蘇州加碼樓市調控 部分區域“限售”為市場“降火”
春節後，蘇州樓市強勢回暖，土地溢價率大幅走高致“地王”頻現，部分區域甚至出現須付全款、託關係買房的現象。而這顯然與“穩地價、穩房價、穩預期”的調控主基調背道而馳。
《每日經濟新聞》記者注意到，面對火爆的樓市，蘇州當地曾一度傳出官方將在“五一”前通過“限售”手段加碼調控樓市，但政策遲遲沒有落地。
5月11日晚間，蘇州市人民政府發佈《關於進一步促進全市房地產市場持續健康發展的補充意見》（下稱《意見》），對工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施“限售”，規定新房須取得房產證3年後方可轉讓；園區全域二手房須取得房產證5年後方可轉讓。
至此，蘇州加碼樓市調控的靴子終於落地。
蘇州某樓盤銷售中心 圖片來源：每經記者 包晶晶攝
調控加碼為樓市“降虛火”
蘇州市政府在《意見》中強調，樓市調控升級是基於“堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，落實穩地價、穩房價、穩預期的要求，遏制投機炒房，合理引導市場預期”而出台。
《每日經濟新聞》記者注意到，《意見》主要從限售、調整土地出讓報價規則、人才優先購房、優化學位政策等方面加碼樓市調控。
限售方面，《意見》規定蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域（東起京杭運河，西至珠江路，南至竹園路，北至鄧尉路）內，新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網籤的項目），須取得不動產權證之日起滿3年方可轉讓。蘇州工業園區全域二手住房須取得不動產權證之日起滿5年方可轉讓。
調整土地出讓報價規則方面，《意見》將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。即：將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收後方可申請預售許可的規定，調整為超過市場指導價5%～10%需工程竣工驗收後方可申請預售許可；將土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）後轉為一次報價出讓方式的規定，調整為超過市場指導價10%～25%後轉為一次報價出讓方式。
人才優先購房方面，《意見》要求在蘇州工業園區全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優先購買政策。房地產開發企業應當將預（銷）售許可建築面積50%～60%的住房，優先出售給在蘇州工業園區就業、創業並在蘇州無自有住房的人才。
此外，《意見》還明確將優化完善施教區內住房的學位政策。《意見》自發布之日起施行。
“今年以來，蘇州的房價尤其是二手房價格在部分區域板塊上漲的趨勢十分明顯，特別是園區。”58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者表示：“此次限售政策並未一刀切，不同的區域採取的政策不盡相同，針對性很強。而土地出讓政策的微調，也將對穩定土地價格、降低市場風險具有積極意義。”
蘇州市人民政府網站截圖
春節以來“地王”頻現
《每日經濟新聞》記者注意到，蘇州上述樓市新政的背景是近日蘇州多個區域在土拍中頻現“地王”，以及在園區等區域需要全款甚至需要託關係才能買到新房。而這與“穩地價、穩房價、穩預期”的調控思路顯然背道而馳。
4月24日，蘇州主城區出讓5宗宅地，其中位於吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊的2宗宅地均成為板塊新“地王”。
如位於吳中區太湖新城板塊的一宗總建築面積15.58萬平方米的住宅用地，在39輪競價後被新城、招商聯合體以總價32.58億元、溢價率30.68%競得，而其20909元/平方米的樓面價，打破該板塊於2017年創下的14522元/平方米的最高樓面價紀錄。
另一宗位於吳中區尹山湖板塊總建築面積11.98萬平方米的住宅用地，在僅僅6輪報價後就被碧桂園以總價26.27億元、**溢價率56.7%**競得。而其21933元/平方米的樓面價，也打破了該板塊於2016年創下的16743元/平方米的最高樓面價紀錄。
而在4月29日的土拍中，位於園區的一宗宅地的樓面價創下10年來新高，更是將蘇州樓市的“小陽春”行情推到極致。
當日，工業園區的一宗總建築面積近12萬平方米的住宅用地，在前後40輪競價後被中海以總價35.64億元、樓面價30287元/平方米、溢價率38%競得，在地價創新高的同時，還成為園區****10年來地價首次突破3萬元/平方米的地塊。
《每日經濟新聞》記者注意到，地王頻出僅僅是蘇州土地市場強勢升温的一個縮影。
中指院數據顯示，今年一季度蘇州宅地平均樓面價15082元/平方米，同比上漲25%，處於近4年來的次高位；平均溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環比增加12.2個百分點。
近一年來蘇州二手房價格走勢 數據來源：安居客
庫存去化週期僅8個多月
除了土地市場的強勢升温，蘇州的樓市也在明顯回暖。
克而瑞數據顯示，4月份蘇州商品住宅成交114.8萬平方米，環比增長53%，同比增長高達80%；成交均價21742元/平方米，環比上漲6%，同比上漲11.6%。
庫存方面，至2019年3月末，蘇州商品住宅庫存為614萬平方米，為去年9月以來的最低，並延續自去年11月以下的下降趨勢。而以近12個月月均75萬平方米的去化速度計算，其庫存去化週期僅為8.2個月。
另據界面消息，在成交量的刺激下，蘇州樓市的成交價也一躍成為全國樓市的第一名。
反映房價漲幅情況的冰山指數顯示，蘇州市房價4月已經連續5周房價漲幅第一，在5月剛過去的這一週，蘇州市的房價漲幅仍然堅挺在第一的位置。
此外，最能反映市場真實情況的是二手房，諸葛找房數據顯示，3月二手房掛牌參考均價為26629元/平方米，較2月份漲了544元/平方米。4月二手房掛牌參考均價為27324元/平方米，較3月份漲了695元/平方米。
土地市場也狂奔不止，根據不完全統計，在蘇州今年的土地出讓中，蘇州已經三次三日攬金百億。多位拿地的開發商表示，對蘇州市場抱有堅定的信心。
而《每日經濟新聞》記者近日在蘇州工業園區走訪時還發現，在供需失衡背景下，園區部分新盤甚至出現買房靠關係、買房須全款的亂象。
“蘇州作為長三角區域的重要城市，未來發展空間還很大，基礎設施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。而庫存走低、年初融資相對寬鬆，房企在蘇州補倉的意願強烈。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，蘇州此次加碼樓市調控，對打擊炒房需求、穩定房價和市場預期具有積極作用，不排除當地後續會進一步加大對市場進行檢查、整頓的力度。
多位業內人士也向《每日經濟新聞》記者表示，在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控思路下，一些城市出現地價不斷創新高、房價上漲過快等現象，並不符合上述調控思路。在調控思路沒有發生變化的情況下，樓市如果“維穩”不利，地方政府極有可能會被中央點名、約談，甚至會受到問責。
（綜合每日經濟新聞、界面報道）