30家房企囤地23億平方：我們的房價，是怎麼被炒高的？_風聞

◆要遏制囤地之風，根本方法在於提高囤地的成本。

正解局出品

土地，是財富之母，也是房地產開發商生存發展的基本。

對於開發商來説，土地儲備越多越有優勢，土地囤得越久越能獲得豐厚的利潤。

中國房企究竟囤了多少地呢？房價又是如何被炒高的？

**1.**數字：23.1億平方米

“囤地”——起初有個好聽的名字叫土地儲備，後來儲備着、拖延着不開發，就變成了“囤地”。

根據億翰智庫統計，2018年上市房企土地儲備TOP30總量為23.1億平方米，同比增加18.9%。

（2018年上市房企土地儲備TOP30 來源：億翰智庫）

1億平方米以上的房企有5家，其中碧桂園以約3.6億平方米土儲位列第一，恒大緊跟其後，土地儲備約3億平方米。

2019年1-11月，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4409元/平方米。

以此推算，假設每平方土地儲備價值1萬元，僅碧桂園一家的土儲身價就超過3萬億。

要知道，碧桂園2018年的銷售總額也不過7000億元。

（2018年中國房地產銷售額百億榜企業）

財政部數據顯示，2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，總額創下歷史新高。

碧桂園、恒大兩家房企的土地儲備總價值，就超過2018年土地出讓收入總額。

這足以可見，多少土地積壓在房企手中。

**2.**利益：投機暴富之道

房企為什麼熱衷囤地？

土地儲備是房企後續開發的資本，代表了房企未來可售面積、貨值。每年房企都會新購入土地，來保障企業的長遠發展。

從這個角度看，囤地實為經營所需，情有可原。但很多房企，將囤地變成了一場純粹的投機行為。

説到囤地，繞不開囤地教科書式人物——李嘉誠！

李嘉誠旗下的長江實業近年大肆售賣內地產業，準備撤資時，大家忽然發現，長江實業進入內地房地產市場這20年，僅做了一件事：

拿地後龜速開發，升值獲利！

有媒體統計，在準備撤出前，長江實業內地29個項目中，有19個是處於正在開發狀態，完工的才10個。

（長江實業內地地產項目開發進度 圖片來源：中國經濟週刊）

低買高賣，暴賺一筆。

例如，2007年長江實業在重慶南岸斥資約20億購買近170萬平米的土地，2018年欲賣出的時候漲到了200億，輕鬆賺得180億！

和記黃埔在北京的姚家園地塊，囤地近6年，土地升值已超5.6倍。

今年10月，李嘉誠將8年前以19億低價拿下的大連西崗山黑嘴子項目，作價40多億賣給融創，轉手賺了20個億。

（新聞報道）

囤積土地市場價值和所需成本的差額，成為了房企“躺賺”的利潤。

**3.**惡果：房價上漲、資源浪費

地價通常決定了未來房價。這跟麪粉漲價，帶動麪包漲價是一個道理。

社科院2018年報告顯示，2017年土地價格與房價比值達到了0.68，也就是説土地成本佔了房價的68%。

地價成本過高，直接推動房價上漲。

土拍大戰，房企常常豪擲千金，地王頻出。房企之所以敢於放開手腳，是因為有囤地這一招兜底。

如果“一不小心”拿了高價地王，成本太高賣不出去，索性囤起來，待三四年後再開發售賣。

屆時，土地價格普漲，自然有利可圖。

2016年，葛洲壩32.8億元拿下南京河西G14地塊，樓面價高達45213元/平米。

（葛洲壩拿下南京河西地王）

麪粉價堪比麪包價，如果當年開發上市，肯定鉅虧。整整磨嘰了3年，這塊地才動工開發。

不妨將時間放得更長遠些，六七年前開發商巨資拿下的地王，如果囤到今天，簡直太便宜。

2018年，為遏制住飛漲的房價，限價等調控政策出台，房企的獲利空間壓縮了。

（2018年房地產調控政策次數創歷史最高 圖片來源：好奇心日報）

但這難不倒花樣規避政策的房企——囤着！按照官方的説法是“捂盤惜售”，捂地升值！

原本計劃投入市場，緩解住房供應緊張的房源，就這樣人為地減少了供給，製造了一種供不應求的假象。

從這個意義上看，囤地不僅助長了房企拿地王的底氣，還間接推高了房價。

2008年，和記黃埔以樓面價不到3000元/平方米拿下上海嘉定南翔地塊。囤了5年，才於2013年開盤，毛坯房均價達3.1萬元，超過土地成本10多倍。

國土資源部曾做過一次統計，截至2010年底，全國共查出閒置房地產用地2648宗，面積11944公頃。

如果把這些土地換算成實際商品房供應，以平均容積率2、每套住房90平方米計算，將會增加270多萬套住宅。按人均30平方米計算，將會解決800多萬人的住房問題。

（和記黃埔地產囤地導致規劃中的中小學無法落地）

寶貴的土地資源，就這樣被閒置浪費了。

囤地的惡果，最終由消費者埋單。

**4.**疑問：如何遏制囤地之風？

面對房企惡意囤地，早在1999年，國土資源部就出台了《閒置土地處置辦法》。其中規定：

閒置土地滿1年的可徵收土地閒置費，滿2年以上的可無償收回土地使用權。

但這難不倒精明的房企。

最基本的操作是——“龜速開發”，也就是鑽政策的空子，動工了不能算空置了，或者找各種“不可抗力”停工，延誤開發進度。

當遇到躲不過的檢查時，就裝模作樣地在工地佈置熱鬧開發現場。

更高階的操作是——分期開發。按照國家相關規定，完成總投資的25%認定為開發，不是囤地。因此，分期開發式囤地就誕生了。

開發商可以將一個項目分為四期，在一期工程投資額25%達成後，二期、三期、四期的地皮就可能在曬太陽等十年後的買主了。

如果躲不過，就得乖乖受罰了。

廣東東莞市海逸豪庭項目，和記黃埔1999年拿地，至2007年還未有開發跡象，被罰7915萬元閒置費。

但這近8千萬於土地升值收益來説，不過九牛一毛！

為了對付囤地，2012年7月1日新修訂的《閒置土地處置辦法》，更細化了處理規則。

然而事實是，再詳盡的規定，也無法阻止房企鑽空子。

在商言商，房企熱衷囤地，無非是利益二字而已。

要遏制囤地之風，根本方法在於提高囤地的成本。

11月21日，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在創新經濟論壇上提出，炒高房價的主要動力就是炒地皮，並建議：

控制地價一個很重要辦法就是規定買地的企業必須使用自有資金。

（黃奇帆提議）

同理，如果房企必須使用自有資金而非銀行提供的低息資金囤地，那麼，房企大量的自有資金就沉澱在土地上，資金鍊受限，便也無錢炒地、囤地了。

同時，政府應加大對違法囤地的處罰力度，提高罰金金額。

當囤地的成本大於收益，囤地之風必然終結。

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