陽光城來襲,協信賣身?重慶房企再遭大變局!_風聞
观察者网用户_234579-2019-12-21 08:56
文丨西部菌
繼融創西南150億收購雲南城投18個項目,世界最大單體建築易主後,川渝地區的地產行業,又有新的動作了。
近日有不少自媒體曝出,渝派房企的代表,曾經的“五朵金花”之一的協信地產,將賣身給福建房企陽光城。
據消息披露,這次收購“應該是整體收購,地產開發、商業、物業、長租公寓等,談判目前已經到了人員安置溝通環節,正在盤點核心人員的去留”。
協信為何發展至此?這次收購,陽光城是否意在重倉重慶?對重慶的房企競爭格局,又將產生哪些影響?
01
“他們算什麼”……提到協信,可能很多人都會想起2003年創始人吳旭公開叫板龍湖的名場面。
的確,在很長一段時間,這家成立於1994年的房企都是重慶房地產行業的頭部玩家。近幾年的銷售額,穩居全國百強房企之列,2014年甚至衝到了第48位,去年則排在88名。
相較於金科和龍湖的千億級別的銷售額,協信還有不小的差距,2018年全年的銷售額只有272.5億元。不過憑藉着前幾年強勁的增長勢頭,它還是被視作渝派房企的三巨頭之一。
雖然是渝派房企,但協信的佈局範圍遍佈全國,長三角、珠三角,北京、上海、蘇州、無錫等城市都有購物中心項目。此外,重慶以及川滇地區,同樣是佈局的重點。
為了做大做強,這幾年的協信轉型調整動作不斷。
比如從傳統的房地產開發,切入到產業地產領域,目前在重慶等地建立了20多個產業園,也順利殺入了產業地產前十強。
值得一提的是,這次收購傳聞不久前的年中,協信引入了新加坡城市發展集團,55億的價格收購24%的股權;而再往前的2017年,協信還曾拉來了綠地的50億資金戰略入股。
2018年銷售排名,來源:網絡
這兩次重要的資本運作,都是為了給上市做準備。上市,是吳旭很早就曾表露的野心,按他之前定下的時間表,協信最遲要在2020年上市。
如今在2019年即將結束的節點,協信卻被曝賣給陽光城,這種風雲突變,恐怕是當初雄心勃勃的吳旭始料未及的。
02
要説明的是,協信賣給陽光城,依舊沒有得到完全證實。不過,協信前兩年的輝煌不再,處境日益艱難已是不爭的事實。
2014年之後,協信的銷售排名就一降再降,今年前11月銷售額只有200億出頭。
別説和龍湖、金科比,和東原、華宇相比,差距也越來越大了,要知道華宇去年也有375.2億。而按照權益銷售額計算,2018年的協信甚至未能闖入百強。
來源:網絡
相對於排名來説,協信更大的問題在資金鍊上。
2018年年底,協信遠創資產負債率為79.34%,現金及等價物餘額24.64億,較2017年縮水超過50%。與此同時,短期借款和一年到期的非流動負債超過100億。
這樣的資金壓力,放在前幾年房企普遍高週轉、高負債的環境下,倒也不必過於擔心。然而問題在於,今年以來,整個房地產行業的融資渠道不斷收緊,海外發債的渠道都受到了限制。
即便是那些家底更充實的頭部房企,碧桂園、萬科、恒大等等,為了緩解資金壓力,要麼節流,比如拿地時更謹慎了,或者採取輕資產模式。要麼開源增收,比如年底打折促銷,以價換量,加速資金回籠,以備寒冬。
困境求生的處境,不只是協信遇到。數據顯示,截止到上個月月底,今年破產倒閉的開發商超過450家。
可見,協信被賣,絕不是空穴來風。在陽光城之前,已經陸續有和恒大、融創、金科接洽收購的消息傳出,和金科甚至差點就成了。
03
為什麼是陽光城?
這個問題其實可以從兩方面看,第一,陽光城自身的擴張考量;第二,渝派房企協信背後的重慶乃至西南市場。
作為福建起家的房企,陽光城今年上半年銷售額900億,全國第13名,排在金科前面,龍湖後面。
在房地產行業進入存量時代,正值嚴監管週期,融資渠道受限的前提下,兼併擴張的確是做大做強的最直接手段。
來源:克爾瑞
而且回顧陽光城的發展歷史,併購恰恰也是它高速擴張的重要手段。2015到2017年,陽光城拿出了400億完成了30多次併購。
哪怕陽光城目前的債務率依舊高於行業平均,這次如果真的收購協信,也不會太讓人意外。
另一方面,陽光城的佈局重心,主要在福建以及京津冀、長三角、珠三角,重慶以及西南市場切入的晚,佈局也相對薄弱。直到2017年才正式進軍重慶本土。
不過,此後陽光城在重慶多次出手,先是聯手新希望拿地,接着吃掉重慶的另一老牌房企重慶渝能集團。這次再傳出收購協信的消息,加碼重慶和西南市場的意圖已經很明顯。
其實無論是經濟實力、城市化空間、人口體量還是產業佈局,作為國家中心城市的重慶都是相當值得投資的。此前萬達落子潼南,已經顯示出重慶腹地的優勢。
04
對陽光城來説,收購協信,是否一定就意味着1+1大於2,甚至具備了衝擊一線房企的資本?
答案當然是否定的。因為眼下的陽光城,和協信一樣,至少面臨着兩大棘手問題,第一是資金鍊,第二是利潤。
先説資金鍊。2016和2017年,陽光城的淨負債率都在200%以上,去年降到182%,今年上半年降到145%,不過依然遠高於行業平均。此時再次逆勢吃下協信,槓桿再次加高,風險繼續加大。
再看利潤。上半年僅有14.49億元,6%的淨利潤率,只有行業的一半。可見,這起併購賺還還是賠,依舊充滿未知數。
不過陽光城通過協信殺入重慶市場,無疑將再次掀起渝派房企的洗牌。
別説體量比陽光城小的金科、東原、華宇,就是全國銷售十強龍湖,同樣得迎接新的挑戰。
而從整個房地產行業的角度看,結合近來房企之間頻繁上演的資本併購,比如融創和雲南城投,比如正在進行時的世茂和福晟,陽光城吃掉協信的消息,一旦完全坐實,將意味着存量時代的房企競爭,邏輯徹底發生變化。
正如協信川滇區域負責人之前表示,“地產下半場,中國樓市將發生鉅變,從拼規模到拼產品和資源整合能力是行業大趨勢”。
來源:網絡
協信沒有預料到自己的格局會在地產下半場改寫,不過拼產品和拼資源整合能力的説法,卻點明瞭未來地產行業競爭的新邏輯。
先説拼資源整合能力。隨着城市化減速,在房地產開發增速放緩的前提下,面臨調控和融資的疊加壓力,房企的加速洗牌,將讓資源整合首先表現為資本層面的併購重組。
也就是説,協信被賣,只是開始。接下來資金、土地等資源,將進一步向頭部房企集中。
別説三四線城市的小品牌,就是協信之類的百強腰部房企,同樣會面臨更艱難的處境,一旦沒有穩定的增長渠道,加速淘汰出局將不可避免。
另一方面,拼產品不只是具體的樓盤、物業,還包括產品所在的區域和城市,而這種比拼同樣將遵循區域經濟的整體邏輯。
原因很簡單,頭部房企的戰略重心,毫無疑問將會放在最具發展前景的城市和地區。
只有這裏才最具活力的經濟基礎,最高端的產業支撐,以及源源不斷的外來人口流入,有最強大的購買力,以及最具附加值的地產服務增值空間。
這樣看來,陽光城收購渝派房企協信,也是對重慶發展前景的肯定。哪怕沒有被點名,重慶依然值得重倉。