獨角獸獨家 | 保利物業預計12月9日簿記建檔；寶龍商業管理預計12月16日開簿_風聞

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**港股物業公司：**保利物業、寶龍商業管理

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保利物業預計12月9日開簿

央企保利地產子公司

摘牌新三板赴港上市

在房地產行業發展開始降温、競爭由增量轉存量，並且融資端政策趨緊的背景之下，房企分拆物業板塊上市，擴大融資渠道，似乎已成為另一種生存之道。在港股物業板塊中，例如去年上市的碧桂園服務、雅生活等一年多時間股價已經翻倍，中海物業自上市後股價持續增長不斷創出新高。

頭部地產公司保利地產也不甘寂寞，旗下保利物業發展股份有限公司於2017年便登陸新三板亮相資本市場。不過鑑於流動性及自身發展考慮，今年4月份退出新三板，8月份便遞交了港股主板上市招股書。

保利物業於12月1日通過港交所聆訊，成為港股物業板塊中的一份子，廣發融資、華泰金融控股、農銀國際擔任其聯席保薦人。作為央企保利地產的子公司，保利物業的上市自然引來市場的關注。

保利物業主業務分為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，其中物業管理服務為核心業務。管理面積是衡量物業公司發展優劣的重要指標，截至2019年6月30日，保利物業合同管理總面積達到454.9百萬平方米，包括565個住宅社區和281個非住宅物業，遍佈29個省市自治區的148個城市，在管總面積260.3百萬平方米。

2016年至2019年上半年，保利物業的總收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元及28.22億元，年複合增長28.4%，期間毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%及23.6%，毛利率節節攀升，不過總體而言這個毛利率在行業中處於較低水平，19家在港上市的物業管理公司2018年的平均毛利率為37.84%。

背靠保利地產，保利物業長期依靠母公司打江山。2018年之前，保利物業在管面積中，由保利地產開發的物業面積佔比分別為91.9%、86.1%和57.4%，而截至2019年6月30日，這一比例已經下降至43.1%，首次低於外拓項目來源佔比。

可以看出來，保利物業雖然有母公司做靠山，前期也主要依靠這一“地產大腿”，但是自己也在不斷拓展項目來源，依靠卻不依賴母公司。

寶龍商業管理預計12月16日開簿

融資或為解決寶龍地產債務問題

早在今年8月20日，寶龍地產就曾發佈公告，建議分拆其附屬公司寶龍商業管理，在香港聯交所主板獨立上市，聯交所已確認公司可進行建議分拆。上市完成後，寶龍地產預期將擁有寶龍商業管理不少於50%權益，而寶龍商業管理將仍然為該公司的附屬公司。

截至2019年4月30日，寶龍商業管理共有45處在管零售商業物業，物業管理服務分部下有43處在管物業，以寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍天地這四個品牌提供服務。並且建立了線上生態系統，通過手機App、微信小程序等將消費者、租户以及業主連接。

寶龍商業2016至2018年及2019年前四個月的收入分別為7.52億、9.72億、12.00億和4.99億，2016年至2018年複合增長率為26.3%；公司純利潤則從2016年的6290萬元增加至2018年的1.33億，複合年增長率為45.6%。寶龍商業近幾年業績表現不錯，這也是支撐其香港上市的重要條件。

但是同國內商業運營服務公司的巨頭萬達相比，寶龍商業的規模就相形見絀了。根據相關資料顯示，2018年，萬達（00169.HK）經營和管理超過280多個萬達商業廣場。據悉，2018年按在管建築面積排名，萬達排名第一，市佔率為6.6%，而寶龍商業市佔率則為0.8%。不過值得注意的是，五大公司也只佔了總份額的10.9%，這説明國內商業運營服務市場相對較為分散，頭部公司仍有規模擴張的可能性。

近年來寶龍地產的日子並不好過。截至2019年6月30日，寶龍地產總資產為1421.58億元，總負債為1081.70億元，總負債同比去年增長了30.40%，並且自2017年以來呈現出不斷增長的趨勢。截至2019年6月30日，寶龍地產的資產負債率為76.09%，而2018年同期資產負債率為73.14%，也呈現出逐步增長的趨勢。

與此同時，引人注意的是寶龍商業的負債率也逐年高企。

寶龍商業的招股書顯示，2016年至2018年及2019年前4月，寶龍商業的資產負債率分別為99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不僅超過了寶龍地產的76.09%，而且遠高於行業平均水平。如果真的寶龍商業上市成功，寶龍商業將獨立運營，從寶龍地產的財務報表中剝離，很大程度上可以降低寶龍地產的資產負債率，而上市募集到的資金也可以為母公司“輸血”。