯然，拿到地之後就能賣樓花，建到1/3後賣還是2/3後賣，還是封頂之後只能進行現房銷售，影響大相徑庭，風險同樣不可同日而語。

目前，在很多城市，多層住宅（7層以下）只要動工就能對外預售，高層住宅（7層以上）工程進度達到1/3（有地方只要求3層或5層）就能對外預售。

與此相比，黑龍江此番將多層住宅的預售門檻提高到封頂，將高層住宅的預售門檻提高到工程進度的2/3，規格要求無疑提高了。

對於開發商來説，高週轉的速度必然受到影響。

03

有對比才有傷害。

黑龍江出台的這些新規，都談不上首創，論力度不及一線城市，但在如今各地蠢蠢欲動的背景下，卻顯得極為醒目。

那麼，為什麼是黑龍江？

誰都知道，黑龍江樓市不算火熱，當地經濟同樣談不上強勢，房地產開發投資增速在全國基本墊底，此前因“房價跌回白菜價”而大熱的鶴崗就屬於黑龍江。

更關鍵的是，作為棚改依賴度最高的省份之一，2019年黑龍江棚改從去年的13.1萬套減少到2.4萬套，大幅縮減70%以上，棚改動力正在衰歇，樓市同樣缺乏長期支撐。

尤其是，目前包括許多南方城市都在試探性鬆綁，無論是以人才政策之名鬆綁限購，還是以各種邊緣政策來回試探，走的無疑都是放鬆路線。（參閲《這些城市都出手了！》）

幾乎所有城市都在求變，為何黑龍江還如此“硬核”？

這背後，防風險的考慮，可能是主要出發點。

據此前通報，今年年初，黑龍江各地共排查鎖定房地產“爛尾樓”項目117個，其中因企業資金鍊斷裂的有85個項目，涉及債務糾紛的有11個項目。

顯然，爛尾樓的出現，影響不只是債務槓桿，更影響到預售制之下的眾多購房者。在這兩方面強化調控，可謂有的放矢。

另一方面，東北這些年經濟擠水分，人口外流，對於炒房者幾無吸引力。弔詭的是，正因為這一點，東北三省的房地產依賴度都不算高，地產投資對於經濟的貢獻相對有限。

數據顯示，今年前三季度，房地產依賴度最高的5個省份是海南、安徽、雲南、重慶、廣西，最低的5個省份是山西、新疆、西藏、黑龍江、內蒙古。

既然房地產依賴度如此之低，既然樓市不是那麼容易刺激起來，那麼調控加碼帶來的市場影響就沒那麼大，這當然是現實考慮。

無論如何，只要按住信貸，按住資金之水，按住高週轉、高槓杆的衝動，就能按住蠢蠢欲動的樓市。

很多城市都已證明了這一點，接下來還會有更多的城市證明這一點。