四川“地產一哥”換帥，這一次，成渝集體“東進”_風聞

文丨西部菌

繼上週協信控股傳出將“賣身”給陽光城後（詳情見 陽光城來襲，協信賣身？重慶房企再遭大變局！），川渝地區又一本土頭部房企傳來重磅消息。

近日，藍光發展發佈公告稱，董事會收到總裁張巧龍書面辭職報告，因公司整體工作安排原因，其申請辭去公司總裁（法定代表人）職務。

同時，根據公司經營發展需要，經董事長提名，董事會同意聘任遲峯先生為公司總裁（法定代表人）。

這意味着四川“地產一哥”藍光發展正式“換帥”。

整個行業進入下行期，房企的變化幅度加大，各種併購乃至破產的消息頻頻傳出，這自然也包括人事上的變動和調整。有分析就稱，年內已有26家規模房企更換了總裁。

不過，同樣是更換總裁，有別於多數企業的戰略退守，藍光在年前作出這樣的大調整，更像是一次戰略上的進擊。

突擊“換帥”的背後，藍光發展到底意欲何為？地產寒冬，成渝地產界又在經歷怎樣的洶湧波濤？

01

根據克而瑞統計的今年前11月數據，藍光發展的全口徑銷售數據與權益金額均位列百強房企第31位。全年能否擠入前30強，目前還留有疑問。

來源：克而瑞

這個排名在整個川渝地區本土房企中僅次於龍湖（第11）、金科（第17），全口徑銷售金額也逼近千億。

當然，這個數據的準確性還有待確定。

比如，去年克爾瑞統計的數據顯示，藍光的銷售額已經破千億，但是今年3月披露的年報顯示，藍光的銷售金額仍只有855億元，“縮水”了將近200億。

營收千億，是實力房企的一個重要門檻。在向這個目標衝刺的大背景下，作為成都本土最大房企的藍光發展，這兩年的戰略佈局明顯表現出“東進”的傾向。

有兩個標誌性事件。一是，今年9月20日，藍光發展正式入駐上海總部，形成“上海+成都”雙總部發展格局。

二是，藍光在大本營成都的銷售額下滑明顯。

根據上述統計，藍光發展在成都市場的銷售金額從2015年佔比47%下滑到今年前三季度的19%。

作為藍光第二大傳統市場的滇渝區域，銷售金額佔比則從2015年的23%降至今年前三季度的9%。

相對應的是，華東區域銷售金額佔比從2015年的12%快速上升到今年前三季度的28%，並且正式超越成都，成為藍光目前的最大銷售市場。

另外，華中區域也從2015年的12%上升到目前的23%，並且也超過成都，成為藍光發展的第二大銷售市場。

可見，無論是從雙總部佈局，還是從銷售數據看，藍光發展都在加速“東進”步伐，並且目前收效非常明顯。

而此次“換帥”，則是再進一步。

因為從華潤挖過來的新總裁遲峯，此前恰恰是“深耕”華東市場。

公開資料顯示：

遲峯歷任華潤上海副總經理、華潤新鴻基房地產無錫總經理、華潤置地副總裁兼江蘇大區總經理，2013年起任華潤置地高級副總裁（一級利潤中心總經理級），先後兼任江蘇大區總經理、華東大區總經理、物業總公司董事長。

就任職經歷而言，遲峯可謂是目前正在加速推進“東進”戰略的藍光發展的最佳人選。

很明顯，此時“換帥”，主要目的也就是服務於“東進”。也可以説是行業寒冬下，藍光發展的又一次進擊。

02

藍光的進擊決心，不只表現在敢於跳出大本營，揮師東移，更體現在，高負債下，依然在土拍和併購上頻頻出手。

比如，今年9月，藍光發佈公告稱，通過17.8億收購重慶華景域房地產開發有限公司100%的股權，獲得重慶市兩江新區悦來組團目標地塊的全部開發建設權。

另外，就在換帥前，藍光又宣佈在11月股權收購温州35畝宅地，總對價1.84億。

當然，土拍上攻城略地的另一面，也是藍光債務壓力的繼續加碼。

根據今年三季度公報，目前藍光的總負債接近1500億，與頭部房企的萬億負債相比，這個體量當然不算大。

但從藍光的總資產和銷售業績來説，這樣的負債水平着實不低了。並且一年內到期的負債額，都在60億左右。

來源：藍光2018年報

一邊要轉移“主戰場”，向新區域進軍，一邊還要繼續併購、拿地，揹負着鉅額債務的藍光發展，如何真正完成由地方房企向全國房企的升級，確實考驗平衡術。

這方面的教訓應該説不少。

03

不過，雖然壓力大，但在行業的冬天，要活下去，像藍光這樣跳出熟悉區域，向更大的市場進軍，其實是川渝多數房企共同的宿命。

這一來是因為，地方房企發展到一定程度，要想做大，就必須對外擴張。

更為重要的一點是，在內外環境變化，以及行業大勢之下，房地產寡頭時代的趨勢已經越來越明顯。不拼命做大，就很可能被“大魚吃小魚”。

來源：藍光2018年報

此前有數據稱，今年已有超400家與地產相關的企業倒閉，這就是最赤裸裸的現實。

作為四川“地產一哥”的藍光，此時建立上海總部，並且“換帥”主攻華東市場，就是同樣的邏輯。而龍湖通過外遷的路徑做大，則這提供了成功經驗。

並且，頗為巧合的是，在房產總部遷移潮之下，除了川渝地產一哥龍湖率先把總部搬到北京，其它如協信、東原等渝派房企，加上這次的藍光發展，都把總部搬到了上海。

在這個角度説，成渝房企是在整體“東進”。

04

當然，本土企業對外擴張，並不意味着是對本地市場的看衰，而只是房企要謀求壯大的必然。這與其它知名房企，像融創、萬達等繼續重倉川渝，並不矛盾。

畢竟，與地產行業極其相關的金融等資源，主要還是集中在北京、上海，在這些資源中心建第二總部，恰恰也是實力和野心的體現。

這種本土企業的“出走”，也可以説是川渝影響力對外輸出的一種體現方式。

另外，把總部搬遷到北京、上海的房企，其企業的基本盤依然在川渝，在相關統計口徑上也仍屬於本土企業。

從去年的數據看，整個川渝地區目前營收上的“千億房企”，仍只有龍湖一個。爭當經濟第四極的成渝，理當有更多的全國性巨頭。

一個好消息是，最近發佈的支持民營企業改革發展的意見中，就特別指出鼓勵民營企業積極參與共建“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設等重大國家戰略，這在一定程度上，也是內地一些企業走出去做大做強的一個契機。