棚改退潮下的三四線樓市：需求透支、庫存上升

歷經了過去兩三年的火爆行情後，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降温。

銷售的放緩已經開始推升當地樓市庫存，並可能進而影響全國總體樓市銷售走勢。官方數據顯示，今年前4個月，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。

百城庫存上升

何為庫存？儘管官方部門與一些研究機構的統計口徑不盡一致，但所謂庫存上升，可簡單理解為房子不好賣了。

國家統計局數據顯示，截至今年4月末，全國商品房待售面積51380萬平方米，比3月末減少266萬平方米。其中，住宅待售面積減少357萬平方米。

不過，國家統計局並未公佈具體城市的商品房待售情況。

5月29日，上海易居房地產研究院發佈前4個月《中國百城庫存報告》。按照該報告的定義，城市住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現房。

而統計局口徑下的商品房待售面積則是指：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積。

截至2019年4月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45217萬平方米，環比增長0.5%，同比增長4.2%。

其中，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬、22155萬和20186萬平方米，環比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

觀察歷史數據可以發現，2018年9月以來，百城住宅庫存一改此前持續下降的態勢，開始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好於預期，這使得百城庫存出現了下降，但4月又出現了小幅反彈。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從結構的角度看，一線城市庫存雖然有所上升，但總體規模並不大。所以百城庫存上升的因素，更多還是來自於三四線城市。三四線城市庫存規模上升，説明市場基本面正發生變化。

對於三四線城市來説，2018年11月以來，此類城市庫存就呈現了持續性的環比和同比正增長態勢，即近6個月三四線城市的庫存是明顯攀升的。三四線樓市步入降温通道，進而會使得庫存去化壓力重新增加。

2019年4月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為10.0個月，這也意味着市場消化完這些庫存需要10.0個月，該數值相比3月的10.2個月有所減少。

從城市分類來看，2019年4月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個月。

嚴躍進表示，去年四季度以來，三類城市中，一線城市和三四線城市存銷比總體拉昇最明顯，但這兩類城市的邏輯不一樣。其中一線城市預售證管控明顯放寬，高端樓盤入市節奏加快，這會拉動存銷比數據的上升。而三四線城市則面臨房屋交易降温的問題，這也會使得去化的動力減弱。

嚴躍進認為，後續要警惕庫存規模繼續上升導致去化週期明顯擴大的風險。從去庫存的角度看，對於部分三四線城市來説，要出台優惠的購房政策，積極引導剛需和改善型購房需求的釋放。

穆迪投資者服務公司5月中旬也在一份報告中表示，繼過去兩年全國房地產銷售實現強勁增長之後， 三四線城市需求將轉弱。

穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“預計未來6~12個月全國合約銷售額同比將持平或下降1%~5%，主要由於三四線城市需求轉弱。預計三四線城市庫存水平將上升，但全國庫存水平仍將低於2015年3月的峯值。”

三四線城市購房需求少了

過去兩三年，因一二線城市樓市調控日漸趨緊，房企逐漸轉戰三四線城市，恰逢政府開始力推棚改貨幣化，三四線城市樓市一時火爆。如今為何迅速降温？

楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑，一個原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位於經濟薄弱地區或遠離經濟發達地區(比如長三角和粵港澳大灣區等) 的城市尤其如此。過去1~2年，三四線城市樓市銷售強勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味着當地很多人近年來已經購房。

此外，棚改政策的變化也將導致住房銷售的下降。穆迪報告認為，過去2~3年中，很多三四線城市的地方政府將棚改政策作為消化過剩住房供應的工具。在棚改項目中，政府拆除危舊住房，提供新住房或購置新住房的貨幣化補償。由此帶來的購房量增長也在一定程度上助推了三四線城市的房價。

住建部去年7月曾表示，棚改促進了房地產市場平穩健康發展。房地產庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進了房地產去庫存。

2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數據稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

楊昱穎表示，根據估算，棚改這部分銷售額約佔過去兩年三四線城市房地產銷售額的20%~30%。政府已經將2018~2020年這3年的棚改目標從 2015~2017年的1800萬套下調至1500萬套。此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房價上漲。這兩項變化將削弱三四線城市的住房需求。

第一財經4月曾報道，2019年我國各地棚户區改造任務約285萬套，不僅遠低於外界此前450萬套的預期，與2018年的626萬套相比，今年棚改開工計劃目標已經腰斬。

不同城市表現更分化

中國樓市的區域特色較為明顯，即便總體上看三四線城市庫存上升，銷售放緩，但城市之間的分化也越來越明顯。

譬如佛山，一般被認為是三線城市，但其房地產市場近期卻波動較大，新建商品住宅和二手住宅房價指數累計漲幅過大，被住房和城鄉建設部給予了“預警提示”。

穆迪報告認為，經濟相對較強的三四線城市房地產銷售額將繼續增長，例如位於粵港澳大灣區和長三角地區大城市周邊的城市。這些城市將受益於所處地區的經濟增長、基礎設施升級以及大城市高房價導致的需求溢出。

根據《中國百城庫存報告》，2019年4月，100個城市中，有55個城市庫存出現了同比增長現象，其中福州、惠州和南京3個城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達到102%、94%和69%。此類城市庫存規模上升，和近期供應規模較大等因素有關。

同時，100個城市中，有45個城市的庫存出現了同比下降態勢，其中濟南、鄭州和丹東的同比降幅較大，降幅分別為42%、31%和31%。尤其是對於濟南等省會城市而言，未來補庫存的需求比較大。

樓市庫存的多寡還將與一個城市的未來供地量相掛鈎。

今年4月，自然資源部下發通知，要求做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。

通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市），根據商品住房庫存消化週期（截至2019年3月），在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。

其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地持平水平；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。

嚴躍進介紹稱，根據庫存五分法概念，100個城市中，消化週期在36個月以上的有3城，包括三亞、漳州和大廠。消化週期在36-18個月的有11個城市，包括廈門、香河等城市。消化週期在18-12個月的有33個城市，包括蘭州、無錫等城市。消化週期在12-6個月的有42個城市，包括景德鎮、西安等城市。消化週期在6個月以下的有11個城市，包括馬鞍山、日照等城市。

嚴躍進認為，此類城市不同消化週期，對應了不同的樓市行情和拿地機會。