秦嶺別墅一波剛平，石家莊又冒出1800畝問題別墅

本文轉自《中國房地產報》

“石家莊西山片區別墅有多少個樓盤，誰也數不清。山前山後，山上山下到處都有，有大有小，已建或在建的，都是連片開發的，少則幾十畝，多則上千畝，周邊大小別墅區也有幾十個樓盤。西美金山湖小鎮別墅項目只是其中之一。”1月9日，石家莊市山前大道附近的居民向中國房地產報記者反映。

硝煙未散盡，烽火今又起。對秦嶺別墅違建整治，在一定意義上給所有的開發商敲響了警鐘，腐敗之下的無序開發，正是秦嶺違建別墅的原罪。內幕也隨之浮出水面，不外乎“官商勾結”；開發商利用金錢開路，打點關係；主要領導拿錢辦事，違規審批，公權濫用，貪污受賄。“利益”的交織，同盟之下，氾濫成災。

“秦嶺別墅”一波剛平，石家莊市別墅“瘋長”再起。位於石家莊市鹿泉區山前大道東側，一個總佔地面積120萬平方米、總建築面積23萬平方米，容積率0.6，堪比秦嶺別墅的住宅區西美金山湖小鎮正在大規模興建中。

大體量開發別墅區，一沒有開工許可證而能堂而皇之地開工建設，二沒有預售許可證卻能公然銷售。中國房地產報記者為此走進石家莊實地調查，揭開西美金山湖小鎮“石家莊首座體量龐大的高端低密度住宅社區”背後的神秘面紗。

削山造地1800畝建別墅

不久前，記者來到西美金山湖小鎮進行實地探訪。該項目由石家莊市麗豪房地產開發有限公司（麗豪地產）開發建設，位於鹿泉區山前大道555號，是山前大道沿線幾個別墅項目之一。該項目總佔地面積為1800畝，總建築面積為23萬平方米，容積率0.6。項目分為7期開發，包括獨棟別墅和聯排別墅兩種類型，其中規劃建設獨棟別墅24棟，聯排別墅714棟，目前正在開發建設中。

另外，該項目配有35萬平方米的商業配套、社區醫院、幼兒園小學初中一站式教育體系，西美金山湖小鎮內部配有一箇中心六大配套，即小鎮慶典中心、超市農產品直銷市場、國際教育醫療、度假酒店、山體運動公園、婚禮基地、私人會所。由於審批手續不完善，開發商實力所困，其所謂配套項目仍是一片荒地，並未如期開工。

西美金山湖項目依山勢呈階梯式而建，幾乎削掉半架山。由於所居山系在石家莊市區西部，被當地人統稱為西山或西山片區，實際所居山脈為封龍山。

封龍山又名飛龍山，西倚太行，東臨平原，主峯海拔812米，巍然崛起，雄偉壯觀。位於元氏縣與石家莊市區交界，南坡、東坡為元氏縣所轄，北坡為鹿泉區所轄，素為歷史文化名山，以奇山怪石著稱。

正是因為這裏自然生態及其文化資源優勢，成為開發商叫賣的“噱頭”，不惜毀山損林，來成就開發房地產大業。

“西美金山湖小鎮是西美集團開發的，一期現房正在銷售中，雖然我們沒有預售證，但銷售是沒有任何問題的，預售證是對期房銷售的，現在我們是現房銷售，也就不需要預售證；目前我們的土地證、規劃證都已辦理了，下一步再辦一個建設許可證就可以了，也不需要網籤，可直接辦產權證，上面對咱這邊開着綠燈呢！”麗豪地產相關負責人介紹説。

對此，鹿泉區住建局一工作人員則表示，五證不全絕不允許開工建設，沒有預售許可證絕不允許售房。石家莊市麗豪房地產開發有限公司在銅冶鎮嶺底村開發建設的“金山湖小鎮”項目，部分有土地手續，無規劃施工許可、預售許可手續，購買者要慎重，存在一定風險。

無證被處罰

2017年8月30日，鹿泉區綜合執法局對石家莊市麗豪房地產開發有限公司開發建設的金山湖小鎮執法檢查時認定，該項目未取得建設工程規劃許可證，在地界內擅自開工建設了109棟低層住宅樓，共計形成違法建築面積106489.3平方米，對其給予罰款6236013.4元人民幣。

因上述建設未取得建設工程規劃許可證，違反《中華人民共和國城鄉規劃法》相關規定，作出石鹿綜執罰字[2017]第2-003號行政處罰決定書，麗豪房地產向石家莊市鹿泉區人民政府申請行政複議，2017年10月30日鹿泉區人民政府以鹿政行復(2017）7號行政複議決定書予以維持處罰決定。

為此，石家莊市鹿泉區銅冶鎮人民政府、石家莊市麗豪房地產開發有限公司、石家莊市鹿泉區城市管理綜合執法局、石家莊市城鄉規劃局鹿泉分局、石家莊市鹿泉區行政審批局、石家莊市鹿泉區住房和城鄉建設局、石家莊市鹿泉區財政局、石家莊市鹿泉區國土資源局簽訂房產擔保協議書，將麗豪房地產156號樓三套784.82平方米的房屋作為擔保，抵頂等值金額。鹿泉區綜合執法局向鹿泉區法院申請強制執行期間，與麗豪房地產及有關單位對所剩罰款達成和解。

鹿泉區城市管理綜合執法局相關負責人透露，雙方對處罰雖達成和解，但麗豪房地產至今也沒有履行處罰，其156號樓三套784.82平方米的房屋作為擔保也並未解除。目前，麗豪房地產除了有部分土地證外，沒有規劃施工許可、預售許可手續，完全屬於違法建設，嚴禁其銷售所建房產，開發商無預售許可銷售房屋，是不可信的，存在極大風險。

無獨有偶，2017年1月，石家莊市鹿泉區國土資源局對麗豪地產作出了鹿國土資罰字[2017]01-01號行政處罰決定書。確認麗豪地產未經縣級以上人民政府批准,於2016年3月20日，在石家莊市鹿泉區銅冶鎮嶺底村西，山前大道東200米處，違法佔用嶺底村集體土地約786.67平方米（合1.18畝）建住宅樓的行為，違反了《中華人民共和國土地管理法》第43、44條的規定，屬於違法佔地。決定責令退還非法佔用的土地；沒收在非法佔用土地新建的建築物和其他設施。該決定已生效，經催告麗豪房地產未自動履行。

石家莊市鹿泉區國土局劉（音）姓負責人表示，對鹿泉區國土資源局做出的對麗豪房地產的處罰情況並不瞭解，依照法律規定，其沒有預售證是不允許銷售的，但不動產登記與預售房許可證是不同的概念，預售房許可證是商品房買賣許可手續，作為不動產登記，不考慮有沒有預售許可證。開發商只要具備“大證”（國土使用證），當事人提供購房發票、契税證明、個人資料等，則不受預售許可證限制，即可登記辦理不動產權證。至於麗豪房地產合法土地使用權面積有多大？違法佔用多少？並不十分清楚，可以由開發商提供審批手續。

層層分包轉包

2013年4月26日，麗豪公司（甲方）、石家莊三建建業集團有限公司（乙方）、上海實恆建築工程配套有限公司（丙方）簽訂《協議書》，約定將金山湖小鎮工程一期總建築面積約10萬平方米，首開樣板區工程建築面積約2萬平方米，包括1#、2#會所，3#、4#、5#、6#別墅，以上工程設計施工圖紙範圍內的全部單體土建、安裝及室外總體工程的總承包施工。

2013年4月28日，實恆公司（甲方）與何火根（乙方）簽訂《金山湖項目水電安裝工程合同》，約定將石家莊鹿泉嶺底村金山湖小鎮一期水電暖安裝、外管網建設包工包料給乙方施工，標段（棟號）1#、2#會所3#、4#、5#、6#別墅，合同簽訂後，何火根組織人員進場施工，直至完工。

同時，實恆公司（甲方）與楊隆海（乙方）簽訂《金山湖小鎮木施工班組承包合同》，約定工程內容為金山湖小鎮樣板區1#-8#房主體結構的所有木工分部工程勞務清包等。實恆公司又與何斌壽簽訂《承包合同》將其中金山湖小鎮樣板區1#~6#房的所有鋼筋施工工程，合同簽約後，楊隆海、何斌壽進場施工，直至所包工程完工。

麗豪公司是開發商，三建公司是總包方，實恆公司是分包方。根據法律相關規定，承包人未取得建築施工企業資質或者超越資質等級的,沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義的,建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的均屬違法。楊隆海、何火根、何斌壽系工程分包的實際施工人員，均未取得建築施工企業資質，該分包行為於法相悖。

2016年4月，重慶品峯建築勞務有限公司（簡稱品峯公司）承包了西美金山湖小鎮項目的部分勞務工程。2016年4月5日，品峯公司與張文成簽訂《水電安裝工程勞務分包協議書》，將該項目三標段的水電安裝工程勞務分包給張文成。張文成分包了該部分工程後，其僱請了張遠忠作為該工程的管理人員。2016年4月28日，張遠忠與孫安全簽訂《西美金山湖項目水電安裝工程分包工協議》，將其所有水電工程（不包含地暖、室外總平）的安裝轉包給了孫安全。孫安全轉包了該工程後，其組織來一起務工的劉昌建等到該工程處開工建設，直至完工。

根據勞動和社會保障部、住建部《建設領域農民工工資支付管理暫行辦法》第十二條的規定，工程總承包企業不得將工程違反規定發包、分包給不具備用工主體資格的組織或個人。品峯公司違反規定將案涉工程轉包給不具備用工主體資格的張文成，張文成接下轉包他人，實屬違法。

（樊永鋒 賈俊傑）