逼急了！深圳業主哄抬房價被罰，針對炒房客的調控由此開啓_風聞

本文轉自：金角財經

作者 | 白玉公子

深圳的樓市，是國內房產市場的一朵奇葩。

當北上廣以及杭州成都等地房價都在下跌的時候，深圳逆勢而漲。尤其是二手市場，深圳的這一波上漲，背後的內幕，離奇而魔幻。

為什麼説魔幻，我們先看一下這個火遍全網的《告全體業主書》：

沒錯，資產保衞戰。這個小區的“業主管理組”，要求全體小區業主把二手房掛牌價提升到5.5~6.5萬，成就自己，造福下代。

很快，深圳寶安區住建局發佈通告，指責該小區業主惡意炒作，哄抬房價，並暫停了中糧鳳凰裏花苑小區的網籤，要對相關當事人進行約談並列入黑名單。

如果只是一個小區的個案，住建局大可不必理會。但其實**這種哄抬房價的行為，已經在深圳遍地開花，影響極大。**並且連成一片，集體推高了近期深圳的房價。

風起於一個多月前。彼時，深圳對房屋交易的豪宅税做出了下調。

隨後，深圳各個樓盤小區的業主就開始對自家小區的樓價做出“規劃”，哄抬房價。為了讓房價快速上漲獲得收益，各個小區業主的操作騷破天際，甚至到了喪心病狂的地步。像限定最低掛牌價、利用微信公眾號宣傳小區這種，還是很基本的操作；像沒有什麼好學校的小區，通過鄰里之間的配合，學歷高的家長義務加班教導小孩，學歷一般的家長則負責在花園裏巡邏，出來玩的小孩會被攆回去補習功課。如此軍事化管理，為的就是將小孩成績提上去，標榜學校成績蜚聲鵬城，以曲線救國的方式，齊心合力打造學區房…….

要提高掛牌房價，在市場經濟裏，個人是擁有自由定價權利的。不過，業主結盟，聯合哄抬房價，這性質似乎就變了。這一輪住建局懲治，也標誌着官方對樓市的調控，切入了坐莊、炒房這種利用房屋買賣獲取高額利潤的模塊之中。説白了就是，這一次，連炒房的都要一起調控了。

炒房者對房價到底有多高的推動作用？這一輪調控會否在全國遍地開花？那得看其他城市的樓市會不會如深圳般奇葩。

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不漲價就舉報  考成學區房

操縱小區二手房展示價格、捂盤惜售、集體控盤等，這種類似“坐莊”的行為，推高房價的幅度會有多少？大概你想象不到。

“隔了一個月，差不多漲了兩成，現在掛牌價都要到1700多萬元了。”在深圳福田的香蜜湖片區，購房者周明遭遇了一個月內房價漲了200萬的遭遇。中國證券報的報道稱，周明在兩個多星期內，遭遇業主的連續加價。原本週明看重的房子掛牌價是12萬每平，但是業主卻反水説”每平方加價8000元”。但是一個月前，這套房子的掛牌價是1500萬。同小區同户型的房子年初成交價只有1000多萬。

不僅這個業主臨時變卦，同一小區的業主也表示要加價，“價格需要再談談”。

龍華某樓盤小區業主：不掛10萬對不起自己

深圳某豪宅樓盤裏要求同一户型的業主聽指揮。

要每週漲價，這周掛2600萬，下週掛2700萬。

如果有人不配合，業主就去舉報

**小區業主“團結一致”坐地起價的問題並非個案，南山、寶安、福田、龍華、龍崗等多地樓盤都有出現。**小區業主通過建立微信羣、發漲價號召、約定最低掛牌價格等行為，建立價格同盟拉抬二手房交易房價，實現樓盤漲價目的。中介告訴周明，深圳很多熱門區域的二手房業主都達成了“同盟”，業主集體提高掛牌價來達到推高房價的目的，加價幅度少則一兩成，多則三四成。

在這些業主精明的運作下，深圳樓市迎來了許久未見的暴漲景象。“一夜跳漲30萬、半月暴漲300萬、業主放棄30萬定金也要捂盤漲價……”各種關於深圳二手房價格暴漲的新聞接踵而至。

伴隨着出現的是各種小區業主們“嘔心瀝血”的行動。

南山區某高端豪宅業主羣裏要求撤銷原本10萬每平的掛牌價，調升至每平米12萬，並表示：“誰報價低於十萬的，集體跟他絕交”；

中糧鳳凰裏業主羣號召更多業主加入這場“資產增值保衞戰”，他們把哄抬房價行為昇華成業主們的戰爭；

有的業主委員會給小區專門運營了一個自媒體公眾號，業主輪流宣傳稿，報道小區的發展情況、未來規劃、利好政策等，業主寫稿不為稿費而為小區房價上漲：“如果房價上漲一萬，那麼100平方米的房子就漲了100萬，這比拿廣告費強多了”。

為了讓小區房價上漲，業主們做出的各種五花八門的行為很多，不一而足。

這些遭遇“哄抬”房價的小區主要是一些區位較好、學區房、房源緊俏的熱門樓盤。如果地段不好或者不是學區房，業主則另闢蹊徑讓小區變成熱門樓盤——讓孩子考好一點，把小區考成學區房。

為了房價，家長把重任交給了下一代。深圳的紅嶺實驗小學附近某樓盤的業主為了保持小區房價穩定上漲，小區家長也組成了“房價不跌小分隊”，要把非學區房通過孩子們的努力考成了學區房，把原有的第二梯隊考成第一梯隊的學校。

這一屆小學生，就此從祖國的花朵、父母的掌上明珠變成了能夠決定片區未來房價走勢的重要人物。**小學生們不僅學業沉重競爭大，還要撐起家長們對房價上漲的慾望和野心。**實在太難了。

這輪業主集體坐莊哄抬房價的魔幻亂象，近的可以追溯到一個多月前。

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導火索

11月11日上午，深圳市下調了自2015年後再沒有調整過的豪宅税徵税標準。

此前，深圳按照成交價格區分是否豪宅並收税，但是經過了2016-2018年三年的樓市大漲，很多剛需住房的房價，特別是改善型剛需住房的房價，已經超過了豪宅税的徵收標準，這無疑會給改善型剛需人羣帶來壓力。

新的徵收標準變成了按照建築面積和容積率來設定徵收標準線，未滿兩年的90平米以下的按1%，90-144平米的按1.5%，144平米以上的按3%。滿兩年的144平米以下免徵，144平米以上按3%徵收。總體來看，豪宅税的徵收標準大幅度下調，買房者所需要交的税費大幅下降，省下十幾萬到幾十萬的税費。

**當天上午宣佈調整，下午各個二手房業主就紛紛開始上調價格。**11點政策出台，11點22分，鏈家網上山語海花園的某個房源立刻把掛牌價上調了50萬。到了中午和下午，其他二手房的漲價信息擠滿了有意向的購房者的手機屏幕。

 

從調整細則上看，這項調整對90-144平之間滿兩年的住宅影響最大，減税的幅度最大。這正好契合改善型剛需人羣的需求，降低他們的税費。

豪宅税徵收標準的調整，政策初衷是為了降低改善型購房者的換房壓力，卻變成業主漲價的理由。

但是在業主眼中，政策初衷不重要，任何風吹草動都是漲價的理由。**只要能漲價，吃相不重要。**宣佈豪宅税調整以後，有剛入手的買家收到了賣家“平分省下來的税”的要求。有網友吐槽，原本只需要多交3%的税費，最後卻被業主漲價10%。

大部分小區受豪宅税政策調整影響“借勢漲價”，這種漲價有漣漪效應。收到深圳豪宅税調整標準消息後，相關業主立刻反水漲價，一些跟豪宅税調整不相干的樓盤業主也躍躍欲試。

附近稍有點優勢的樓盤也不甘心資產增值速度落於人後，組團哄抬房價的現象由此遍地開花。就算沒有漲價的理由，沒有政策的東風，業主們也能把自己小區的優勢説得天花亂墜，把小區捧上神壇，然後順勢煽動小區的其他業主都參與捂盤漲價。

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扭曲真實房價

一般而言，住建局都不會直接干預業主個人行為。不過，面對這輪瘋狂現象，住建局還是出手了。

12月17日晚上8點，深圳市寶安區住建局突然發佈了一則針對業主惡意炒作房價行為的情況通報，暫停了中糧鳳凰裏花苑小區的網籤，原因是小區的業主涉嫌惡意炒作二手房價。同時，住建局還稱，要對相關當事人進行約談並列入黑名單。

住建局曬出數據説該區新房數量充足，提醒購房者理性購房。也許可以理解成，官方希望購房者不要因為業主的操作而恐慌焦慮，盲目上車。

業主對於自己的不動產有佔有、使用、處分、獲得收益的自由，住建局一般都是監管開發商行為，極少對業主的行為做出什麼處罰。這種針對業主行為的監管，幾乎是前所未有的。此次針對業主行為的監管，許是為殺雞儆猴，只要業主們為抬高房價的各種魔幻行為不停，這種對業主的監管還會陸續有來。

住建局在通報裏指出，這些屬於集體行為，並且説“對我區房地產市場健康發展產生不良社會影響”。這意味着，只要民間的炒作對房價產生了影響，官方照樣會出手進行調控。

專家意見和相關數據也佐證了這官方所説的“不良社會影響”。

“儘管控盤拉價的行為在少數，但房價的扭曲真實發生，如果樓盤熱銷、綁定學區等資源，供不應求，賣家強勢，就會有定價的底氣。稀缺屬性房源如果集體拉昇的話，就很快形成新的價格錨點，從而買家們集體完成了業主們拉價的目標。”。

直白來説就是，這些業主的集體抬價行為，讓真實的房價被扭曲，擾亂了市場。

深圳11月的二手房市場數據，也在印證着這一點。

國家統計局公佈的11月70城房價數據顯示，一線城市裏面，深圳二手房的漲幅最大，環比上漲1.4%，同比增長6.4%，而上海與上月持平，北京和廣州分環比別下降0.4%和0.2%。放眼全國，近一半（33座）城市的二手房呈下降趨勢，剩下的城市大部分小幅微漲，能夠逆勢上漲的城市極少，深圳全國領漲，二手房均價甚至超越了北京，成為國內第一城。

一隻蝴蝶扇動了翅膀，太平洋的另一邊颳起了龍捲風，深圳的二手房也漲瘋。

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高房價，沒有一個炒房客是無辜的

業主們哄抬房價時，提出來的理由無一不是深圳的政策利好。

深圳確實在今年迎來了很多政策紅利，大灣區放寬港澳人士在灣區買房的條件、成為先行試驗區、豪宅税調整……這些利好能夠支撐它原本已經畸高的房價不下跌。但是深圳整體的調控目標（限購限售）沒有變，房住不炒沒有改變，國內樓市行情的基本面也不足以支撐大的改變。

過去一年，四大一線城市，只有深圳二手房均價逆勢上漲。

突然而至的暴漲，不過是業主們一場自我狂歡。

住建局通報裏還提到，中糧鳳凰裏花苑小區2019年1-11月成交均價為47666.4元/平方米。某中介網站顯示，中糧鳳凰裏2017年1月的成交均價為43344元/平方米。在更加嚴格的調控背景下，中糧鳳凰裏用了將近3年從43000漲到47000。但是在豪宅税宣佈調整後的一個月，經過部分業主的精心謀劃，均價從47000左右直接拉昇到了6萬以上。

中糧鳳凰裏調整後的掛牌價格，已經遠遠超過業主羣裏號召的5.5萬，均價6萬以上，最低的59795每平。

其實，**最希望房價上漲的，不是開發商，而是業主。**這是房價上漲中獲益最大的羣體。

開發商當然也希望房價高一點，但是房價太高，拿地成本和建造成本也會水漲船高。在這種背景下，房價高不高對他們而言不重要，重要的是利潤率最大化。房價太高賣不動，開發商還是得降價促銷。

**業主希望房價無限上漲，“暴漲”是他們最喜歡的詞語。**因為相較於房價的高溢價，業主的持有成本是非常低的，漲得越多，收益越多。

開發商尋求的是一個均衡點，而業主想要的是房價永遠呈線性上漲。

高房價的組成部分，從來就少不了炒房的那幫人。