房多多被迫SaaS之路_風聞

傳統地產行業與互聯網碰撞，房地產科技（PropTech）公司應運而生。

互聯網大數據分析、雲計算等多項技術帶動房地產實現產業升級，根據產業鏈不同環節的劃分，房地產科技行業也日趨精細化。在房地產的運營及流通環節，逐漸湧現了一批SaaS（基於互聯網的軟件服務）公司。

在這些公司之中有一個比較突出的存在，那就是被稱為房地產界的“淘寶”——房多多。房多多於美國東部時間11月1日在納斯達克掛牌上市，成為中國房地產SaaS上市第一股。

房多多致力於打造一個服務房產經紀人的資源整合平台，從線下轉往線上，房多多在做的事情其實就是“幫助代理商開網店”。對於房多多來説，走上這條路是很自然的一件事。

房多多“淘寶化”的優勢

開經紀人“網店”，房多多應該是樂意****之至。走這條路線，房多多的優勢還是比較明顯的，筆者認為優勢主要集中在兩點。

1、基因

根據招股書，房多多上市後B類股全部掌握在核心領導團隊手上，CEO段毅、COO曾熙、CTO李建成分別持有房多多44.4%、21.8%、17.5%的投票權。

這三人中，段毅和曾熙的曾從事房地產經紀人工作，對於經紀人的一些需求和痛點能夠有一些較深的體會，做出來的產品也更能貼近用户的需求。

據有關媒體消息，房多多為不同角色開發的幾款產品中，經紀人相關的產品迭代最快，這不單單是由於經紀人羣體本身的效應，開發者們對需求的把握也起到了重要作用。

在上市當天的活動中，房多多的B輪投資人衞哲也來到了現場，作為阿里巴巴前高管，衞哲在接受雷帝網採訪時稱房多多目前的模式相當於房地產界的Salesforce+天貓，他也表示會繼續持股房多多。

有了經紀人+投資人的基因，房多多走上經紀人電商之路也並不意外。

2、資源

房多多運作實現閉環的關鍵在於真房源和經紀人，而房多多創辦近9年時間，在這兩項數量上都有一定積累。

招股書提到，根據弗若斯特沙利文（Frost＆Sullivan）數據，房多多數據庫是中國最大的數據庫之一。截至2019年6月30日，在數據庫中擁有1.31億處房屋。

截至去年年底，房多多在中國房地產經紀人市場的滲透率達到45%，今年6月30日在平台上的註冊代理商達到107.1萬人。

資源的優勢提高了房多多的市場競爭力。房多多不做門店，員工也由頂峯時期的4000多人縮減到了1000多人。對此，房多多給出的理由是數據積累到一定量之後，科技為其產生驅動性。房多多電商效應依託科技得以不斷髮揮。

當然，任何企業發展過程中都會遇到各種挑戰，房多多也不例外。

上市前的阻礙

房多多成立於2011年10月，之後基本保持着每年一次的融資速度，但是2015年C輪融資之後的4年時間裏，房多多在融資這件事上沒有任何動靜。

關於房多多何時上市，外界一直有猜想。而房多多之前一直遲遲未上市，或許不是不想，而是不能。

1、盈利模式

早期的房產平台的發展思路大多還是利用線上+線下門店互聯，服務於買房用户。因此快速擴張成了競爭場上常見的現象。房多多2013年開始進行全國佈局，幾輪投資下來，房多多2015年業務範圍已達50多座城市，擁有近3000名員工。

2015年這個節點對於房多多來説，是一次不小的轉折。當年的世界電商大會移動專場上，房多多首席技術官李建成指出，2014年房多多的2000億房產交易額，主要來自新房交易。

事實上，新房交易相對於二手房來説，涉及的手續相對少，購買途徑也比較直接，因此交易相對更輕鬆。

但房多多顯然想扭轉二手房交易的低迷之勢，2015年10月上線了“直買直賣”功能，即讓買家與賣家直接聯繫完成交易。

雖然“直買直賣”推出之後，交易單量出現了明顯的提升，但就像前文所説，二手房比起新房無論是手續還是購買渠道都更為複雜，時間一長，弊端就暴露出來了：缺乏專業人士的協調處理，實際上是降低了交易效率。

房多多在實際的運營中也發現了，基於房地產行業交易重資本且低頻的特殊性，買方並不能形成穩定流量。

於是，2018年“直買直賣”下線，房多多深刻意識到經紀人才是房地產參與者中最具商業潛力的人羣。

房多多沒上市之前對於盈利模式的模糊在走了一條彎路後變得清晰，今年3月在新春發佈會上創始人段毅承諾房多多作為一個獨立平台，服務於經紀人商户。

有了規劃之後，房多多才能放心的準備上市。

2、房源條約

招股書披露，為了獲取某些房源的獨家銷售權，房多多曾與開發商簽署條約。

條約內容要求房多多預付有關特定物業的定金。而根據2016年和2017年的銷售承諾協定，一旦在規定時間內房產未被售出，除了支付訂金，房多多還需要買下有關房產。截至2017年年底，房多多向開發商支付的預付款餘額達到3.98億。

這類條約內容對開發商來説有利而無弊，但房多多卻需要承擔不小的風險。若未在有限時間內完成交易，購買房產的成本支出將影響房多多後續運營的資金調度，房多多簽署此類條約背後的壓力可想而知。

鑑於這類條約的高風險，2018年年初以來房多多就不再簽署類似內容，而是加入了投資夥伴變成三方協定，由投資夥伴支付訂金。

截至2018年年底，房多多收回了墊付定金的全額退款，也意味着不用再承擔條約風險，自此，房多多的發展迎來了良好的新開始。

解決了房源條約的包袱，房多多上市之路能夠走的順暢些。

清除了路障，房多多此時上市才是水到渠成，但上市後房多多要面對的問題並不少。

上市之後，挑戰再臨

上市之後身份轉變，房多多需要對公眾投資人負責，無論是行業判斷還是自身發展，房多多必將產生更多的思考。

一、外部：行業風向

站在宏觀的角度，房地產行業此時正處在邁向穩定化的過渡期，格局不斷變化，市場發展遇冷，因此對於房多多來説，現在上市或許並不是一個好時機。

1、政策持續收緊

房貸高壓不利於提振居民消費經濟。今年12月2日，國家再次強調“房住不炒”。

今年4月銀保監會發文《以全面從嚴治黨開啓銀行保險監管事業新徵程》，將繼續遏制房地產泡沫化。7月，約談部分房地產信託公司，對於開發商融資的監管力度加強。

在“房住不炒”定位的影響下，住宅地產開發放緩。根據國家統計局12月16日發佈的最新數據，今年4月開始全國房地產開發投資金額同比呈下降趨勢，1-11月份全國房地產開發投資金額達到121265億元，其中住宅開發投資額89232億元，兩者較1-10月增速分別下降0.1%、0.2%。

同時，商業地產情況也不樂觀。商業營業用房和辦公樓銷售面積近兩年明顯下降。統計局數據顯示，今年1-11月較1-10月，商業營業用房的銷售面積下降14.1%，而辦公樓銷售面積下降11.9%。

由於政策收緊，開發商為了規避一些問題，土地收購和動工進度將放緩。而作為房地產經銷的上源，在接下來一段時間內，開發商的動向將導致房地產相關行業發展“降温”。

2、買方市場來臨

樓市遇冷，炒房現象的退潮，買家在買房這件事上也趨向觀望態度。隨之而來的是部分房產公司為了賣房而推出的各種降價營銷手段，房價上漲受限，開始向下波動。

貝殼研究院首席分析師許小樂在7月27日發表《全球流通視角下的樓市增長潛力暨購房動能排行榜TOP100》。許小樂指出，今年上半年貝殼數據顯示大部分城市的房價都在下跌。

同時，根據貝殼研究院發佈的《2019中國房地產半年報》，29座監測城市中庫存量下降的城市僅2座。

房價下跌、庫存量難降都在説明市場正從賣方市場逐漸轉型買方市場。

房多多大數據研究院在今年7月30日發佈了《2019全國樓市半年報》，其中提到了今年上半年多城市新房與二手房倒掛比例由-3.76%減少至-1.42%，新房和二手房的價格差距正在收窄，二手房買家市場的屬性越發明顯。

根據房多多上市後的首份財報數據，Q3收入達9.48億，Q4預計收入在9到9.5億之間，房多多對四季度的發展持謹慎態度。

總的來説，今年市場上無論是開發商還是房產交易經紀人都在承受政策調控帶來的壓力，房多多夾在中間，自然無法太輕鬆。

二、內部：自身業務

房多多自身發展需要思考的問題也不少。

1、市場態度

對於房多多未來的發展態度，外界可能不夠樂觀。

房多多IPO融資金額為7800萬美金，比起C輪的2.23億美元，融資規模縮小，或許側面反映了資本市場對其的不夠看好。

目前房多多主要還是面向經紀人商户的B2B模式。而在資本市場，TO C業務的公司市場更為開闊，也更容易受到投資者的青睞。

房多多早期通過一二手聯動的模式迅速把平台做大，2014年開始經歷了較為激烈的行業競爭，到了2016年“房住不炒”定調，房地產行業一直不平靜。

再加上時代發展，各種新風口的不斷湧現，如今投資者傾向於投資科技水平更為尖端的行業，而對傳統且受到嚴控的地產行業熱衷程度則有所降低。

除了這些被動因素，房多多融資減少也有其主動原因。

段毅今年接受中歐商業評論的採訪時曾表示，投資者的錢是要回報的。上市後接受雷帝網採訪時段毅也表示，上市前後公司節奏上不會有太大變化。可以看出，創始人的心態還是趨向於求穩。

除了資本市場方面，房多多還因SaaS業務表現不夠強勁而受到部分媒體質疑。

事實上，SaaS在中國起步相對較晚。根據艾瑞諮詢的數據，中國目前尚未出現市值超過200億美元的SaaS企業，而SaaS消費級服務市場的頭部企業依然是BAT。

SaaS業務起步晚，消費者的付費習慣尚未形成，這是所有SaaS企業面臨的問題之一。

由於用户付費能力不足，市場難以快速增長，今年中國企業級SaaS市場規模較去年增長率下降7.8%，艾瑞諮詢預測接下來兩年增長趨勢會持續走低。

房多多SaaS業務的目標，美國Salesforce在2019財年收入達到132.82億美元，對於目前的房多多來説，這個目標實在過於龐大。

上市之後，按照房多多的發展節奏以及SaaS市場目前的大環境，房多多短期或許難以爆發性的增長。而想要收穫外界更多看好，對房多多來説仍然是一個不太容易的挑戰。

2、市場份額

登陸房多多官網發現，目前房多多二手房業務集中在一二線城市，而下沉市場有待開拓。

同時，不設門店和服務經紀人的產品定位，導致目前房多多在市場中的認知普及度並不高。

根據易觀指數“房產”關鍵詞搜索得出的數據，房多多排在12名，月活（月均活躍用户）指數為17.3萬，而排名前列的安居客、貝殼兩家品牌月活指數則分別是2070.8萬、918.8萬。12家品牌中房多多的月活增速為0.4%，僅高於三家月活量負增長的公司。

（數據來源：易觀千帆指數）

從目前的用户市場份額來説，房多多並不佔優勢，甚至，房多多與市場頭部競品公司差距不小。

不可否認的是，雖然房多多標榜自己走的是SaaS+電商的發展道路，利益大頭本應從經紀人商户處賺取，但目前其收入主要還是來自通過買賣雙方交易產生的佣金。財報中提到，三季度收入同比增長71.9％，主要是基於基本佣金的強勁增長。

佣金增長主要依靠閉環經紀人完成的閉環交易，三季度房多多閉環經紀人數量同比增長135.2％至2.07萬人，同時，閉環（成交）GMV 同比增長74.8％至人民幣511.2億元。

雖然房多多閉環經紀人和閉環GMV兩項數據在三季度均有增長，但結合房多多此前給出的有關數據來説，這樣的成績並不算太好。

招股書中截至6月30號，房多多平台上活躍經紀人數量為26.2萬，僅佔註冊總人數的24.5%，而閉環經紀人數量為3萬，僅佔到活躍經紀人數量的11.5%，也就是説，房多多雖然積累的經紀人商户不少，但商户的活躍度和變現能力都未形成較大規模。

加上三季度財報數據，房多多今年三個季度閉環經紀人總數超過5萬。今年閉環經紀人數量要達到段毅期望的6萬難度不大。

而在今後的發展中，房多多在打開市場知名度、創造競爭優勢、提高平台商户活躍度的問題上，還是得多下功夫。

3、信用危機

今年3月，段毅在房多多新春發佈會上發表了關於9個相信和3個承諾的演講，聲稱將堅持做獨立平台，不侵佔任何一個商户的私有數據。

但沒多久，房多多就被“打臉”了。

7月3日，CCTV2《中國財經報道》節目指出，房多多等18家互聯網公司存在“未公示用户個人信息收集使用規則”、“未告知查詢更正信息的渠道”、“未提供賬號註銷服務”等涉及個人信息的問題，被工信部勒令整改。

根據工信部指出的這幾項問題能夠發現，房多多有點兒“鑽空子”的意思。

雖然表示不侵佔用户數據，但不指出蒐集信息的用途、修改信息的方法這兩點降低了平台透明度。而且，房多多不提供賬號註銷服務的做法，對於用户本身並沒有任何好處，或許只是為了讓上市招股書數據更加好看。

房多多接受中國資本觀察的採訪稱已對此事進行整改。而由平台監管問題也引發了筆者的思考：房企平台與經紀人商户的關係也有相互制約的一面。

除了面向現有用户，房多多還要面向潛在用户。因此，房多多一方面需要自我約束，另一方面，房產經紀人的誠信監管也需要房多多制定相關規則。

雖然房多多認為經紀人和開發商是平台運作的關鍵，但本質上來説，購房者才是真正使這條電商產業鏈跑起來的“齒輪”。

經紀人之所以選擇房多多，看中的是房多多能讓自己更容易賣出房子，而開發商樂意提供房源，也是因為能更好的完成交易。二者都建立在“購房者”存在的基礎上，同時，買方的行為數據也將“反哺”回房多多的數據庫用以分析。

在接下來的發展中想要吸引購房者，房多多平台和它的經紀人商户都應該避免發生信用危機。

總結

房地產行業近年持續降温，房地產科技公司們在傳統與新興的行業夾縫中不斷求索，尋找着更有效的變現出路。

房多多沉寂4年終於上市，“SaaS+電商”成了它的發展主旨。房地產行業難以形成購房者的流量池，見識過許多To C同行的折戟，房多多徹底成為了一家To B公司。

雖然成立近9年，但比起目前市場上的第一梯隊，房多多的知名度和市場份額還不夠，除了業務收入問題，如何打造、運營一個透明化的獨立平台也是房多多的挑戰之一。

目前的房多多，與其説是兩腳走路，不如説業績基本靠電商帶跑。關於SaaS業務，段毅的想法是，先把商户量做大，再和企業談收入。但時間成本，行業格局變化都是難以預測的，市場將持續考驗房多多的發展思路。

文/曠創投記者王珊珊，公眾號ID：liukuangtmt