大唐地產赴港上市“補血” 調節現金流上演“連環套”_風聞

作者：蔚芮

審校：周鶴翔

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

有錢的日子難過，沒錢的日子也難過。在當下“錢緊”時代，越來越多的中小型房企瞄準港交所上市，來進行紓困。

近日，以京劇臉譜“竇爾敦”為LOGO的閩系房地產公司大唐地產向港交所遞交了招股説明書。

大唐地產此次上演的是“盜御馬”還是“連環套”？

創始人離世，大唐地產“改命”

1984年，餘英儀在台灣開發“台中大唐世家”。1994年，不甘於偏安一隅，餘英儀清零台灣資產，“西遷”進入福建廈門成立公司，更名為“大唐地產”，並取京劇中“竇爾敦”的臉譜代表企業形象。

2008年，大唐地產為了解決企業擴張所需的大量資金，計劃於2009年赴港上市。如果成功了，大唐地產將會是第一家在香港上市的大陸台資不動產企業。

然而，天有不測風雲。2008年，金融危機席捲全球。無數的房地產企業陷入到資金危機當中。大唐地產作為一個台資房企融資更加困難。雪上加霜的是，這一年，大唐地產的創始人餘英儀意外去世了。

一時間，大唐地產處於風雨飄搖之中，發展命運也隨之改變。

2009年，福信集團向大唐集團拋去了橄欖枝，併購了重創不振的大唐地產。隨後，大唐地產進入了漫長的整理期。

經過10年調整，2019年，大唐地產終於再開啓香港上市之路。

3年1000億“好大一張餅”

2018年大唐地產總裁郝勝春曾表示，大唐地產的目標是“未來3年衝刺500億元的銷售目標”。

而到了2019年，大唐地產將目標進行升級，定為“3年，1000億，並進入全國房企50強”。

根據相關數據顯示，2019年1-11月，大唐地產的銷售金額為298.3億元。業界人士表示，預計大唐地產2019年全年的銷售金額為300多億元。300多億與1000多億相比，還是有很長距離。

當前，房地產企業融資總體比較艱難，房企上市前突擊“畫大餅”的做法，已經不被投資人所接受。

在銷售目標上，大唐地產的野心和實力，已經出現了嚴重的不對等。

資料來源：大唐地產招股書

總負債逐年攀升，現金流調節後轉正

大唐地產的總負債呈現逐年攀升的趨勢，2016年至2019年6月30日，大唐地產的總負債為186.69億元、257.78億元、297.51億元、312.86億元，而總資產分別為190.57億元、264.26億元、311.56億元、335.77億元。

2016年至2019年6月30日，大唐地產的資產負債率分別為97.96%、97.55%、95.49%、93.17%。房地產企業的資產負債率大多在80%以內，而大唐地產的資產負債率遠高於同行業水平。

資料來源：大唐地產招股書

值得注意的是，大唐地產的現金流也是其致命問題。大唐地產的招股書顯示，截至2019年6月30日，大唐地產未償還的借款為75.98億元，其中，一年內償還借款17.30億元，1-2年償還借款31.69億元。而截至2019年6月30日，大唐地產的賬面現金及現金等價物僅為19.42億元，債務覆蓋上資金顯得緊張。

與此同時，GPLP犀牛財經發現，2016-2017年，大唐地產的經營活動淨現金流一直為負，而2018年至2019年6月30日，籌備赴港上市期間，經營活動現金流轉為正，分別為20.53億元、29.50億元。

大唐地產表示，經營活動現金流由負轉正的主要原因是利用合約負債進行調節，而合約負債增加是由於收取客户的預售墊款增加。當收取預收款成為房企常改善現金流的主要手段時，恰恰説明了企業的現金流壓力驟然增加。

資料來源：大唐地產招股書

GPLPG犀牛財經注意到，2018年至2019年6月30日，大唐地產待償還的借款就已經遠超出其借款所得的款項了。

此外，招股書顯示，2019年11月，大唐地產獲得美地及唐嘉兩大股東約4.1億元增資，這也將進一步改善其財務結構。

對於目前大唐地產來説，現金流已經成為生死存亡的大事，上市融資迫在眉睫，能否抓住IPO這根“救命稻草”，依然是未知數。