中央會議再提“房住不炒”，釋放了什麼信號？_風聞

文|凱風

2019年年末最重要的會議終於落地。

作為定調2020年經濟工作的關鍵會議，中央經濟工作會議不僅提及經濟大勢，而且再度定調房地產：

要加大城市困難羣眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

這場會議，再提房住不炒，重申“穩地價、穩房價、穩預期”，強調“因城施策”，首度提及舊改，未提及棚改，意味着什麼？

01

重申“房住不炒”

這場會議，再次重申“房住不炒”。

幾天前召開的政治局會議，未提及房地產，一時引發各種聯想。

事實上，這是徹頭徹尾的誤讀。上次會議的重點是定調大局，不會事無鉅細，而這一次則是部署經濟工作，每一個環節都會顧及，樓市自然不會例外。（參閲《2020，最重要的一年來了！》）

具體來看，這一次再提“房住不炒”，同時強調“穩地價、穩房價、穩預期”****的三穩基調**，**可謂是對目前樓市調控大原則的重申。

 在一眾城市紛紛試探鬆綁的背景下，這種定調可謂具有正本清源之效。

這意味着，樓市調控不會繼續收緊，但也不會出現大範圍的鬆綁，只有基於穩樓市的調整方能得到認可。

與此同時，貨幣從“鬆緊適度”調整為“靈活適度”，去槓桿政策變成“宏觀槓桿率保持基本穩定”，這都是全面維穩的信號。

畢竟，2020年是關鍵之年，疏忽不得。

02

全面落實“因城施策”，意味着什麼？

這一次，會議提出“全面落實因城施策”，意味着什麼？

與去年相比，因城施策的重要性提升，提及“全面落實”。這意味着，樓市調控不再一刀切，不同城市可以採取不同的調控策略，但最終的大目標是穩。

穩的形式多種多樣。有的城市需要穩漲，有的城市需要穩跌，而最終的目標，既要遏制大漲，又要防範大跌。 

這背後的原則仍舊是**“大熱必有調控，遇冷則有鬆綁”。**

此前房價出現明顯調整的城市，可以適當鬆綁以維持市場穩定，而樓市出現明顯走熱苗頭的城市，樓市調控不可能再大肆寬鬆。

03

“舊改”接力“棚改”，影響有多大？

這一次定調，最突出的一點是：棚改將退，舊改已來。

這次會議未提及“棚改”，原因很簡單。經過十年的大力推動，我國的棚户區改造已經基本到了收官之期，棚改已經基本完成歷史使命。

2019年多地棚改計劃出現大幅腰斬，2020年剩餘棚改量不算多，這話背景下，棚改的重要性不及以往，尤其是，沒了貨幣化補貼支持的棚改，威力遠遠不同於以往。

 

相比而言，舊改的重要性開始凸顯出來。

然而，舊改不同於棚改，更不會成為下一個棚改，對房價的影響相對有限。

須知，棚改屬於典型的大拆大建，舊改現階段只是小修小補。

根據此前文件，老舊小區改造主要以水電氣路和光纖配套設施作為改造對象，最多加上加裝電梯、配建停車場，最終帶動養老醫療等發展，無論是規模體量還是投資能量，都無法與棚改相匹敵。

棚改背後是政策邏輯和民生邏輯，存在財政和信貸資金的廣泛背書。而舊改則要服從於市場化的商業邏輯，財政補貼可有可無。

所以，棚改退潮，舊改上位，對於一二線城市的老舊小區是好事，但對於過度依賴棚改的三四線城市來説，卻不能不考慮其影響。

04

基建VS房地產，誰先行？

每一次關鍵時刻，基建和房地產的重要性都會體現出來。

然而，這一次，“基建”一而再再而三被提及，而“房地產投資”則基本未被提及，這背後的政策傾向顯而易見。

前些天召開的重要會議提出“加強基礎設施建設”，這一次的中央會議提出“引導資金投向供需共同受益、具有乘數效應的先進製造、民生建設、基礎設施短板等領域”，着眼點無不在於基建。

正如凱風君之前解讀的，房地產是最後的武器，是所有方法中最後的方法，不具有任何優先性。

這一次，基建將會投向哪裏？

這場會議有明確説法：

要着眼國家長遠發展，加強戰略性、網絡型基礎設施建設，推進川藏鐵路等重大項目建設，穩步推進通信網絡建設，加快自然災害防治重大工程實施，加強市政管網、城市停車場、冷鏈物流等建設，加快農村公路、信息、水利等設施建設。

這是2020年穩投資的關鍵。

05

大城市羣，呼之欲出

以中心城市帶動城市羣發展，這條戰略正在得到全面貫徹。

會議提出：

要加快落實區域發展戰略，完善區域政策和空間佈局，發揮各地比較優勢，構建全國高質量發展的新動力源，推進京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區建設，打造世界級創新平台和增長極。

要紮實推進雄安新區建設，落實長江經濟帶共抓大保護措施，推動黃河流域生態保護和高質量發展。

要提高中心城市和城市羣綜合承載能力。

這段定調有三個亮點：

其一，京津冀、長三角和粵港澳大灣區地位最高，定位都是“世界級創新平台和增長極”。

我國雖然規劃了19個城市羣，但只有這三個是世界級城市羣，戰略地位之高、經濟角色之重要，沒有其他其餘可以匹敵。

值得一説的是，此前廣泛被提及的成渝城市羣，一直都被看做城市羣的第四極，這一次則沒有重點強調，可見城市羣能級的差異。

​其二，長江經濟帶和黃河流域，同時被提及，但更多着眼於生態。

長江經濟帶，覆蓋了上海、江蘇、浙江、安徽、重慶、四川、湖北等11個省市，黃河流域則覆蓋甘肅、寧夏、內蒙古、山西、陝西、河南、山東等9省區。

這兩條經濟帶東西貫穿，其重要性雖然不及三大世界級城市羣，但在規劃裏仍然具有重要地位。

其三，再次重申“提高中心城市和城市羣承載能力”。

今年年中，中財委第五次會議曾經指出：經濟發展的空間結構正在發生深刻變化，中心城市和城市羣正在成為承載發展要素的主要空間形式。

正如《大城市化》一文所分析的，這意味着，大城市化、大城市模式已經呼之欲出：中心城市和城市羣將是優先發展對象，小城鎮將處於從屬地位。

總之，2020年是關鍵之年，事關全面建成小康社會，事關第一個百年目標，經濟第一，穩字當頭，疏忽不得。