黑石們為什麼又回來了？_風聞

作者：Rick

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

洛克菲勒中心，紐約跟帝國大廈齊名的地標式建築，在美國人心中有着非常特殊的地位。

問題是在1988年，洛克菲勒中心曾經當時被三菱集團收購。

這引發了日本人想買下美國的傳言。

當然事實也的確如此。

當時張揚跋扈、財大氣粗的三菱集團代表，在美國人報價4億美元的基礎上加價2.1億美元，目的就是為了創造一個新的吉尼斯世界紀錄。

也正是因為他們這種無所謂錢多錢少的態度，洛克菲勒家族才欣然出售這棟在家族歷史上有非常特殊意義的大廈。

有人説，因為美國人不能容忍日本商家這種爆發户的心態，產生了後續的一系列投資限制措施。而這些措施的疊加以及美國在極力推高日元匯率降低日本出口，是是造成日本所謂“失去的十年”的原因。

但正是這樣一個發生的事件提醒了美國華爾街的投資大佬。此後，美國華爾街的對外投資，不動產投資就佔了很大的份額。

其中，包括最大的私募股權投資機構，黑石就是如此。

現在，美國人在國內玩金融衍生品，在國外瘋狂投資不動產，這成為國際投資界司空見慣的事實。

有媒體評論表示，很多美國投行佈局海外的不動產市場，是為了給自己瘋狂的衍生金融交易增加一個安全砝碼。

而最新的信息顯示，華爾街資本玩家看上中國了。

租金下滑、哀鴻一片的中國商業不動產

讓國內投資者想不明白的是，華爾街資本玩家看中的為什麼是國內的商業不動產市場？

由於受經濟增速放緩、金融去槓桿、商辦類項目限購政策、電商崛起等因素影響，目前全國商業地產市場哀鴻一片。

甚至有人説這是近20年來商業不動產最難受的一個時期。

據中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受媒體採訪時介紹，商業地產的低迷主要表現在：投資額增速創十年來第二個新低，施工面積創十年第二低，新開工面積和竣工面積增速創十年最低，供應端商業土地整體過剩，商業地產庫存面積創十年來新高。

而從2018年至今，雖然商業營業用房開發投資累計值穩步上升，但累計同比還是維持負增長的態勢。2019年1-5月累計同比增長-9.7%，創下歷史的最大負增長率。

從2018年中期至今，商業不動產的累計同比增長率基本維持在-9%左右。作為商業地產開發另一重要指標，1-5月的辦公樓的開發投資累計同比增長為-3.6%，在年初回歸正值後再次不斷下滑。

這也被很多企業所感知。

北京的CBD地區向來是寸土寸金的辦公聚集區，但從2019年7月以後，退租率持續上升，該地區的寫字樓空置率已經接近15%。

這不是個案。

北上廣深原來集中的高檔辦公寫字樓的聚集地，據説都或多或少都出現類似的問題。而這還算好的，成都重慶等二線城市的寫字樓空置率，據説已經超過25%。

更別提購物中心等大型的商業地產項目。

受新世代消費者消費習慣變化的影響，還有網絡購物的擠壓，線下的購物中心從2018年起就開始陸續調整。

2019年，很多購物中心虧損嚴重，不得不關門歇業另謀他法。

那些還咬牙存在的購物中心，空置率上升也十分明顯——根據相關數據，國內購物中心空置率自2014年起持續攀升，2016-2017年均超出10%，2018年有所緩解降至9.4%，2019年上半年回升迅速。

而從2018年重點城市購物中心空置率分佈來看，高空置率主要集中於“二線”城市。

在這樣的背景下，寫字樓和購物中心的租金，已經出現了下降的趨勢。

這被看作是中國商業不動產市場，進入冰河期的標誌。

面對一個下行的資產，怎麼想一想都不值得購買，難道華爾街的人瘋了？

外資風口進入中國：美元資本悄然之間的進軍

租金下滑，蕭條且哀鴻遍野的中國商業不動產市場，如今卻悄然間吸引了絕大多數國際知名資本的目光，尤其很多來自華爾街的投行和基金。

據不完全統計，截至2019年6月，已有16家外資機構參與“抄底”內地商辦樓宇。這些外資機構除了世界頂級投行黑石集團，還包括凱德、領展、騰飛、基匯資本等知名地產投資基金。這些收購主要集中在一二線城市的核心地段，被收購的資產標的涵蓋寫字樓、購物中心以及綜合體。

據戴德梁行數據顯示，2019年中國內地商業地產總投資額將達2960億元，其中外資佔總交易額會接近50%。

也就是説，曾經退出中國的黑石、摩根士丹利等投行又回來了。

統計數據也支持了這個結論。數據顯示，上半年北上廣深的大宗物業交易金額超450億元人民幣，外資成交佔比一半。

從地區看，北京和上海的成交依然是大宗交易的活躍地，成交總數與金額高於廣州、深圳。從成交熱情看，一季度可以用瘋狂來形容，二季度成交熱情有所減退。從資產偏好看，寫字樓成為投資者的首選，佔比超一半。

……

因此可以説，2019年外資在中國商業不動產市場的收購行為，不可謂不瘋狂。

據悉，2019年列入榜單的商業地產交易投資機構包括領展管理、凱德地產、黑石資本、太古資本等等，特別引起轟動的是凱德斥資127億收購上海北外灘星港中心。

更讓人關心的是，為了進入中國商業不動產市場，各家國際知名投資基金和機構，紛紛在香港、新加坡等地，發行以人民幣計價的債券或者基金，從而籌集彈藥進軍國內。

據媒體報道，黑石在新加坡發行的第一批基金的規模就達40億人民幣。而僅僅在9月，安排在香港證交所上市的以人民幣計價的定向基金就有17支，其中不乏華爾街大鱷的身影。

由此資金實力可見一斑。

而據不完全統計的數字，已經進入中國的海外基金超過20家，投入國內市場的金額超過500億，其中黑石一家就已經入300億，佔六成以上。

聞風而動的二線資本，也同樣動作頻頻。

吉寶集團，這個在新加坡僅次於淡馬錫等國家投資基金的投資集團，主營業務是商業寫字樓投資。2010年左右進入中國，僅僅作為一個小型的住宅開發商試水國內市場。

但就在2019年，其商業不動產管理部門正式進軍中國，並在上海設立了總部，隨後該公司迅速收購商業寫字樓項目，並號稱要在一年內投資超過百億。

新加坡的投資機構除了吉寶，豐樹也在加大力度佈局大城市，而來自香港的投資機構如基匯等也不遑多讓，抓住時機購置商業地產。

毫不誇張的説，這些被國際投行稱為“狗鼻子”的跟風者，幾乎都已經進入國內商業地產市場。

一時間，頗有風雲聚會的時代感。

不動產生意：幾千億美元的生意邏輯

“天下熙熙、皆為利來,天下攮攮、皆為名往。”

顯然，黑石等美元投資機構大規模進軍中國抄底商業不動產並不是慈善，而是徹底的商業行為，而回歸商業行為的背後，則是以黑石為代表的華爾街投資基金迴歸金本位的操作。

尤其是來勢洶洶的黑石。

這家號稱世界上最低調、讓人摸不着脈門的基金，1983年成立後的一飛沖天其實就跟商業不動產有關。

對於黑石的運營邏輯，GPLP犀牛財經曾在《PE還是房地產？黑石集團的“生意經”》中詳細描述，當然，黑石集團作為專注於投資不動產的投資機構，其也同房地產投資當中獲利不菲——據GPLP犀牛財經根據零星披露的研究報告調查顯示，這家美國最另類的投資基金，1987年之後投資的各種類型的項目中，商業不動產尤其是物流園區、辦公樓等資產，貢獻了其之後近50年高速增長的收益率的絕大部分。

甚至很長一段時間，黑石的商業不動產長期平均年收益達到15-16%，遠高於其正常證券投資業務長期平均收益率。

2018年，聯合創始人彼得-森去世的時候，黑石掌管的基金投資到不動產領域的份額超過5000億美元。

因此，這次黑石再次悄無聲息再次殺入中國的商業不動產市場，其實並不是異想天開，本身就是一個迴歸主業的選擇。

當然，有專家評論表示，正因為很多人對黑石的崛起研究深入，這次黑石又故技重施的時候，才有很多國際化的基金和投資機構跟進。

但跟很多其他投資機構不同，黑石的成功除了投資不動產之外，還遵循一個原則，那就是友好收購的原則。

這意味着跟絕大部分的華爾街投行不同，黑石基金所作的收購出發點都是想達成“共贏”，不管是持股還是債券，黑石都從企業的發展提出相關的要求，在滿足收益的前提下，增加自身的價值。

不過也因為能幫助投資方解決困難，黑石成為美國最受歡迎的投資基金。

這也就解釋了，為什麼黑石進入中國後，沒有那麼多的反對聲音。

當然，黑石看好宏觀經濟的轉折，以及現在持有的物業長期發展趨勢，並不代表其收入要等很多年後，或許通過租金等多種形式，黑石不斷實現對不動產的變現。

很有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盤自己持有的國內商業不動產。當時號稱是退出中國。

2019年，這些大型機構和基金瘋狂進入中國商業不動產市場，固然是對中國經濟發展有信心，另外一個方面，也是因為外資投資國內商業不動產有周期性，而且抄底的意味濃厚。這樣的投資方式，一般都在對一個經濟體長期的發展看好的情況下發生。

結合目前的情況，可以得出一個結論，那就是國外的資本其實認為當下中國經濟雖然增速放緩，但仍是全球最具經濟活力的地區，因此對於海外資金的曖昧態度就不難解釋了。

而商業不動產天生就有抗壓性和穩定性，被國外的資本方看作是進入中國市場含金量頗高的探路石。

當然除了這些要素之外，中國呼之欲出的REITs也帶給這些收購國內不動產的外來資本“臨門一腳”。

所謂REITs，就是房地產信託投資基金——按海外的實操經驗，如果一個基金想投資一棟樓，那他可以將這棟樓的價格分成若干份，發行REITs基金上市交易。投資人可以認購REITs基金份額，認購的份額即對應基金所持有的這棟大樓相關的權益。

而每年這棟商業不動產的租金收益和其他運營收益，除去運營這棟樓的資管公司的管理費外，按份額比例分配個持有基金的投資人。

由於REITs可以像股票一樣上市交易，也就是説，通過發行REITs，基金持有的商業不動產能直接轉換成金融產品上市，這就相當於打通了不動產基金收購商業不動產的“募投融管退”各個環節，一下子就把棋下活了。

可能也是看到當下國內越來越多的定向非公開REITs被監管部門放行，海外資本方都有這樣的共同預期：公開募集的REITs在國內兩年之內將會出現。

因此，這樣的市場認知助推了像黑石這樣的華爾街巨鱷重回中國市場。

很可能，這一次鋪天蓋地的外資湧入會開啓一個新時代。

如果這個猜想真的成形，華爾街來大規模買入國內商業不動產就不是神話，雖然一方面會帶來一定風險，但是另外一方面越來越開放的國內市場，承壓能力超過想象。

如果再加上REITs的推出，商業不動產市場一定會被激活。

這有什麼不好的呢？誰不希望中國的經濟會更好？