一個上海白領的柬埔寨買房之旅

本文來自1月2日“界面新聞”，馬一凡

全文如下：

一個“金邊考察團”從嚴冬裏的上海浦東機場出發，四個多小時後，飛機就降落在了炎熱的金邊，兩地的温差達到了30多攝氏度。

與巨大温差相似，兩邊的樓市也同樣對比強烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投資需求崛起，銷售暢旺。一個又一個來自北上廣深的航班拉來“考察團”，投資客們交5000—10000元不等的押金，就能以參與旅行團的形式遊覽柬埔寨風光，不過最後的重點都是看房、買房。

踏出航班後的第一件事情是辦理落地簽證，金邊機場海關大廳內混亂地排着幾列隊伍，儘管牆上明碼標價，但幾乎每一個上前詢問海關人員的遊客，都會被告知不同的辦理簽證費用額，從30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小費和心情。

在這混亂的異國他鄉機場，卻有幾個巨大的廣告牌能迅速喚醒中國人的親切感。

“金邊銷冠，洪森大道旁，嶺南花園，48-140㎡精裝公寓，首付4999美元起。”

“富力地產，中國十強。金邊富力城，為顛覆而來，引領而生，55-135㎡精裝美宅。”

熟悉的語言和套路，讓多數等待簽證的中國人都忍不住多看幾眼。

文內圖片均來自界面新聞

章文（化名）在上海屬於高收入羣體，單身的她沒有購房資格，至今在上海未擁有房產。在飛機降落在金邊之前，她對柬埔寨瞭解很少，但一個數據曾引起過她的注意：柬埔寨金邊一套50平方米一室一廳的公寓，租金高達700美金，相當於人民幣約5000元，接近上海中心地段的租金。

大多數國人眼中的不發達國家，竟然有這麼高的租金收入和租售比？章文帶着疑惑而來。

這個城市的第一眼，讓她有點失望。柬埔寨的首都，像極了中國小縣城的面貌，最寬的大道也僅有雙向四車道，路兩邊的店鋪“灰頭土臉”，商品陳列得很粗暴，上個世紀在中國熱銷的服裝款式、落地音箱、DVD機在馬路邊攤開來。Oppo、Vivo的門店和中國小鎮上那些鋪面的佈置如出一轍。

比國內小縣城還不如的是交通狀況，從機場出來就在堵車，3公里的路能開一個半小時，小汽車、摩托車、電動車、突突車擠成一團，變道不用打燈，隨行的翻譯告訴章文，金邊的交通沒有早晚高峯，堵車是“everytime”。

但僅僅一天，章文卻迅速作了決定，鬼使神差地在金邊買下一套房產。踏進售樓處的那一刻，所有的感覺都不一樣了。

在金邊一條並不寬闊的“主幹道”旁，一家中國開發商剛剛舉辦了樓盤開放儀式，章文一行人被帶到了售樓處門口。這像是脱離金邊的另一個世界：後現代主義的建築風格，大片的落地玻璃窗，晶瑩剔透的吊燈，讓人體感舒適的空調温度，一塵不染的衞生環境……

售樓處外，空氣濕熱，摩托車、突突車的滾滾洪流夾雜着泥土與灰塵。

售樓處裏，幾名身高超過180cm、長相帥氣的置業顧問在沙盤旁微笑講解，吧枱的服務員及時遞來飲料，所有的一切，都讓身在異鄉的中國人感到舒服。

置業顧問黃小明（化名）是生活在海南的東北人，他有着典型中國北方人的長相，身材高大結實。過去三年他都在海南做樓盤銷售，但海南樓市的急轉直下讓他不得不另尋出路，和六七個哥們一起來到金邊開啓新的市場，他也因此自嘲是“行業難民”。

“金邊的市場比海南熱很多，其他就跟以前在海南賣房沒啥區別了。”黃小明的大部分客户仍然是中國人，他接待同胞們看沙盤、講解户型、選房、計算首付……他覺得自己只是換了一個地方，重複以前的工作，但金邊比海南帶勁，這裏的賭場、酒吧都值得去玩幾把。

黃小明代理的這個樓盤，開盤價格大約為2000美元/平方米，差不多是人民幣1.4萬元/平方米，這個價格是金邊當地普通老百姓難以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民幣左右。不過，這樣的價格仍遠低於周邊東南亞國家首都的房價，對於北上廣深的投資客來説，是白菜價。

章文在金邊待了一天就決定買房，因為一套50平方米小公寓的總價只有60多萬元人民幣，這個價格讓她滿意。趕在2018年結束前，她擁有了屬於自己的不動產。

被中國一線城市置業的高門檻攔下的一大批人，他們的投資意願和需求在東南亞洶湧噴薄。

除了總價低，投資客們還堅信其他各種各樣的理由，支撐他們不遠萬里來購置一套房產。

比如在金邊項目最多的中國開發商富力打出的廣告語：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。

一名銷售負責人告訴投資客：“柬埔寨是美元資產國，無外匯管制，非CRS徵税國，博彩業合法，它的整個開放的政策，比香港和澳門加起來還要好。”

黃小明則不斷告訴自己接待的看房客户：“這裏一室一廳可以租到5000人民幣，公寓租金回報率達到7%—10%，金邊是個非常自由的市場，所有的人和錢，想來就來，想走就走，一旦房產投資升值了，就能賺了錢離開。”

不過，這種致富故事尚未得到驗證。當地一名業內人士告訴界面新聞記者，金邊的商品房市場才剛剛成形，二手房市場幾乎不存在，才處於起步階段。

金邊確實存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危機，因此包括中資在內的外資開發商受到了當地政府的歡迎。在近幾年經濟發展過程中，很多中低收入的金邊市民被迫遷去市郊，預計到2030年金邊的人口將再增長50%。當地政府估算，未來13年當地將有80萬套房屋的需求。

2014年，是柬埔寨房地產經濟元年，房地產行業正式成為其四大經濟支柱之一。一座座高樓在金邊拔地而起，2017年金邊共有3500餘套高級公寓入市，2018年大約有16000套高級公寓建設完工。

不過，自2015年起，金邊的商品房房價以每年15%的增幅大幅上漲，遠遠超過了當地普通人的消費能力，中國開發商的樓盤，80%以上的房源都賣給了中國投資客，少部分賣給了柬埔寨上層階級人士。

由於自由經濟政策開放，金邊的貧富分化嚴重，需要購買高層商品房的本地上層人士並不多，他們大多數自己有土地，已經建造了條件優渥的住宅。

房地產行業仍在迅速擴張，柬埔寨政府在2016年批准了2600多個建設項目，其中絕大部分都在金邊，這些項目的總投資額達到了85億美元，近兩年，又有總投資額接近200億美元的項目獲得批准。中資企業的項目在其中大約佔了三分之一。

這些新建的商品房公寓，未來最可能出租的對象是來金邊淘金的外籍人士，本地市場的培育還未見端倪。

2017年柬埔寨全國GDP為209億美元，僅和廣東省韶關市2017年的GDP總量相當。根據IMF數據，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個增速看，金邊能否被稱為“30年前的深圳”，還要打上一個問號。

房地產行業蓬勃崛起的同時，金邊整個城市正在面臨巨大挑戰，包括治安、排水系統、公共交通、垃圾和廢水處理等，柬埔寨的城市管理與土地管理法律法規都不夠完善。

在離開金邊的前一個夜晚，章文和她的朋友們親眼目睹了囂張的飛車黨針對外國遊客的搶劫行為，但本地人告訴她們不要報警，報警在這裏不管用。這件事給這趟金邊買房行蒙上一層陰影。

章文仍然揮一揮衣袖，愉快地作別金邊，她相信自己這次的投資選擇。金邊新的機場，水電、污水處理設施，都由中國在投資新建，柬埔寨是中國對外發展的重要夥伴與“一帶一路”最大受益對象之一，在“泛亞高鐵經濟圈”中的位置舉足輕重。

那些大工地裏熱火朝天的建設場景、街頭密密麻麻騎着電單車的年輕人，都能讓中國人或多或少看到幾十年前中國的影子，他們不願意再次錯過這場買房紅利。