過度家族化管理 閩系房企寶龍失守商業地產陣地

過度家族化管理 閩系房企寶龍失守商業地產陣地

來源：馬一凡|界面新聞

距離職業經理人王壽慶離職寶龍已經整整一年，寶龍集團總裁許華芳親自兼任商業集團總經理一職至今，都沒有再尋覓到合適的職業經理人。在這一年中，寶龍在商業地產領域加速掉隊，全年僅新開三個商業項目，其中廈門寶龍一城開業時間一再拖延，廣東事業部拓展計劃受挫。

將商業地產作為主業的寶龍地產(01238.HK)儘管在2018年全年實現了合約銷售額的大幅增長，不過過度家族化管理的問題仍然困擾着這家公司。

根據寶龍地產發佈的公告，2018年其合約銷售總額(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)約為人民幣410.36億元，同比增加約96.5%，這已是寶龍近年來實現的最快增速，去年其合約銷售額同比只增加了18.4%。

合約銷售額的大幅增長得益於寶龍自2016年開始在拿地策略上的放開，大幅增加了住宅和商業的土地儲備。2015年時寶龍僅新增了在上海的三幅商業地塊，而到了2016年，寶龍新獲取了13個商業及住宅項目，2017年時又新擴展了18個商業及住宅類項目，2018年上半年新擴儲14塊土地，全年新增20餘幅土地。

擴儲是有代價的，寶龍的淨負債比率大幅上升，2017年淨負債率達到86.8%，相較2016年大漲了10個點，2018年上半年淨負債比率更是高達100.4%。

規模化背後，寶龍在過去一年大幅加大了和其他房企的戰略合作。從拿地情況來看，2016年獲取的13宗地塊中，僅有4塊土地權益佔比小於50%，而2018年獲取的18宗地塊中，高達11塊土地寶龍所佔權益比低於50%。2018年以來，寶龍又相繼與碧桂園、金茂、中梁、旭輝等房企共同宣佈戰略合作。

儘管這讓寶龍在2018年實現了合約銷售額的躍升，但在其主業商業地產上，寶龍呈現出逆水行舟不進則退的局面。

2018年全年寶龍僅新開業3個商業項目，包括一再拖延後才最終入市的高端產品線廈門寶龍一城，以及上海青浦寶龍廣場和輕資產項目四川江油寶龍廣場。

這樣的開業節奏讓寶龍在國內商業地產領域已經失去了一席之地。相比之下，萬達在2018年開出了49座萬達廣場，另外還開業了青島東方影都萬達茂和南京仙林萬達茂兩座文旅城；在商業地產上與寶龍定位類似的新城控股2018年開出了19座吾悦廣場；華潤置地有9個新商業項目開業，全年投資物業租金收入達到95.76億元；紅星美凱龍集團旗下的愛琴海商業新開7個項目，新簽下26個項目。

寶龍將自身定位為城市綜合體運營商，早在2003年開始就進行商業項目開發，2009年在香港主板上市，在業內一度有“北萬達、南寶龍”的地位。但如今的寶龍旗下共管理39個商業項目，這個數字，甚至遠比不上萬達一年新開的商業項目數量。

不僅早已被萬達甩在身後，近兩年來，新城控股旗下吾悦廣場、龍湖天街、華潤萬象城/萬象匯、中糧大悦城發展迅速，作為後起之秀，他們的招商、運營、品牌能力都反超寶龍，實現了開店數量及租金收入的迅速提升，寶龍在行業中遭到多方夾擊。

近幾年寶龍試圖對旗下產品線重新梳理，提出開發寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場三大產品線，分別對應為（超）高端、高端（中高端）、中端主流。

2018年9月開業的廈門寶龍一城是寶龍第一個超高端產品，不過該項目其實原定計劃在2017年12月開業，結果開業時間一拖再拖。界面新聞記者獲悉，開業延期最大的原因就是寶龍的招商能力跟不上。許華芳對廈門寶龍一城的期待是做成奢尚名品購物中心和大型高端商業街區，但是專業做商業地產已經十幾年的寶龍卻十分缺乏高端奢侈品方面的招商資源，導致項目無法如期開業。

寶龍集團的總部位於上海閔行七寶，2016年開業的上海七寶寶龍城是其“總部項目”，也是許華芳眼皮子底下的項目，但招商和運營混亂，在2017年年底出了問題。七寶寶龍城和廈門寶龍一城兩大項目的問題疊加，讓許華芳發了一場火，從那時起，剛到任寶龍商業集團總經理一職只有幾個月的王壽慶最終離職的局面就已經定下了。

王壽慶是老萬達人，他在上海項目公司帶領的商管團隊，曾打造出在萬達內部銷售業績多年蟬聯冠軍的上海五角場萬達廣場。他在寶龍試用期還沒結束就離開了，隨後去了旭輝旗下的旭美商業擔任總經理。

在王壽慶之前，寶龍還挖過前正大廣場總經理、西蒙地產集團國際部副總裁、加拿大億萬豪劍橋公司中國區副總裁潘麗君任商業負責人。潘麗君曾和任志強等人合夥開發過北京第一家購物中心性質的華威大廈，還曾主導開發了沃爾瑪在中國的第一家購物中心，在商業地產領域有20多年的經驗，但是潘麗君在寶龍也僅僅待了6個月便離職。

在這些職業經理人離開後，“地產二代”許華芳事無鉅細地管理集團大小事務。寶龍的地產主業下設事業一部、事業二部、置地、浙江事業部四個平台，各有副總裁負責，他們全都向許華芳彙報，許華芳還兼任商管負責人。

缺乏職業經理人帶來外部基因進行革新，寶龍的商業地產發展停滯不前。

作為決策核心圈的董事會也極為家族化——許健康、許華芳、肖清平、施思妮、張洪峯擔任執行董事，許華芬擔任非執行董事。其中許健康是寶龍的創始人，許華芬、許華芳是其子女，施思妮是許華芳的妻子；肖清平是許健康的同鄉，曾於1997年至1999年間擔任晉江市土地管理局主任，目前他在寶龍不負責業務，只主管行政人事。

寶龍的重心目前在長三角，此外還佈局了海西、環渤海、中西部，2018年時寶龍曾希望拓展廣東市場，組建廣東事業部，不過界面新聞記者獲悉，經過大半年的籌備後，這一南拓計劃受挫，已經暫時擱置。

擴張乏力，寶龍地產在商業地產領域持續掉隊的局面未來幾年可能將會繼續，根據其規劃的目標，2019年—2020年將計劃再開業11個城市綜合體，如能按計劃完成，到2020年寶龍旗下將有50個商業綜合體項目，但在二三四線城市戰場上將和寶龍迎頭對壘的吾悦廣場屆時數量將增加至100座。龍湖方面也宣佈，龍湖天街的開業高峯將到來，未來兩年估計有超過20座天街開業，整個集團的經營性收入要在2020年突破150億元。隨着商業地產頭部房企迅速規模化，資源也正在向他們集中，這可能導致排在後面的房企在招商、談判、運營管理中愈發弱勢。

在“北萬達、南寶龍”時代，寶龍錯過了戰略機遇，在近兩年後起之秀崛起的時代，閩系家族化企業寶龍仍在繼續失守陣地。