它和省城那麼近,為何始終少個灣區名分?_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2019-12-20 11:12

近日,大灣區多條城際鐵路集中爆發!
穗莞深城際正式通車,首期開通新塘到深圳機場,廣州東站到新塘連絡線也同步開通。新塘至白雲機場、琶洲支線也在建設中,遠期還將開通從深圳機場到前海、福田皇崗口岸。
佛莞城際獅子洋隧道正式貫通,這意味着珠江口再增一條跨江通道,首次將肇慶、佛山、廣州、東莞、惠州五大城市串成一線,這是廣佛肇和深莞惠兩大圈層的一次重要握手,意義重大。
廣清城際的開通也進入倒計時,省交通運輸廳日前對廣清城軌調研時提出,廣清城際項目已處於收尾階段。全線除廣州北站外,其他站基本具備啓動靜態驗收和通車調試條件,待驗收通過後,便能啓動試運行。
廣清城軌始發站為廣州北站,終點站為位於清遠市區內的清遠站,全長38.36公里,共設6座車站。列車運行速度約200公里/小時,約半小時發車一次,實現公交化運營。二期則開通廣州北站到廣州站。
值得一説的是,廣清城際將委託廣州地鐵運營,票價方面有望參考地鐵公司標準,比其他城際鐵路更親民。屆時,廣清之間的關係,可以參考廣佛。
藉此機會,我們説一説清遠這個離廣州很近卻沒有灣區名分的城市。
01
聊清遠之前,我們首先來梳理一下當今中國城市的格局和站位。
一類是一線城市,北上廣深,它映射的是全國的經濟實力,承擔着全國人民的財富管理中心,全國人才的集中承接地。
一類是省會城市,它的人口腹地、經濟腹地是一個省,它往往集中了一個省最強勢的科教文衞和交通資源。
一類是省域中心城市,這類城市不是省會,但可能比省會還強,事實上承擔着一個省的經濟中心功能。例如江蘇的蘇州,山東的青島,遼寧的大連、福建的廈門。而且這些城市和省會城市形成雙子星座格局,互為鯰魚效應,合作與競爭並存。
一類是小而美的旅遊城市,比如珠海、三亞、麗江、大理等等。
一類是人口淨流出的三四線小城,且不靠近城市羣、都市圈。
一類城市是自身的產業不夠發達,但是它靠近城市羣,都市圈或者靠近一線城市,比如清遠,惠州、廊坊等等。這些靠近城市羣,都市圈的小城市,可以沾隔壁大城市的很多光,特別是交通方面和產業轉移方面。
清遠就是這樣一個城市,本身屬於粵北山區,從沒有人把它視為珠三角城市,但因為市中心和廣州特別近,得了很多實惠,特別是近年來房地產很熱,在廣清交界區域打造了多個超級大盤,着實薅了很多廣州買房客的羊毛。
除了購房資金的轉移,清遠還是廣州的幫扶對象,清遠承接了不少廣州產業。當然,更大的好處還是交通,根據清遠此前發佈的《廣清軌道交通銜接規劃》批前公示,清遠未來會有7條軌道接入廣州!
02
**清遠和廣州有多近呢?**從清遠市中心到越秀區的距離只有70多公里,這和南沙、增城、從化到越秀沒什麼兩樣,比珠海、江門要近得多。而且,清遠還是北江流域的城市,而北江在廣州的上游。
大家知道,北江、西江、東江三大水系共同組成了珠江。所以,清遠和廣州可謂同飲一江水,完全可視為珠江三角洲城市。而且,歷史上清遠的一些區域本就屬於廣州,比如佛岡、清城區這些地方。

**和廣州如此之近,為何不被視為珠三角城市呢?**我想,一個重要原因是清遠太大,除了市中心和靠近廣州的那些區域,其他大部分都在粵北深山,如果全部納入大灣區,比較牽強。如果只納入清城區和佛岡,“三連一陽”這些粵北山區就完全沒有了龍頭,更加難以發展。
簡單來説,清遠的市中心區域是正宗的珠江三角洲城市,但考慮到“三連一陽”這些粵北山區的發展,就只能讓清遠屈就在粵北片區。當然,這只是我個人的猜想。
下面具體説一説清遠這座城市的一些優勢。
03
清遠的第一張牌,就是好山、好水、好吃。
憑藉大自然賦予的山水資源,清遠有着漂流、溶洞、温泉等知名旅遊項目,遊歷山水,還有獨樹一幟的美食清遠雞,其4A級別的景區達16個,位居全省之首。連州地下河,飛霞風景名勝區和英德鍾乳都是遠近聞名的。自古以來就有山水之絕美,蘇東坡遊歷之後留下名句“天開清遠峽,地轉凝碧灣”。
根據媒體報道,2018年清遠接待旅遊總人數4398.5萬人次,較上年增長10.4%,實現旅遊總收入346.2億元,增長11.6%。
從2018年起,清遠在旅遊業方面與桂林、麗江、珠海等省內外老牌的旅遊城市一樣,邁入旅遊人數4000萬人次的俱樂部。
值得一説的是,關於長隆的三大項目,廣州是以動物為特色、珠海以海洋為特色、清遠以森林為特色,長隆選擇清遠基於兩大原因:生態和交通。長隆對清遠的堅定投票,可見對未來清遠的人氣、客流量、交通都抱有極大信心。
清遠長隆項目總佔地約187萬平方米,體量達到番禺長隆的9倍。屆時,項目將直接增加就業5萬人,帶動相關產業就業20萬人,年旅客接待量可達3000萬人次,年產值預計超過150億元,帶動相關綜合經濟效益1000億元。
項目位於廣清城軌的銀盞站附近,那麼一旦廣清城軌線路開通之後將對清遠長隆項目有重大利好,會產生巨大的遊客訪問量,極大帶動周邊的服務業產業。
04
説一説清遠經濟的基本面。
廣東是一個遍地開花的省份,不存在一城獨大的現象,可謂高手如雲。同時,廣東又是一個發展極其不均衡的省份,珠三角地區經濟發達,粵東西北地區發展落後,甚至低於全國水平。
清遠雖然作為經濟欠佳的粵北城市,但是它的區位優勢是很好的,清遠在省內與中心城市廣州接壤,在省外與湖南廣西交界,清遠亦被稱之為三省通衢、珠江要衝。
憑藉較好的地理位置,清遠經濟總量在粵北五市中排名第一。這一點,估計很多人不知道,清遠還是個區域龍頭呢!

2018年,清遠GDP為1565.19億元,名義增速4.28%,省內第14位,值得一説的是清遠在粵北五市當中,GDP是排名第一(粵北五市分別為韶關、河源,梅州、清遠、雲浮)。
2018年地方一般公共預算收入111.9億元,人均GDP為40549元(省內排15),本外幣各項存款餘額2336.3億元,增長8.0%。各項貸款餘額1559.7億元,增長13.7%。
清遠面積1.9萬平方公里,地域內大量山區,地廣人稀,是廣東面積最大的地級市,2018年末,全市常住人口387.4萬人,比上年增加1.4萬人,比上年增0.36%。(數據均來自2018年清遠市國民經濟和社會發展統計公報)。
在製造業方面,根據此前發佈的《2019年廣東製造業500強企業研究報告》顯示清遠共有12家企業入選廣東製造業500強企業,成為非珠三角地區製造業500強企業數量最多和增長最快的城市。
另外,廣州6大強區將分別與清遠各區縣形成幫扶關係。

根據廣清兩市之前聯合印發的《高質量推進廣清一體化發展工作方案》,廣州要建大都市區,清遠可以承接廣州市城市功能疏解。基於清遠的這個功能,由此出現了廣清產業園,產業園大部分企業來自廣州,遷來的部門主要是生產加工環節。
同時,清遠也正在努力抓住“雙區驅動效應”的機遇(粵港澳大灣區與深圳先行示範區),努力達成與深圳的深度合作。
05
説一説清遠的交通配置。
清遠由於靠近廣州,又是廣州幫扶的對象,那麼這個三四線小城憑藉獨特的地理位置,可以享受到市內通地鐵。一個城市想要修建地鐵,必須達到三項指標,一是城市的城區人口超300萬,二是GDP超1000億元,三是地方財政一般預算收入超100億元才可以修建地鐵,按這個標準,清遠暫未達標,由於受到廣州的輻射帶動也可以享受到城市地鐵。
2018年6月,廣州清遠聯合印發高質量推進廣清一體化發展工作方案明確,要把清遠作為廣州的一部分來規劃發展,統籌考慮產業、交通、生活等要素,形成更密切的廣清一體化格局。因此未來總共將會有7條軌道交通連接廣清兩地,其中包括:
3條國家鐵路:京廣高鐵、廣清重高鐵、京廣鐵路(市郊鐵路);
2條城際鐵路:廣清城際、肇清從城際;
2條城市地鐵:廣州地鐵18號線、廣州地鐵24號線
清遠即將迎來兩條地鐵線,一條是廣州地鐵18號線,將在清遠設4站;一條是廣州地鐵24號線,將在清遠市設兩站。2條地鐵線在清遠段的完整站點為:
廣州地鐵18號線清遠段:清遠站(可換乘廣清城軌)、長隆站、廣清空港站(位於源潭)、燕湖新城站
廣州地鐵24號線清遠段:美林湖站、廣清合作園站
18號線串聯了廣州的天河、海珠、番禺、南沙,向北一直到清遠的中心城區,未來廣清兩地將構建一小時生活圈。
值得一説的是,廣州地鐵18號線是一條縱貫廣州南北的大動脈,時速高達160公里,是廣州時速最高的地鐵,同時這個地鐵有望連接中山,珠海,廣州,清遠等4個城市,號稱大灣區最長跨市地鐵。
當清遠與廣州的跨城地鐵、還有廣清城際開通之後。有可能帶來兩地上班族的跨城生活方式。清遠有可能會享受到廣州產業和人口的外溢。

除了廣州地鐵18號線之外,還有一條清遠市民十分關注的工程廣清城軌,據悉廣清城軌全面開通之後,有望從清遠市中心到廣州市中心,時間只需40分鐘,這條城軌設計時速200公里。
怎麼看兩座城市的關係,其中一個維度是看他們軌道交通的連接密度,重要程度排序分別為地鐵、輕軌、高鐵,廣清連接兩條跨城地鐵,同城化程度可謂實打實。
06
説一説清遠的樓市價值。
數據顯示,清遠新房均價為8300元/平左右,未來隨着廣清城軌、地鐵18號線、24號線相繼開通之後,清遠的房價會有一波行情嗎?清遠的優勢在於不限購、價格低、乘坐軌道交通40分鐘左右至天河,是否會對廣州購房客產生吸引力呢?
同時作為環廣州房價窪地、且不限購區域,清遠要面臨的對手還有廣州的增城區、從化區,還有佛山的非限購區等。
從化是廣州的一個區,雖然產業基礎比較薄弱,但和廣州的心裏距離更近,地鐵優先建設,剛需對從化的認可度肯定高於清遠。
清遠呢,雖然和廣州的心理距離仍然較大,但作為一個五臟俱全的地級市,經濟腹地更大,科教文衞的配置比從化更好,而且清遠市中心的城市界面,頗有大城市的感覺,這一點是從化市中心比不上的。
有人戲言清遠的房子主要想留給廣州人接盤,可見對廣州買不起或者沒有房票的人來説,大家對清遠還是動心過。在清遠樓市裏越靠近廣州的地方房價越貴。
清遠樓市這2年的主打賣點就是銀盞長隆項目、廣清城軌道、燕湖新城、廣清一體化政策加持等等。
總體來説,清遠的房子性價比不錯,買來旅遊休閒度假,感覺比從化、增城更爽,因為差不多同樣的距離,還不到從化、增城價格的1/2,而且清遠的市容市貌、城市界面真心不差。
**但是投資的話,價值真的不大。**一方面,清遠畢竟不是廣州的一部分,享受到的“賦能效應”遠不如增城、南沙。另一方面,供應量真的很大,有些樓盤還可以連續開發20多年,買那邊的房子,二手市場很難賣得起價。