行業寒冬下欲衝刺IPO 貝殼找房的"新經紀"生意會好做嗎？_風聞
美股研究社-2019-12-31 14:08
近期，有關"貝殼找房IPO"的動態頗多。
事實上，貝殼找房IPO的消息從去年年底便不斷爆出，因去年年中貝殼在香港密集成立了四家公司，彼時外界一致猜測其IPO的地點或會在香港。
今年12月18日，彭博社援引知情人士的消息稱，貝殼找房正就潛在IPO事宜與一家顧問機構合作，募資規模至少10億美元，最快可能在2020年完成上市，但上市地點尚未確定。19日，據《國際金融報》消息，貝殼找房近期重簽了美股，很有可能是以VIE形式登陸美國資本市場。針對這些傳聞，作為官方口徑，貝殼一直予以否認。
且不説貝殼找房最終會在香港還是赴美上市，但至少我們可以看出，貝殼找房上市的時機點或將到來。但在如今房地產行業回暖跡象並不明顯的背景下，行業內也存在着強勁的競爭對手，這給揹負着鏈家公司上下希望的貝殼找房來講，未來的發展壓力還是不小。儘管IPO後能幫助貝殼儘快融資獲得更大的發展，但能否在當前不利好的大環境下有所突破，亦或是在對手的擠兑下要如何守住自身領地？
這些問題，應如何看待？我們且先從貝殼的成長史來説起。
“貝殼找房"還很年輕。成立於去年4月底，只不過是脱胎於鏈家旗下的鏈家網，很多的工作人員也是來自於鏈家網平台。對自己的定位是"技術驅動的品質居住服務平台”，服務範圍包括二手房、新房、租賃和裝修。而在內容上，除了鏈家網所固有的二手房、新房、商鋪、寫字樓買賣租賃服務外，還有提供樓市資訊、搬家保潔、房屋裝修、分期借款等服務。
在如今房產存量時代，鏈家線下發展遭遇瓶頸，開闢貝殼找房這條線上路線也是在為鏈家尋找新航道。
如今，貝殼找房IPO的傳聞也並不是空穴來風。一方面，相當一部分佈局線下的鏈家近期的經營狀況並不理想。除了線下店獲客成本和運營費用正在逐年走高。相關數據顯示，自2014年增加線上業務起，公司每年IT和互聯網成本就達到1.1億元。去年世界盃期間，光是廣告投放就花費了1.65億元。另一方面，鏈家也有業績壓力。據相關資料顯示，早在鏈家2016年4月進行B輪融資的時候，公司就與投資方簽有協議，若在交割日後的5週年內不能完成合格的首次公開發行，投資人可要求公司進行股份回購，回購價格為基本投資價格加每年8%的單利回報。
在今年3月份，已有22家投資人宣佈撤出鏈家投資，從而導致其註冊資本由2054.02萬元一度下降至1355.82萬元，減少33.99%。而貝殼找房對此表示，減資是為了滿足企業的發展所需，原投資方在鏈家的股份將通過協議平移到貝殼找房。
這一動作被外界解讀為在當前房地產行業環境整體不景氣的大環境下，鏈家想通過貝殼找房實現上市。鏈家創始人左暉更是表示，貝殼找房甚至承擔着"再建鏈家"的重任。按照其計劃，今年全年，貝殼找房的GMV要達到2萬億元。在重資產經營的鏈家受大行業影響較大，前行的阻力更大。相較而言，貝殼找房的想象空間確實會更大。
此次，貝殼找房若能在2020年成功上市，也將進一步推動其發展。但這一賽道，事實上也是對手雲集，貝殼找房這位年輕的參賽者能否跑贏前輩們？
“貝殼找房"IPO獲關注 但內憂外患的挑戰不能忽視
對於貝殼找房而言，如今行業內大環境並不利好，看房天下、房多多們的市場表現並不值得樂觀。而在這樣的背景之下，內憂外患的因素或是其IPO不能忽視的挑戰。
1、上市是條好出路 但競爭卻是一大絆腳石
就國內而言，58同城旗下的安居客與貝殼找房的樣子長得很像，也正是因為如此二者在業內的競爭甚為直接。58同城的房地產業務從2015年開始異軍突起，發展到如今，成為業內的佼佼者。
據極光大數據，去年9月份至12月，58集團旗下安居客平均DAU由233.5萬增加到235.2萬。同期，貝殼找房的平均DAU則從64.2萬增加到104.4萬。從數據上看，安居客的平均DAU大幅領先貝殼找房，仍然處於絕對的龍頭位置。在戰略方面，安居客繼續加強投入，並加大了對下沉市場的潛力發掘。
在全國化佈局上，面對下沉市場已是動作頻頻。相關資料顯示，58同城、安居客從原來的一二線逐漸下沉到二三四線城市。目前，58同城和安居客在線上已覆蓋了640城，今年線下業務落地覆蓋166城，明年這個數字還會繼續增加。
在市場戰略上，今年1月，58同城、安居客宣佈啓動"N+全開放服務平台"戰略，連接起找房用户、經紀機構、房產開發商、培訓機構、金融機構、SaaS平台等多維合作方，藉此打通平台全鏈條的合作。後又升級"N+全開放服務平台"戰略，聯手光大信託等多方開展深度合作，試圖通過連接更多資源挖掘新房交易市場，加強一二手聯動服務。
家大業大的58集團，比貝殼找房更具有優勢。在這樣的競爭環境下，市場競爭已經由一二線城市轉移到下沉市場。在如今整個房產市場並不景氣的背景下，之後的競爭會變得更為激烈。
事實上，對於"貝殼找房"這種線上線下雙管齊下的運營模式，對其本身的發展來講是一件好事。但在外界看來，對於入駐它平台的商家而言，貝殼找房會不會有私心？如何在其自有品牌和非自有品牌中介中有一個相對平衡的説服點？
這一運營模式是遭受了外界一定程度的質疑的。早在今年2月份，貝殼找房便宣佈其去年GMV已超過1萬億，今年的目標則是2萬億。如果説去年主要是鏈家自身鏈家網的引流貢獻，那麼，現在看來其GMV增長就有賴其他的非自有品牌中介經紀平台的參與。但此時，平台要如何才能保證不會對自營的鏈家、德佑兩個品牌傾斜。這會是其非自有品牌考慮的問題。
畢竟，在貝殼找房的平台上，本身完全有能力對自營的品牌更加重視。試想，在這樣的運營模式之下，其他的中介經紀平台會不會奔向別家。
3、出租房源等投訴問題 或會對其聲譽造成影響
聲譽是一家企業賴以生存的重要因素，一旦聲譽遭受到了相應的影響，想要重塑口碑自然是難上加難。
據新浪財經顯示，今年年內，貝殼旗下的房源就曾受到多起甲醛超高的投訴。對此，該公司負責人並未積極應對，給出的答覆也只是甲醛問題不是屬於公司管轄範圍，應與出租人協調解決。透過這件事，可以看出作為中間商，在出租的房源上並沒有做好相應的細節把握。房子出租能夠成交，自然皆大歡喜。但發現有問題時，卻將責任推給了出租方。這樣的處理態度難免有點讓大眾覺得不負責。
如若長期這樣消極應對出租房源的問題，勢必會對其聲譽造成相應的影響。
地產行業寒冬下 “貝殼找房"會不會成為下一個Zillow？
進入2019年以來，全國房地產形勢均出現不同程度的下滑。據人民法院公告網的公告顯示，僅在2019年的上半年裏，就有270多家房地產企業發佈破產公告。截止到今年10月31日，宣告破產的房地產相關企業數量已經上升至400多家，且自進入下半年以來，破產企業數量增速還在加快。在政策堅持"住房不炒"的基調下，國內房地產將很長一段時間內仍將面臨嚴峻挑戰。
當然，即使在這樣的環境下，去年，58同城的新房業務營收同比增速超過50%，服務客户品牌同比增加約100%。這無疑給貝殼找房展示相應的發展空間，換言之，倘若自身運營模式得當，仍有在行業逆勢下實現突圍的可能。
而且從其目前的日活躍用户的增速來看，超過了行業內58同城的增速。據極光大數據，去年9月份至12月，貝殼找房的平均DAU從64.2萬增加到104.4萬。同期的58同城是由233.5萬增加到235.2萬。值得一提的是，今年3月份，貝殼找房也獲得了騰訊領投的8億美元，成功入駐其九宮格，有了騰訊的資金和技術加持，貝殼找房也擁有了一個超級流量入口。
如此看來，貝殼找房在房地產信息平台的賽道上值得一戰。不過，也不能過於樂觀。畢竟，當今的房多多、房天下在股市上的表現也並不樂觀。當然，在國外市場，我們也看到美國房地產領域在線媒體巨頭Zillow帶來的可能。
Zillow於2011年成功上市，七內其市值從5.39億美元增長到超過100億美元。在2018年其月活躍用户就已接近2億。但也是從去年開始Zillow宣佈從營銷切入交易環節，開展直接買賣房產的"閃購"業務，市場似乎並不看好這一業務，伴隨着宏觀經濟、競爭等因素，其市值在半年內下跌50%。但目前45.63美元的股價較20美元的發行價而言仍高出56%，94.66億美元的市值仍處在高位。
且從Zillow長遠的計劃來看，直接開展買賣房產的業務或是一項值得長期關注的業務。對於Zillow而言，其策略首先是進入大眾市場，建立品牌的忠誠度，獲得在線房地產方面的消費者信任。一旦打開在線消費者的市場，Zillow便有機會擴展到所有輔助房地產服務從而獲得一個更全面的市場機會。
事實上，Zillow也是看中了千禧一代的購房熱潮。數據顯示，與過去十年相比，未來10年內達到或者超過34歲的美國人數量將增加7.4%，而千禧一代的工作流轉可能會放大一代人的房地產交易趨勢。換言之，眼前Zillo的轉型是為了放長線釣大魚。這或許都是值得貝殼找房借鑑的一面。
但眼下看來，貝殼找房與Zillow的體量相差過大，暫且不論其能否複製Zillow的市場效應，就算其能夠在美國成功上市，也避免不了在資本市場會與Zillow的正面交鋒。Zillow是貝殼找房值得參考的標的，同時也是其強有力的競爭對手。
綜合來看，不管貝殼找房明年會在香港還是美國上市，在目前大形勢並不利好的背景下，有相應的市場優勢也面臨多重挑戰，但未來倘若能找準市場的營銷點，仍舊有值得期待的一面。只不過，能不能在各大參賽選手中脱穎而出仍不好説，但可以肯定的是，IPO後也將面臨嚴峻的市場考驗，屆時，挑戰也才剛剛開始。
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