優客工場正式提交赴美上市招股書，聯合辦公行業進入下半場爭奪_風聞

據獨角獸早知道（ID：iponews）消息，中國聯合辦公空間運營商優客工場向美國SEC遞交了IPO招股書，正式開啓赴美上市之路。

作者 | Arti

本文僅為信息交流之用，不構成任何交易建議

從2015年創立以來，優客工場用了四年時間邁入資本市場，毛大慶和他的優客工場充分詮釋了國內聯合辦公運營商的增長之道：

創造以“分享、創新、責任與共創成功”為基礎的全新辦公文化。

僅四年時間，優客工場已發展成為中國最大的聯合辦公平台。他們憑藉對中國本土市場的深刻認知，以科技驅動平台為用户提供服務，滿足用户多樣化的業務需求。

聯合辦公背後的增量

優客工場的定位是什麼？

根據招股書，優客工場在全球範圍內發展智能協作生態系統，讓用户可以利用平台釋放自身的潛力。簡單來説，優客工場沒有停留在空間賦能的層次，而是以服務賦能入駐其中的每個獨立個體或羣體。

事實上，我們可以看到在早前的幾次融資中，優客工場的投資方包括紅杉、真格基金、歌斐資產、億潤投資、創新工場等數十個頂級投資機構，市場對於優客工場商業模式的認同可見一斑。

自2015年9月優客工場的第一個共享空間落地以來，他們向外擴張的腳步就從未停止，截至2019年9月30日，優客工場在中國和新加坡的42個城市內共有197個辦公空間，其中投入運營的有171個，為用户提供約72,700個工位，還有26個空間正在建設或籌備中，其中多數預期將於今年第四季度或2020年正式投入運營。

截至2019年9月30日，優客工場在運營的171個聯合辦公空間整體出租率約為79%，而在其中，優客工場將經營24個月以上的空間定義為成熟空間，目前共有65個，出租率為83%。而成熟空間的入駐率會趨於穩定，去除最初的投資建設與市場營銷，成熟空間的經常性營收與現金流還是較為可觀的。

根據其招股書顯示，在發展聯合辦公空間的同時，優客工場已經構建了一個綜合性連接線下與線上的智能服務平台。優客工場通過其app優鮮集、智能辦公系統、物聯網解決方案和U data數據管理系統共同為其會員創造了一個超越空間限制的無縫工作體驗環境，並讓會員能方便地獲得優客工場的綜合性U+服務，其中包括個人服務、一般企業服務、孵化和企業創投服務、設計建築服務與廣告營銷服務，這就極大地提高了會員粘性、擴大了會員的基礎規模。截至2019年9月30日，優客工場擁有約609,600名會員，其中包括584,600個獨立個人和25,000個企業，大型公司與中小企業均包括在內。

優客工場投入運營的聯合辦公空間從2017年的66個增加至2018年的162個，而截至今年9月30日，投入運營的聯合辦公空間為171個。優客工場的會員數量由2017年的約101,100個增長至2018年約252,000個；截至今年9月30日，會員數量已達到約609,600個。從上述數據不難看出，優客工場在逐漸從空間賦能模式升級至服務賦能模式，轉換效果相當可觀。

財務數據顯示，優客工場的總淨收入從2017年的1.674億元人民幣增至2018年的4.485億元人民幣，同比增長167.9%；截至2019年9月30日，總收入為8.746億元人民幣，較2018年同期的2.822億元人民幣，增長達到209.9%。

總體來説，中國聯合辦公市場目前多數為增量需求，聯合辦公和傳統寫字樓更接近互補的關係，依靠目前國內活躍的商業環境和創新，優客工場沒有把商業模式停留在初級的空間賦能層次，而是以科技服務為主導來賦能入駐企業與個體，在保持擴張增速的前提下鞏固市場內的領先地位。

聯合辦公空間的模式讓優客工場有機會接觸到城市中大量高淨值人羣，根據優客工場數據管理系統顯示，在每個工作日，使用工位的會員一般會在聯合辦公空間停留達到8個小時，他們會和優客工場的各個社區建立良好的關係併產生流量與數據，通過上文提到的綜合性智能服務平台，優客工場可為企業與個人提供一整套U+服務，個人服務包括餐飲、健身、培訓和娛樂；公司服務包括人力資源、財務和IT支持等，當然還包括企業創業孵化相關服務與廣告品牌服務等。

上市僅是開始，行業進入下半場爭奪

根據Frost&Sullivan報告，中國聯合辦公市場規模（包括租金收入及服務收入）從2013年的11.7億元人民幣增長至2018年的174.1億元人民幣，複合年增長率為71.7%，預計到2023年，將進一步增長至1322.8億元人民幣，複合年增長率為50.0%。

聯合辦公空間在中國的一線城市與新一線城市中正在逐漸被接受併成為主流，滲透率不斷提高。據Frost&Sullivan統計，中國商業辦公樓總面積從2013年的2.44億平方米增加到2018年的3.708億平方米，預計2023年將達到5.094億平方米。

Frost&Sullivan表示，在一線城市相對成熟的商業寫字樓市場中，聯合辦公空間的滲透率從2013年的0.7%上升到了2018年的6.4%，預計在2023年將達到10.8%。在新一線城市中，聯合辦公空間的滲透率從2013年的0.6%上升至2018年的4.6%，預計2023年將達到7.4%。隨着聯合辦公空間這種商業模式在中國的被接受度逐步增高，預計聯合辦公空間在低線城市的普及率也會逐步提高。

在國家發佈引進企業、人才政策與經營性補貼等優惠政策後，推送創新創業再升級成為後續發展重點。優客工場堅持不懈地在全球範圍內建立智能聯合辦公空間系統，使得會員可以利用他們的網絡釋放潛力，共同創造非凡價值。

聯合辦公行業在經歷瘋狂的擴張期後，正在逐漸趨於成熟穩定，優客工場在此時選擇赴美上市，會帶動聯合辦公行業的整體發展，市場或將迎來洗牌期，停留在空間賦能的企業生存空間將被壓縮，服務賦能將全面佔據主動。

從聯合辦公下半場的角度理解，對於優客工場來説上市僅僅是個開始，在不斷拓展邊界的同時，優客工場也在打造自身獨有的護城河，空間服務、精準營銷、設計工程輸出，甚至還包括社交電商等多元化共生的商業模型。

憑藉強大的技術能力和具有廣泛互聯網和技術行業背景的專業團隊，優客工場構建的由優鮮集、智能辦公系統、物聯網解決方案和數據管理系統、Udata組成的綜合性智能平台能有效地為優客工場的會員提供線下和線上服務。

同時，優客U品作為優客工場自有的社交電商平台，在2019年8月和9月完成約15,200份訂單，成交總額為880萬元人民幣。在精準營銷方面，優客工場依託優鮮集和聯合辦公空間來提供精準營銷服務，從而帶來更多元化的變現渠道。

此外，優客工場還為聯合辦公空間配備了智能辦公系統和物聯網解決方案，推廣自動化服務，包括智能會議、基於雲的打印、面部識別入口和其他基於雲的安全控制。Udata應用數據分析和AI算法可以分析優客工場社區中生成的大量數據。Udata讓優客工場更好地瞭解會員的需求和偏好，使其能夠為會員提供定製服務。

通過在優客工場的平台上整合線下和在線服務，優客工場在其會員之間以及會員與其的商業夥伴之間建立了牢固的聯繫，圍繞優客工場品牌培育出一個充滿活力的社區，公司營造出一個自有完整生態，並將其保持在一個高效運轉的狀態。

有人認為，優客工場只是二房東一樣的空間租賃商，事實上，優客工場的模式與之完全不同，其在靈活性、賦能狀態與科技發展遠比單純的二房東要高級得多，通過活躍的聯合辦公生態賦能企業會員，從而使得會員與優客工場共同成長。

隨着優客工場提交赴美上市招股書，聯合辦公行業的下半場即將拉開序幕，企業與行業的發展令人值得期待，獨角獸早知道（ID：iponews）也會持續關注優客工場赴美上市的後續進展。