大灣區最無存在感的城市，為何是它？_風聞

很多人沒有注意到，粵港澳大灣區即將再添一條跨海大橋！

據南方＋報道，黃茅海跨海通道項目初測初勘外業工作成果通過驗收，預計2020年6月正式開工建設。估計很多人聽到這個名字會蒙圈，這座跨海大橋在哪裏？如下圖所示：

黃茅海跨海通道項目是粵港澳大灣區重要通道，起點位於珠海市高欄港區，東連港珠澳大橋，西連新台高速並與西部沿海高速相交，終點位於台山市斗山鎮。項目全長約30公里，跨海段長度14公里，包含斜拉橋2座，隧道2座、互通4座，採用雙向六車道高速公路技術標準建設。

也就是説，這是一個連接珠海和江門的超級工程，其對珠江西岸的戰略價值不可謂不高，但奇怪的是，這座大橋在媒體上幾乎毫無話題性，原因是啥？

我想説的是，江門，可能是整個大灣區最沒有存在感的城市。

廣深不必説，都是影響全國的一線城市。佛山和東莞，毗鄰廣深，而且都是萬億級大城市，無人不知。珠海隔壁是澳門，從來不缺頭條。惠州靠近深圳，自然不缺話題。中山因為深中通道，也是炙手可熱的城市。

就連經濟排名倒數第一的肇慶，也是有話題的。受益於南廣、貴廣高鐵，肇慶的區位優勢凸顯出來了，現在喊出要建設連接大灣區和大西南的樞紐門户城市。而且肇慶還能和珠三角新幹線機場沾上邊，各路房企也爭相佈局，鼎湖新城説出來，還小有名氣。

唯一缺點存在感的城市無疑是江門了，這本不應該，要知道江門在歷史上的名氣可不小！

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説起江門，可能有人不瞭解，但提起南宋崖門海戰，很多人會有印象。崖門位於江門市新會區，公元 1279 年，南宋、元朝崖門海戰，陸秀夫揹着少帝跳海，南宋十萬軍民殉國，一些皇室後裔改名換姓後隱居在崖口附近，成為遠近聞名的宋朝“皇族村”。

崖門還是珠江八大出海口之一，和東莞虎門、南沙蕉門、中山橫門齊名。所以，江門是名副其實的珠江口城市，是非常正宗的珠江三角洲城市，其水網之密佈、物產之豐盛、歷史之沉澱，本來比惠州還要好。

江門還有很多旅遊勝地，如電影《讓子彈飛》的拍攝地就在著名的開平碉樓。巴金筆下《鳥的天堂》的原型小鳥天堂，以及圭峯山、立園、古兜温泉、上下川島等，都在江門。

説起小鳥天堂還有一個故事。對江門新會有點了解的就知道梁啓超故居就在小鳥天堂附近。抗戰時期，日本侵略者掃蕩新會，經過天馬村時，想上島放火。但聽説這是梁啓超的故鄉，就繞道而去，因為梁啓超發起的“戊戌維新“變法，日本人十分推崇。相信梁啓超小時候經常來小鳥天堂遊玩，深受靈鳥的“薰陶”和“啓迪”才會是這樣的奇才。所以日寇繞道而行，新會才得以保全。

梁啓超是江門人，不得不説江門的確是人才輩出的地方。還有明代著名理學家、教育家陳白沙，國學大師陳垣、中國航空之父馮如、中國油畫第一人李鐵夫等均出自江門。劉德華、周潤發、梁朝偉、譚詠麟、黃家駒等諸多香港明星的祖籍也是江門。

江門五邑還是院士之鄉，以不到全國千分之一的面積孕育了32位院士。所以江門被譽為“全國第一僑鄉”、“院士之鄉”、“明星之鄉”、“武術之鄉”、“中國曲藝之鄉”、“中國舞蹈之城”。

在經濟發展上，江門也以民營經濟發達著稱，擁有維達、天地壹號、嘉士利、李錦記等知名品牌，還有大家寧願等一小時也要喝一杯的網紅品牌“喜茶”，也是從江門冒出來的。

悠久的歷史文化、深厚的華僑資源、發達的民營經濟，一度讓江門人非常自豪。不過，江門這幾年的經濟發展有一點差強人意。

最近公佈的《廣東省前三季度各城市GDP排名》中，江門排名珠三角城市的倒數第二。

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江門的經濟發展為何慢了一拍呢？分析認為，最主要的還是地理位置。

縱觀大灣區城市，凡是和廣深港澳沾邊的都不差。佛山、中山得益於廣州。東莞、惠州得益於深圳。珠海沒什麼產業卻也因為澳門近年來得到了飛速的發展。江門和港澳廣深完全挨不上邊，最多也只是和佛山、中山、珠海緊密相連，完全享受不到廣深港澳產業溢出或者政策的紅利。

另一個原因，江門面積太大，9500多平方公里，比廣州還大，而且區域之間的發展不平衡，拉低了平均值。蓬江、江海和新會3個地區就貢獻了江門7成的經濟總量。更有數據顯示，傳統概念的“江門市”的二區經濟其實十分發達。

以第三產業為主的蓬江區15年人均GDP達到至少17000美元，接近北京上海全行政區水平。以第二產業為主的江海區則達到13500美元。但是全市把四邑算進之後的人均GDP還達不到全國平均水平8100美元。可見，“吊車尾”的幾個區把江門的平均值拉下來了。

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不過，這種不平衡的狀況正在發生改變。

今年3月份，江門印發的《江門市綜合交通一體化規劃（2018—2035年）》(以下簡稱《規劃》)中，江門要跨越佛山、中山、珠海，和廣深握手。在規劃中表示未來可1小時通達珠三角其他城市，至廣深車程縮短到30分鐘，1小時可通達市域主要城鎮。

港珠澳大橋、深茂鐵路、深江肇高鐵、深中江陽通道、廣佛江珠城際等重大交通基礎設施建設，江門都在想辦法對接上。

從大方向上講，廣東未來的發展是必須要輻射到粵東粵西的。江門作為珠三角未來三十年“往西走”極為重要的門户，粵西的“橋頭堡”。未來幾年裏，江門的區位優勢將進一步強化，成為聯繫大灣區和粵西地區的門户城市。

一旦突破了交通這個短板，江門的潛力還是可以的，因為這座城市自身有很好的底子。

第一，江門本身有很好的民營經濟基礎。

江門有陳皮、摩托車和光伏這樣的傳統產業，有天地壹號、嘉士利、李錦記這些著名品牌，這些產業都是廣東省數一數二的。除此之外，江門還有新機遇。省“十三五”規劃中明確表述，江門要打造珠江西岸先進裝備製造產業基地、全國小微企業創業創新示範市及中國國際旅遊目的地。

此外，江門將和中山、佛山、珠海等地進行區域的產業合作，建設珠海—江門高端產業集聚發展區，涉及航空、新材料等高新產業。

江門有12家在A股的上市公司，有一家還進入了廣東省A股上市公司市值TOP50。廣東經濟的三哥佛山也就兩家，“世界工廠”的東莞也就一家。

第二，江門有得天獨厚的濱海資源。

一直以來，江門的臨海地區欠發達，而別的城市臨海的地方經濟貢獻率絕對是地區的TOP，而江門的臨海地區反而拖後腿。區域不平衡成為制約江門加快發展的一大短板。

今年以來，江門提出要加快謀劃銀湖灣濱海新城、大廣海灣經濟區，在新會銀洲湖南部出海口一帶再造一個新城。這個利好不僅充分挖掘了江門的濱海資源，還將是江門徹底扭轉地區發展不平衡的重要一步。

第三，江門有僑鄉這張王牌。

江門本地的常住人口456萬人，但真正要説江門人應該是有800萬人。為什麼這麼説呢？因為祖籍是江門的華僑、華人和港澳台同胞就有近400萬人，幾乎和江門本地人持平。

他們遍佈在全球107個國家和地區，在各行各業都發揮着巨大的能量，可以説江門人也是世界人。江門如果打好了僑鄉文化這張王牌，根本不差錢，畢竟華僑是地區經濟發展中一個巨大的資本來源。

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從房價上看，江門的房價還不算太高，仍存在買入機會。

從10月份公佈的數據可以看出，廣州、深圳的房價都已經分別到3萬4萬一平了，連珠海這個小城市都已經破2萬一平了，江門還沒破萬，在大灣區中，僅比肇慶略高，排名倒數第二。

**那麼如何在江門買房呢？****我認為以下幾個地方值得考慮。**分別是新會區、江門的中心城區、鶴山市、台山市。

第一，新會。一個地區的銷量代表着市場認可度。官方數據顯示，1-10月份，新會房屋成交幾乎與蓬江江海相當，所以新會是最具成長性的區域，具有一定的升值空間。

第二，江門市中心，包括東邊的蓬江區、江海區。一直以為江門的中心城區都是江門最火的地方，從房價就能看出來，蓬江區都突破1W了，成為江門最貴的區。然而近兩年來江門城區土拍成交樓面地價持續下滑，熱度有所減弱。但是中心城市好的教育、成熟的配套依然是本地人的剛需。

第三，鶴山。鶴山是江門的非限購區。鶴山好就好在它的區位。鶴山以九江大橋、江順大橋“二橋”北接廣佛，又以江門大道南連江門其他三市三區。除此之外，廣珠鐵路的通車，南沙港鐵路，鶴台鐵路和珠三角新幹線機場的等重大交通項目規劃建設，使鶴山作為珠西樞紐門户的區位優勢更為突顯。

獨特的區位優勢，讓鶴山樓市進入廣佛地區樓市強力輻射圈。

當然，台山市也可以考慮一下。南臨南海，上下川被譽為“東方夏威夷”。尤其是未來黃茅海大橋修成之後，終點就位於台山市斗山鎮，將極大的縮短台山到珠海的距離。

當然，在江門投資買房的人還需考慮清楚。有數據顯示，近一年內江門網籤均價徘徊在7700-8500元之間，2019年10月網籤價格為8060元，同比下降5.5%。江門全市近半年銷售均價呈下降趨勢。短期內江門樓市的升值空間依然有限，目前多以本地客户、自主為主。

從供求關係上看，江門是個供大於需的城市。佔地面積為9505平方公里，甚至大於廣州，但是人口非常少，大約只有廣州人口的四分之一。而且，江門也不像惠州那樣能夠吸引到大量的外地客，其房價在前兩年漲過一波之後，就缺乏新的功能了。

不過，房地產不僅要看宏觀，也要看微觀，江門房價雖然整體上缺乏上漲動能，但局部性機會仍然是有的，那種連片開發、環境較好、靠近老城、有產業集聚的新城區還是有價值的。