從《長江三角洲一體化發展規劃綱要》看不動產資管機會 |睿和研究_風聞
地产资管网-关注中国房地产资产管理的变革和创新。2019-12-10 11:38
作者丨周偉 編輯丨雨禾
根據新華社12月1日消息，中共中央、國務院印發了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》（以下簡稱《綱要》）。
《綱要》規劃期至2025年，展望到2035年，為未來5到10年的長三角地區一體化發展提供了指導性和綱領性文件，是制定長三角地域相關規劃和政策的依據。當然，《綱要》也將成為長三角區域企業發展、行業佈局的重要投資指南。
《綱要》説了些什麼？
簡單來説，《綱要》主要回答了長江三角洲一體化發展從哪裏起步、要到哪裏去以及如何去的問題。
長三角一體化發展的起點很高，經濟社會發展全國領先。GDP水平、對外開放水平、科研實力、研發投入、城鎮化率等方面均處於全國前列。
《綱要》提出了區域協調、科創產業融合、基礎設施、生態環境、公共服務、體制機制六個方面的目標。
為實現上述目標，《綱要》在推動協調發展新格局、建設協同創新產業體系等八個方面提出了具體措施。
《綱要》有哪些看點？
看點一：明確“一極三區一高地”戰略地位
“一極”是指全國發展強勁活躍增長極；“三區”是指全國高質量發展樣板區、率先基本實現現代化引領區和區域一體化發展示範區；“一高地”則是指新時代改革開放新高地。
“一極”被放在首位，説明中央對長三角區域發展給予厚望，該區域也將被打造成中國經濟發展的“火車頭”和“引擎”，要發揮它的影響力和帶動力，拉動區域乃至全國經濟既有速度又有質量地發展。
同時，要保持經濟的強勁度和活躍度，使之成為最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域。
看點二：一體化讓長三角一盤棋
貿易保護主義不僅在國與國之間發生，在地區與地區之間也會存在。
由於本位主義和地方保護主義，長三角地區產業同質化、地域區隔與條塊分割等問題對整個區域發展的阻礙日益突出，人、財、物的流動受到很大限制，造成了區域內部的極大損耗。
此次《綱要》發佈的主旨就是一體化，核心也是要解決地區之間在產業佈局、行政體制、人財物流動、社會治理等方面的不協調、不一致，進而產生“1+1>2”的協同效應。
看點三：優勢互補的產業格局
根據各地區之間的資源稟賦、優勢短板，規劃也提出了地區間差異化發展的不同定位。
其中，浙江主要依託民營經濟和數字經濟，力爭成為新的區域內增長點；江蘇在其原有製造業基礎上，加強對外開放；安徽的定位則是創新中心與生態示範區；而上海作為長三角地區的“前台”與規劃中的“一極”，擔任着區域一體化的綜合平台和引領長三角地區發展建設方向的重要角色。
差異化的定位讓各地區能夠揚長避短，也讓各地區之間能夠實現優勢互補，從而形成一個完整的體系，產生“一個拳頭打人”的效果。
《綱要》帶來哪些新機會？
隨着《綱要》的出台，長三角區域和滬蘇浙皖各省市的發展重點、產業佈局也日漸清晰。當然，作為地方經濟不可忽視的組成部分，《綱要》也為不動產資產管理領域帶來新的機遇。
機會一：長三角將會是未來不動產資管新業態重要的戰略佈局區域
目前，長江三角洲區域是國內經濟最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一。
公開資料顯示，這片國土面積僅佔全國總面積的2.3%，擁有2.25億人口，但是貢獻了全國四分之一左右的GDP。
長三角區域的進出口總額、外商直接投資、對外投資分別佔全國37%、39%和29%；擁有全國約1/4的“雙一流”高校、國家重點實驗室、國家工程研究中心；區域年研發經費支出和有效發明專利數均佔全國1/3左右；集成電路和軟件信息服務產業規模分別約佔全國1/2和1/3；區域常住人口城鎮化率超過60%。
而隨着規劃《綱要》落地實施，區域一體化程度加強，創新創業的程度和強度會進一步提升，這將使長三角區域成為不動產資管業態創新的重要應用場景，這也將進一步推動行業的迭代創新。
對聯合辦公、長租公寓、新商業、產業地產等不動產資管創新領域來説，長三角地區將會是未來重要的戰略佈局區域，該地區的重要城市也將成為“兵家必爭之地”。
機會二：靈活辦公空間佔比和密集度提升帶來的機會
《綱要》中提出，聯手營造有利於提升自主創新能力的創新生態，打造全國原始創新策源地。根據佈局，長三角各區域要協同推動原始創新、技術創新和產業創新，合力打造長三角科技創新共同體，形成具有全國影響力的科技創新和製造業研發高地。同時，《綱要》還提出，要在長三角聯合共建國家級科技成果孵化基地和雙創示範基地。
研究顯示，在創新產生的過程中，空間（物理環境）、精神（社會文化環境）、行為（網絡關係）和人（參與者）這四個要素是影響創新的主要因素，而靈活辦公空間尤其是聯合辦公在上述四個方面均有很好的表現。
因此，《綱要》這樣的安排，當然需要靈活的辦公空間支持，而靈活辦公空間尤其是聯合辦公本身，就具有促進創新的功能，這就給了相關企業新的發展機遇。
而聯合辦公空間作為本地化的創新空間，給集體創新過程提供了一個平台，允許不同的參與者進行有效溝通、分享知識和協作。研究表明，空間使用者在可以促進創新的物理空間和社會文化環境中，與內部和外部的其他行為主體進行交流與合作，通過參與活動與項目建立彼此之間正式或非正式的網絡關係，進而促進創新。
目前，聯合辦公在長三角區域的佈局已呈全面鋪開之勢。上海執聯合辦公諸城市之牛耳，佔比達到33%。聯合辦公頭部品牌也正在加速完成南京、杭州、蘇州等重要城市的佈局。
隨着《綱要》推進，區域內將形成統一市場，各地區之間的業務往來將更為頻繁，這為聯合辦公提供了天然的應用場景，將激發更多需求，聯合辦公區在該區域的佔比和網絡密集程度將進一步提高。
機會三：養老業態的創新和機會
《綱要》指出，制定區域產業資本和品牌機構進入當地養老市場指引，培育養老從業人員專業化市場，支持民營養老機構發展。
因此，《綱要》推動區域建設一批國際知名的健康醫療服務、養生養老基地，這是對長三角區域“養老焦慮”所做出的準確回應。
事實上，長三角的養老形勢已十分嚴峻。數據顯示，上海市老齡化程度居全國之首，是全國平均水平的2倍，已成為我國第一大老齡化城市；而江蘇老齡化比例和浙江老齡化程度也居於全國前列，趨勢嚴峻；安徽人口老齡化係數居全國第10位。
據預測，到2040年，長三角老年人口約在6000萬人左右。養老設施供需的巨大落差給區域帶來壓力的同時，也創造了巨大的“銀髮經濟”市場。因此，針對老年人羣體的服務體系建設也將催生一批創新業態。
機會四：新園區規劃、現有園區轉型升級帶來的機會
長三角區域工業園區數量眾多。
數據顯示，長三角區域共有146個國家級開發區和320個省級開發區，平均每個城市擁有3.6個國家級開發區和7.8個省級開發區。
但是，工業園區作為區域發展規劃和戰略佈局重要平台，發展卻並不理想。由於長三角區域工業土地政策創新不足，市場缺乏民營資本，產業園區“玩家”集中於國控園區。
此外，包括上海、江蘇、無錫、常州在內的各大區域都屬於政府主導開發，這導致了園區發展的專業性不強。而受制於土地政策差異，長三角區域民營園區的專業化程度和市場活躍程度與“百家爭鳴”的粵港澳大灣區存在較大差距。
《綱要》對長三角園區發展提出了更高的要求，在用地政策、資金扶持等方面會給予傾斜，為新園區規劃、現有園區轉型升級等不動產資管領域提供了新的機會。同時，數據中心、物流園區等有產業支撐的園區項目將會獲得更大的發展機遇。
機會五：利用全球金融資源進行全球資產配置的機會
相關數據顯示，長三角三省一市2017年末的銀行業總資產在全國約佔19%。長三角地區擁有銀行、證券、信託、期貨等持牌金融機構上千家，佔全國的20%左右。
長三角主要金融要素市場
但長三角金融一體化水平仍處於初級階段。存在的主要問題是：區域內金融發展不均衡，行政分割阻礙中心城市金融業跨區服務，地方分治的銀行業管理模式嚴重抑制金融資本的快速流動；另外，區域內“資產荒”與“資金荒”並存，區域內大部分地方證券化水平偏低，中小企業獲得的金融支持水平遠低於大企業。
對此，《綱要》將推動金融要素市場的一體化以及上海自貿區新片區的投資貿易自由化、便利化。
長三角一體化的高質量發展將進一步加強上海國際金融中心的建設，提升上海在國際金融市場中的地位。而上海也將憑藉金融優勢與創新的金融工具，引導國內其他區域乃至國外金融資源服務於長三角區域未來發展。
同時，《綱要》還要求推動國內資本全球性配置資產，長三角區域的金融創新將令國內外資管企業獲益良多。