聊聊2020年的房地產市場_風聞

按照慣例，每年的平安夜政事堂都會聊一聊“房事”，為了延續這個良好的傳統，再加上昨天召開了全國住房和城鄉建設工作會議。今天繼續跟大家從去槓桿的角度，聊一聊房地產市場以及房價的走勢。

記得前兩天寫文章的時候，把過去一年的一些預判進行了一個小總結，提到明年一季度重點城市房的地產將迎來一個小陽春，但是到了年中，卻是很多中小房地產企業的生死難關。

有些讀者後台留言表示，看不懂到底是漲還是跌，問某個城市是應該買還是不買…….

看到這種留言，政事堂也是很無奈，就像研究資本市場，把股市的波段週期都分析出來了，然後，一羣人在問六位數的代碼…..

説起來，就像分析股市一樣，政事堂分析房地產，最主要的受益者都是“莊家”和大資金。

當開發商能夠預判到一季度部分重點城市的小陽春和年中的現金流枯竭，就會想盡辦法在一季度揮淚甩賣拿回現金流。同樣，做債和信貸的，自然也要提前規避房地產等相關的領域在今年三季度的集中到期，做好錯配。

而對於民眾來説，能做的並不多，就是政事堂之前説的，如果有點錢，那麼就一邊去槓桿一邊加槓桿做置換，如果沒錢，那麼就在這兩年看看周圍有啥被打骨折的房子買入…….

嗯，再多説一下背後的邏輯。

歷史都是有周期的，就像政事堂之前能夠提前一年精準預判到18年的六七月份會出現P2P暴雷，不是根據玄學，而是根據我們從2016年開始進入到貨幣政策去槓桿週期計算出來的。

畢竟，隨着貨幣政策供給側的改革的深入，大量信貸領域的低端產能必然會被清退。

同樣，隨着18年下半年開始我們進入到財政政策去槓桿週期，那麼同樣隨着供給側改革的深入，必然在財政政策領域也會出現大量低端產能的出清。

一方面，去產能的過程中必然會出現大量的風險，我們回顧一下，當年貨幣去槓桿週期內，是以山東的郭省長入京為代表，地方官員和銀行等金融機構的干將們紛紛調入銀監、證監、保監等監管機構推動改革。

反過來我們再看最近一年多的時間，在財政去槓桿週期內，正好反了過來，以一大羣分管金融的副省長空降為代表，監管機構和金融機構的干將們紛紛調入地方政府。

想一想當年的上調銀保監會和證監會的領導們都是來拆雷的，就會明白那些空降到各省分管金融的副省長們也是去拆雷的。

所以，我們很顯然會明白，中央層面的系統性風險已經解除，目前重點攻克的是地方性的金融風險。

另一方面，我們看一下煤炭供給側改革關閉的是低效率的小煤窯，鋼鐵供給側改革關閉的是低效率的野鋼廠，豬肉供給側改革關閉的是低效率的散户養豬，再看看貨幣供給側改革關閉的是影子銀行和P2P。

所以，自然就會明白，中國的房地產市場容不下那麼多的中小房地產公司，需要一場資本的重組，利好那些有融資渠道和重組能力的地產巨頭。

問題是，煤炭、環保、養豬都可以用環保的名義去推動供給側改革，但房地產公司真跟環保的關係不大……所以，想要推動房地產行業的供給側改革，就只能通過握緊信貸這條路子，逼着整個行業進行優勝劣汰。

而國內所有的地方政府都依賴於土地財政，因此在這一輪的財政供給側改革過程中，就需要各個地方政府擁有拆彈的能力，因此中央也把調控的權限下放到地方，空降了一批拆彈專家，也允許地方政府一城一策。

而理順了這個關係，我們就會明白，我們政策的大思路，是保地方政府財政（地價），不保房地產企業（房價）。

所以接下來，既不能讓企業和民眾失去信心，該刺激還是要刺激，但是又要推動供給側的改革，清退部分落後的產能。

所以呢，就像股票市場類似，必須&一定要出現預期的不一致。

優質的“白馬”城市自然就會要起到一定的帶頭作用，同樣，產能落後的中小地產商也得加速推動兼併重組。

而這也是政事堂2018年的時候就下過的結論，不考慮國際因素，19-20兩年是剛需入手的時機。

因為會有房地產公司因為現金流的問題而低價出售土地和項目，這個時候能借到錢上槓杆的，大如孫宏斌買地，小如平頭百姓買房，瞄準那些好地段打折出讓的，長遠來看，只要現金流不斷，就都是穩賺不賠的買賣。