海南萬畝度假區商品房竟是違建 上千購房者夢斷“國際旅遊島”
2019年1月12日上午10點左右，70歲的張盛正躺在沙發上看書。
“咚咚咚！”敲門聲響起，來人通知他：“這是違法建築，你們是違法買房，限你們三天內搬出……”
隨後，小區內的電纜和水管被強行切斷。
張盛和老伴來自哈爾濱。2017年2月，他在海南陵水·國茂國際泥療養生休閒旅遊度假區，以每平方1萬3千多元的價格，購買了國茂·清水灣一套60多平米的房子。2019年1月初，他入住了新房，打算在海南養老、度假。
從北向南，張盛夫婦圖的是這裏的温暖。誰料到，剛到手的新房被認定為違法建築，瞬間掉進了冰窟窿。
和他們有着同樣遭遇的，還有上千户來自全國各地的購房者。
1月24日，封面新聞記者來到海南省陵水黎族自治縣國際泥療養生度假區發現，該項目張貼了三份文件：《致陵水“國茂·清水灣”全體購房人的公開信》、《關於國茂泥療項目不宜入住的公告》和《陵水黎族自治縣人民政府關於依法接管違法用地違法建築物的通告》。
官方文件要求業主及相關人員“在三日內，清理全部物品，並撤離現場。逾期不撤離，不清理的，後果自負。”
這並不是一個小項目。來自小區物業的數據顯示：目前，建成了9棟高層樓房約2200户，201棟別墅，已有591户辦理了物業手續，提前繳納了1年的物管費。
這是一個這樣的項目樓盤？當地政府為何認定為違法建築？它是如何平地起高樓，一步一步建立起來的？在無證的情況下，購房者為何又敢下手買房？新房被認定為違法建築，購房者下一步怎麼辦？
帶着這些疑團，封面新聞記者進行了實地調查採訪。
國茂清水灣養生度假區，不遠處的新房被認定為違法建築
安家·國際旅遊島的誘惑
國茂·清水灣位於海南省陵水黎族自治縣國際泥療養生度假區，陵水縣毗鄰三亞，海南國際旅遊島先行試驗區就位於陵水縣黎安片區。
站在高處鳥瞰小區，藍天白雲之下，椰子樹、豔紅的三角梅，構成一幅美麗的海島風景圖。在圖畫裏，9棟高樓直聳雲宵，旁邊還圍着200棟墅黃牆紅瓦的別墅。
門上的封條
和美麗風光同樣搶眼的，是家家户户門上張貼的白色封條。
“我的電視收視費交了900多元，現在沒人來安裝。”在張盛家中，他拿出繳費票據給記者看。
張盛在這裏買房時，成都人陳勇也交了首付。
2017年2月去海南旅遊時，陳勇被國茂·清水灣鋪天蓋地的廣告吸引。在項目的營銷中心，他看到開發區超萬畝的規劃，喜歡上這裏的生態環境，當即以每平方米1萬3千多元的價格購買了一套精裝“商業房”。2018年12月，陳勇收到新房後，開始購置家電傢俱。這套房，他前後花了近百萬元。
重慶人李紅麗，是某醫藥公司的財務工作人員，她以每平米1萬2千多元的價格購買了7棟一套90多平方米的新房，花費120多萬元。2018年11月收房，現已入住1個多月。
在樓梯間，記者碰到了57歲的張穎。她喘着粗氣，正艱難地往15樓挪動腳步。張穎是吉林省長春市某街道辦的退休人員，她賣掉了老家的房子，湊了95萬到這裏買房養老。春節快到了，她買來春聯和福字， 用透明膠帶把春聯小心翼翼地粘在門上。“我把這些貼在門上，代表着這屋是有主人的”。紅底黑字的春聯上書寫着“人興財旺常富貴、心想事成永平安”。
聽説是記者來了，張穎突然開始抽泣，趕緊打電話把媒體在關注小區的消息傳遞給老鄉王林。
王林是長春市某機關的退休工作人員，現在，他只覺得處境很丟人，擔心被朋友笑話被坑。王林説，“我加入了一個吉林老鄉羣，估計這個小區有上百户吉林人呢。”
國茂清水灣項目外觀
噩耗·度假樓盤驚變違建
從張盛家的陽台往外望，能看到樓盤曾經的營銷中心。龐大的建築體，船型屋檐的尖角刺入藍天。入口處，樹立着“國茂皇家精品酒店”的招牌。
在這個氣勢恢弘的營銷中心，張盛、陳勇、李紅麗、張穎……來自全國各地的購房者，曾受到熱情洋溢的接待，聽銷售人員描述那令人神往的美好明天，簽下認購書，並爽快掏錢，為自己在海南筑起一個温暖的度假、養老的家。
國茂清水灣營銷中心，沙盤依在。
透過落地玻璃，還能看見那個錯落有致的沙盤，一如現今建成的小區模樣。如今這裏大門緊閉，一反往日的熱鬧。周圍零星扔着吃剩的飯盒垃圾，在門口的保安亭，斷水的衞生間裏一片狼藉，陽光下，一羣蒼蠅“嗡嗡嗡”地打着轉。
記者試圖進去，被兩名工作人員攔住，給出的解釋是：要“保護現場”。
繞過營銷中心的大門往後走，能看到酒店停擺的工地。游泳池的瓷磚已經貼好了，各種建材散亂堆放在地上，安靜得能聽見腳踩在泥石上的沙沙聲。
根據1月12日發佈的《陵水黎族自治縣人民政府關於依法接管違法用地違法建築物的通告》，政府會沒收該公司在非法佔用的土地上建設的符合土地利用總體規劃的建築物及構築物，並要求相關人員在收到通知之日起三日內，將物品清理完畢，並撤離全部人員。
一紙通告，讓來自天南海北的上千購房者們，正面臨“購買了違法建築、違法購房”的困局，夢斷海南島。
囧況·斷水斷電不知未來在哪
購房者告訴記者，1月12日，當地政府對這裏強行斷水斷電，給已經入住購房者的生活帶來極大不便。
“我們不僅沒有飲用水，連馬桶都不能衝。”張盛堅守的家裏擺放着不少從外面購買的瓶裝礦泉水，茶几上放着一根未燃盡的蠟燭。
小區內，記者還看到了一輛送水車。正在接水的購房者説，這是斷水斷電後，在業主的強烈要求下，當地政府送來應急的。
天然氣管道被切斷
“政府安排的應急供電也時斷時續。”另一位購房者告訴記者。
為何要採取斷水斷電的措施？
記者看到張貼的《關於國茂泥療項目不宜入住的公告》寫着：之前小區所用供電系統為違建開發商違規自行安裝發電，沒有經過驗收測試，電梯等設施也未經消防安全驗收，無法保障安全；供水系統為違建開發商違規自行開鑿水井供水，沒有經過檢測，不宜飲用。為了方便撤離，縣政府安排臨時應急系統供水供電。
這個是什麼樣項目？居然能吸引全國各地的人前來買房？開發商沒有賣房子的“五證”，只有一紙認購書，為何還敢下手買房？
沒想到的是，受訪者的回應高度一致： “因為這是2016年2017年海南省的重點項目”。
購房者當時相信了自己所看到的：樓盤門口的國茂大道修得很大氣漂亮，項目很宏大，佈局有五星級酒店，兒童酒店。在網絡上，能查到政府領導到實地來考察……
一對來自吉林的夫妻説，該項目在東北舉辦了購房會，他們在吉林老家看到了該項目的廣告。他們認為：“這麼大的宣傳攻勢，那一定是得到了政府的認可。”
來自小區物業的數據顯示：目前，建成了9棟高層樓房約2200户，201棟聯排別墅，已有591户辦理了物業手續，提前繳納了1年的物管費。
業主們更擔心下一個問題：他們花百萬巨資買的房子的未來在哪。
違建的高樓、別墅是如何建起來的？
這些賣掉的違建房子是如何修起來的？封面新聞追溯了這個小區的建設過程。
2015年6月27日，柳茂盛在“國際泥療養生園項目投資意向書”上籤了自己的名字。作為公司董事長，他所代表的遼寧國茂投資集團股份有限公司與海南省陵水黎族自治縣人民政府合作，他承諾提供資金、技術和人才，推進項目開發。
根據海南國茂·清水灣官網的描述，柳茂盛出生在遼寧省寬甸縣偏遠山區的一個普通農家，創業有20多年，立志成立全中國最大的房地產集團。一位熟悉他的知情人士告訴記者，柳茂盛最早在東北做工程起家。在遼寧省本溪市桓仁滿族自治縣，算是當地的商界名人。
在東北闖出一片天地後，柳茂盛將投資目光轉向海南。
2011年3月，他投資3000萬收購了原“海南大金源實業發展有限公司”。2011年11月、2012年5月相繼投資1000萬、3000萬資金註冊成立了“海南國茂實業投資有限公司”、“海南國茂泥療產業發展有限公司”。 其官網將這一佈局形容為“乘海南國際旅遊島建設之東風，抓住發展機遇。”
就這樣，2015年泥療項目簽約後，2016年全面動工，2017年年底封頂，2018年進行了內裝修。
海南國茂一名知情人士告訴記者，2016年12月19日，項目開工建設。“縣委縣政府明確指示要求於2016年12月31日前對具備開工條件的地塊先行動工，相關職能部門未提出異議。”同時，該知情人士也表示，她在海南國茂任職僅1個月，瞭解的情況並不全面，但她和柳茂盛早年就認識。
2016年、2017年，該項目被列為海南省重點項目投資計劃。2017年2月，在一份《陵水黎族自治縣2017年社會投資項目建設目標承諾書》中，海南國茂實業投資有限公司向陵水黎族自治縣承諾，要在2017年投資計劃3億元，保證按要求完成年度投資計劃。
不少購房者告訴記者，他們在沒有籤購房合同，只簽了認購協議書的情況下，2017年初已經給了首付，收房時給了全款。
國茂·清水灣官網中顯示，國茂·清水灣國際旅遊養生度假區位於海南·陵水·清水灣，總佔地約12583畝。國茂·清水灣集文旅觀光景點、健康體育公園、大型泥療養生會館、五星級親子度假酒店、風情商業集羣、高爾夫於一體，以“生態地產+文化旅遊”的規劃理念打造萬畝度假與自然巧妙銜接的繽紛大城。國茂·清水灣一期啓動區約350畝，景觀高層及雨林獨棟別墅，配備4.7萬㎡商業配套，涵蓋五星級温泉酒店、泥療養生會館、康療養生度假別墅，露天温泉等。
國茂清水灣營銷中心也被打造成酒店，目前已經停工。
土地迷局 土地性質悄悄在“變臉”
實際上，就在項目轟轟烈烈地建設、賣房時，柳茂盛手上僅有“農業綜合開發”用途的《國有土地使用證》。農村綜合開發用途的土地，如何變成了商品房？還建起了別墅和酒店？
記者翻閲了一系列文件，試圖在文件中找到答案。
2017年5月10日，在陵水縣發改委印發的《海南省企業固定投資資產項目備案通知書》中提到，泥療項目總用地面積448293.54平方米，包括星級酒店、泥療温泉體驗中心、旅遊度假住宅等項目。這份文件中，提及了“星級酒店和旅遊度假住宅”。
2017年9月21日，原住建局根據縣國土局《關於出具陵水縣2017年-16號宗地規劃設計條件的函》（陵國土資函[2017]235號）提到，宗地面積56829平方米，用地性質為二類居住用地。
另一份《關於出具陵水縣2017年-17號宗地規劃設計條件的函》（陵國土資函[2017]234號）提到，宗地面積為42096平方米，用地性質為商業用地。
記者向海南國茂公司確認，2017-16號宗地即是高層和別墅地塊，2017-17號宗地即是泥療養生館及皇家酒店的部分。
透過這一系列官方文件，不難看出，“農業綜合開發”用途土地，似乎正在慢慢向旅遊度假住宅、二類居住用地、商業用地方向變化。
曾經，這個項目的開發商是當地政府的座上賓，項目是海南省的重點投資計劃。在海南省發改委發佈的《海南省2016年重點項目投資計劃》和《海南省2017年重點項目投資計劃》中，“陵水·國茂國際泥療養生休閒旅遊度假區”項目均在列。
四年5次罰單
縣政府與開發商的角力
一邊，土地性質在官方文件中似乎悄悄在改變。一邊，該項目不斷收到行政處罰。
它自打出生起，縣政府和開發商之間就展開了角力，張盛們買的房子正是在當地行政職能部門的處罰中修建起來的。
在當地政府《致陵水“國茂·清水灣全體購房人的公開信》中提到：2015年，2016年，2017年，2018年，陵水縣國土資源局連續四年共5次對海南國茂下達《行政處罰決定書》。住建局也曾發送過《責令停止違法行為通知書》和《工程停工通知書》。
記者通過天眼查查詢到，2017年6月13日，這家公司被當地國土局罰款5千多萬元。
在當地國土局開出的《行政處罰決定書》中這樣陳述處罰依據：2016年12月10日起，海南國茂未取得合法用地手續，擅自佔地建設海南陵水國茂（原文為國貿）·國際泥療養生休閒旅遊度假區項目。沒收非法佔用的土地上建設的符合土地利用總體規劃建築面積總計90923.55平方米的建築物及構築物。非法佔地總面積335583.2平方米，共處罰金50337480元。
這份5000多萬元的罰單，讓海南國茂將當地國土資源局告上了法庭。
瞭解當時案件的業內人士向記者回憶到：海南國茂一審判決敗訴之後，海南國茂的代理律師向上一級人民法院上訴。
“詭異的是，海南國茂要求撤回上訴。”這名不願意具姓名的業內人士説，因擔心與政府的關係鬧得太僵，海南國茂委派了公司一名副總來監督代理律師，一定要撤回上訴，並拿到二審法院的撤回上訴裁定才算了事。
這位人士分析到：“如果沒有與政府的和解，並達成某種共識，單方面撤回上訴，對公司很不利。”
接受採訪的購房者們認為：“如果沒有政府的默許，公司不可能在幾年內建成小區還能賣向全國。”
一名海南國茂的知情人士透露，海南國茂一直在努力申請建房和售房的資質，他們認為未能拿到達到售房條件的“五證”， 是因為海南省實施“兩個暫停”政策，客觀上讓審批處於停滯的狀態。
“兩個暫停”是指2016年2月，根據《海南省人民政府關於加強房地產市場調控的通知》瓊府〔2016〕22號，海南對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產權式酒店用地審批（包括農用地轉用及土地徵收審批、土地供應審批、已供應的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。
“兩個暫停”是為了消化存量商品住宅。之後，海南又在2016年7月、12月發文要求落實“兩個暫停”，持續加強對商品房去化的力度。1年後的9月，海南繼續發文要求深化“兩個暫停”，促進房地產業平穩健康發展。
【官方回應】
針對封面新聞記者提出的問題，陵水縣委宣傳部在1月25日進行了書面回覆。
焦點一
“國際泥療養生園”與“國茂清水灣”是否是一個項目？
陵水縣委宣傳部：開發商偷換了概念，“國茂清水灣”是違建
封面新聞：從外觀上看，“國茂清水灣”是“國際泥療養生度假區”的一部分。它們是否是同一個項目？
陵水縣委宣傳部：“國際泥療養生園”與“國茂清水灣”不是一個項目，開發商偷換了概念。國茂公司實際上並未實施“泥療養生”項目。
在陵水縣發改委備案的是“海南陵水國茂·國際泥療養生休閒旅遊度假區”項目，“國茂·清水灣”項目未在發改委備過案。“國茂·清水灣”房地產開發項目從未辦理任何申報和審批的情況下擅自非法進行。“國茂·清水灣”房地產開發項目，構成違法用地、違法建設，全部地上建築物為違法建築。
焦點二
手續不全還能建成小區，為何未能提早阻止？
陵水縣委宣傳部：紀委監委已對相關責任人進行追責
封面新聞：在五證俱無的情況下，大樓是如何從無到有，並對外公開售賣的？數年裏，有關部門在監管方面，是否存在疏於監管，或者瀆職行為？
陵水縣委宣傳部：2018年4月，陵水縣紀委監委已就監管國茂清水灣項目違法用地、違法建設、違規銷售不力問題，依紀依規依法追究了縣國土局、住建局、房管局等縣政府職能部門和英州鎮委鎮政府相關領導的責任。
目前，縣紀委監委繼續對落實縣委縣政府整改要求不到位的相關單位責任人員開展進一步的審查調查，並將依紀依規依法作出嚴肅處理。
針對“國茂清水灣項目”違法銷售、違法佔用農用地和詐騙等行為，國茂公司相關責任人員已被公安機關依法採取強制措施立案偵查。
為了避免購房人不必要的損失，陵水縣已經以《致陵水“國茂·清水灣”全體購房人的公開信》做出通報，希望購房人積極配合政府開展沒收建築清登和管控工作，並儘快與開發商國茂公司依法協商或提起訴訟解決購房爭議和債權債務糾紛，依法維護自身權益。
除了高層樓房，項目還建有別墅羣。
焦點三
當地政府部門將如何處置該項目遺留的難題？
陵水縣：協調國茂公司退房退款
封面新聞：當地政府部門將如何處置該項目遺留問題？
陵水縣委宣傳部： 陵水縣委、縣政府已成立了以縣委書記麥正華為組長、李鋒縣長為常務第一副組長的專項處置領導小組，對國茂清水灣項目進行徹底的清查，依法分類處置。相關職能部門將積極協調國茂公司處理退房退款工作。
同時，相關職能部門將嚴格執法，堅決依法行政，依法全面制止對違法建築和施工現場違法供水供電行為，並採取查封違法建築等強制措施，收回已被罰沒的土地和建築物。
屆時，如有任何形式擾亂公共秩序、尋釁滋事、阻礙執法人員依法履行職務等違法行為，法定執法部門將依法按照《中華人民共和國治安管理處罰法》的相關規定進行處罰；構成妨害公務或其他犯罪的，將嚴格依法追究刑事責任。
（除柳茂盛之外，文中其他人名為化名。）
封面新聞記者 劉秋鳳 雷遠東 海南報道