取消限售！鬆綁再下一城，下一個是誰？_風聞
观察者网用户_243807-2019-12-11 11:01
文|凱風
樓市正在起變化。
01
據《每日經濟新聞》和《揚子晚報》等媒體報道，有消息稱，江蘇蘇州下轄的張家港市取消已經實施了兩年多的限售政策。
記者諮詢後獲悉，張家港取消限售政策屬實，但目前政府沒有明確文件下發，具體細則還在擬定中，最終還是要等官方口徑。
如果消息屬實，這意味着，取消限售，終於又重出江湖。
早在2018年底，山東棚改第一大市菏澤就取消了限售政策，成為全國鬆綁限售第一城。
然而這一趨勢並未蔓延開來，2019年年中，河南開封試圖取消限售，最終因引發輿論爭議而不了了之，當地隨即取消了“取消限售”，政策最終淪為“一日遊”。
如果這一次取消限售能堅持到底，那麼標誌着樓市試探性鬆綁，進入第二階段。
在張家港之前，已有多地在樓市調控的邊緣反覆試探。
大灣區向港澳人士放開購房資格，深圳取消部分二手房“豪宅税”，廣州社保個税互認，成都天府新區放寬限購範圍，佛山對本科生鬆綁限購，珠海多區鬆綁限購，南京六合區、海南三亞對大專以上學歷鬆綁限購，天津對部分非首都功能疏解項目職工放開限購……（參閲《不只是廣深，這些城市也出手了！》）
不難發現，這一階段的試探性鬆綁，多是在人才政策的包裝之下，且基本都是邊緣性政策，尚未真正觸及作為調控核心的“四限”政策：限購、限貸、限價、限售。
取消限售，則是新的一躍，直面樓市調控，正面鬆綁。
02
取消限售的出現，意味着什麼？
要知道，張家港是蘇州下轄的縣級市，且蟬聯百強縣第三名，經濟底子不錯，房價接近1.5萬元，與中西部的二線省會相當。
不過，2019年以來，張家港出現“有價無市”的局面。
克而瑞數據顯示，2019年1~11月，張家港商品住宅成交量為161萬平方米，同比下降24%，成交均價為14498元/平方米，同比上漲15%。
**與此同時，當地經濟出現降速現象：**作為工業城市，2019年前三季度，張家港工業產值僅增長0.6%，而入庫税收收入下降0.4%，進出口總額同比-5.4%，全社會用電量同比-1.1%，面臨的壓力不是一般之大。
這種背景下，試探性鬆綁的出現，就再正常不過。
值得一提的是，張家港並未出台嚴格的限購政策，樓市調控只有“限售2年”作為抓手，所以能鬆綁的也就只有限售了。
這也是許多三四線城市面臨的困境：與一二線不同，許多三四線城市本就沒有出台樓市調控手段，市場一直都在“鬆綁”狀態運行，想要刺激樓市，根本就沒有政策可以騰挪。
對於這些城市來説，能選擇的也就只有“限跌令”，或者發放購房補貼了。
03
取消限售，到底有沒有用？
要知道，限售政策，作為這一輪樓市調控的標配，本身就有兩面性的：既是限制，也是保護。
一方面，限售提高了樓市投機成本，2-5年的限售時間，讓投機資金無法進退自如，對炒房浪潮起到顯著遏制作用。所以取消限售，能鼓勵更多資金重回市場。
**另一方面，取消限售，無疑放出了被冰封的房源，這些房源一旦拋售，勢必對市場形成明顯衝擊。**今年以來，部分一二線城市限售陸續解凍，二手房放盤量隨之增多，市場拋盤壓力之大前所未有。
到底哪一方發揮的作用更大？
這要看所處的樓市階段：
如果在樓市上行期，取消限售無疑是火上澆油。
如果在樓市下行期，取消限售則意味着拋盤壓力。
如果是橫盤期，則要看大環境，若有大環境寬鬆的配合，那麼取消限售就意味着積極的市場信號。
事實上，菏澤取消限售之後，當地樓市並未出現井噴。可見，沒有大環境的配合，除非是強能級的城市，否則單一的試探性鬆綁，效果並不顯著。
當然，深圳是例外。
04
弔詭的是，這期間，唯一收緊樓市調控的地區，基本上被所有人忽略。
黑龍江要求房企拍地不得使用貸款融資，這一政策不可謂不嚴，但因無論知名度還是樓市熱度，都不及長三角和珠三角，因此這一消息被許多人有意無意忽略了。（參閲《意外！這個地方逆勢收緊調控了》）
有意思的是，位於東北邊陲、從來都不受重視的黑龍江在逆市收緊調控，而試探性鬆綁的多半都是長三角和珠三角的經濟重鎮？
為什麼會出現這種局面？
經濟壓力顯然是第一位的，長三角和珠三角的沿海城市，多是工業重鎮和進出口重鎮，容易受到國內外經濟形勢的影響。
**此外，這些地方的樓市調控之密集、尺度之嚴，在國內也是首屈一指。**所以，從這些地方開始試探性鬆綁，解除一些相對邊緣的政策，也在情理之中。
同時，由於樓市存在板塊輪動現象，長三角和珠三角是2015年以來最早上行的區域，也是2018年以來最早調整的區域，而中西部的三四線城市多數步其後塵，尚未進入實質性調整階段。
無論如何，在“穩字當頭”的大背景下，樓市試探性鬆綁能得到一定程度的容忍，但樓市調控仍要服從**“大熱必有調控，遇冷則有鬆綁”**的規律。
冷了，試探性鬆綁。一旦熱了，自然也會有調控加碼。
那麼，下一個是誰？