泰禾信託案背後，「致命」的流動性危機_風聞

近日，因信託借款合同糾紛，泰禾集團收到來自西藏信託的起訴，案件將於2020年2月11日14時開庭。

據悉，被訴主體除泰禾集團外，還包含泰禾集團董事長黃其森，以及福建中維房地產開發有限公司（下稱福建中維）、東莞市金澤置業投資有限公司（下稱東莞金澤置業）、王照文、盧澤芳等多個被告方。

趣識財經瞭解到， 2017年4月，因項目開發需要，西藏信託向東莞金澤置業發放信託貸款。作為股東，泰禾集團全資子公司福建中維，以及盧澤芳、王照文分別持有東莞金澤置業80%、12%、8%股權，並質押給西藏信託。同時，泰禾集團及黃其森個人提供連帶責任擔保。

行業人士指出，但看西藏信託上訴行為，該信託或逾期無疑。

01 致命的資金鍊

信託逾期背後，折射出房地產行業的生存現狀：大量房企，身陷流動性泥淖，無法自拔。

在房住不炒、一城一策指引上，2019年全國房地產調控政策不斷加碼。

央行數據顯示，房地產領域貸款增速連續14個月回落。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，與去年全年水平相比低6.2個百分點，新增房地產貸款佔銀行貸款的比例也降至24.1%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對趣識財經表示，“房屋銷售市場在降温，房地產貸款政策也在收緊，兩者加成下，促使房地產貸款比例降到低點。”

尤其，銀行貸款政策收緊，成了套在房企頭上的一道“緊箍咒”。2019年8月，銀保監會發布《關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,明確對房地產行業政策相關的各項違法違規行為進行專項整治。

12月4日，銀保監網站信息，建行兩家分支機構（南京鼓樓支行/南京城南支行）遭江蘇銀保監局處罰70萬元，主要緣由便是房地產開發貸款受託支付管理不力。

“被罰的是銀行，但最痛苦的莫過房企，這是斷了他們來自銀行的錢糧。”而泰禾集團，顯然是“最無錢糧”的企業代表。

事實上，自2019年初引進戰投失敗後，泰禾便不得不用出售的方式來換取“流動性”。數據顯示，僅2019年以來，泰禾集團累計通過轉讓位於杭州、佛山、南昌等地十幾個開發項目，變現100多億元，接盤方多為世茂房地產。

但這對於，身處流動性與高負債雙重枷鎖的泰禾，只是杯水車薪。財報顯示，2019年上半年泰禾集團有息負債為1103.25億元，其中短期有息負債達330億元，現金持有量同比下降30%，僅為153億。

而在國內銀行開發貸不斷收緊情況下，泰禾只得將目光轉向美元債。

2019年7月，泰禾發行4億美金為期3年美元債，利率達到行業驚人的15%。2019年9月，泰禾再發債2億美元，票面年息依然達到11.25%。

而現實中，依靠舉債美元“過活”的房企，不在少數。

日前，多家研究機構數據現實，11月份，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環比上漲283.49%，其中很大比例是美元融資。

房企內部人士指出，12月以來，許多房企也在密集發佈美元融資計劃。

02 業績幾近腰斬

其實，緩解房企流動性的方式，除了舉債，便是售樓。

在頭部房企中，諸如碧桂園、恒大，2019年通過“打折售房”等促銷手段，取得了不錯的業績。

在克而瑞研究中心近日發佈的，“2019年1-11月中國房地產企業銷售TOP100排行榜”中，TOP30房企有20家業績環比上升。

另一數據更為直觀，在1-11月TOP10全口徑業績中，有9家同比大幅上漲，僅綠地控股同比下滑。其中，增長最快的世茂房地產，同比速長達46.8%。

但頭部房企業績優秀，並不代表行業的繁榮，更無法反映大部分房企的生存現狀。數據顯示，2019年1—9月，全國商品房銷售面積同比下降0.1%，許多中小房企更是經歷滑鐵盧。

同樣是克而瑞發佈的這份榜單，2019年1-11月，泰禾集團全口徑銷售金額689.2億元，排名42位；權益金額為527.7億元，排名第40位。同一數據，2018年1-11月，泰禾集團的流量金額和權益金額分別為1110.4億和941.2億元，分別佔據榜單的第21位、17位。通過計算，泰禾全口徑銷售業績同比下降38%，權益金額則同比下降44%。

實際上，銷售業績大幅下降，與泰禾集團拋售資產、斷臂求生的行為密不可分。

此前，已有不少媒體曝出，從2015年開始，泰禾選擇了不主動披露銷售額和銷售面積兩大數據。這讓本就因資金鍊緊張而“風聲鶴唳”的泰禾，更加引人聯想。

對於業績下滑，資本市場往往最先嗅到。趣識財經觀察發現，泰禾集團股價已經從兩年前的每股20元，降低至現在的每股不足6元。

03 結語

其實，對泰禾集團而言，涉入信託合同糾紛並非首次。

今年上半年，中誠信託與泰禾集團便發生過借款合同糾紛，當時法院凍結泰禾集團、增城荔濤房地產有限公司（世茂與泰禾共同持股）名下存款13.43億元。後經泰禾集團澄清，中誠信託亦於7月1日向法院申請解除相關財產保全措施，雙方糾紛才得以解除。

在趣識財經看來，無論是信託糾紛，還是舉債借款、變賣資產，本質都是泰禾對流動性緊張的應對行為。

嚴躍進分析道，“**在房企各類風險中，資金鍊斷裂風險最為緊要。**當下，房企既要加快融資緩解流動性，也要準確判斷市場週期，在資金緊張時切忌盲目拿地。”