一天3家房企宣佈破產，年內已有274家

中國的房企是世界上最大的了。7月22日發佈的《財富》世界500強中，上榜的5家房地產企業（恒大、碧桂園、綠地、保利、萬科）均來自中國。

中國的房企也應該是世界上最多的了。根據2018年全國工商局統計，中國已登記註冊的房地產開發商數量達到9.7萬個。

房地產的發展本質是靠槓槓和債務驅動的，當兩個條件都發生改變的時候，這個行業最好的日子也就過去了。每經小編注意到，來自人民法院公告網的數據顯示，截至7月24日，2019年全國274家房地產企業發佈破產公告，其中昨天（24日）就有3家。

超200家房企宣佈破產

從人民法院公告網長達18頁的名單中可以看到，今年破產的基本都是一些中小房企，很多我們連名字都沒聽過。

今年宣佈破產的部分房企（圖片來源：人民法院公告網）

融資成本提高是這些中小房企破產的一個重要原因。據克而瑞統計，從融資成本來看，今年上半年，95家房企境內發債的平均成本為4.97%，境外發債的成本則為8.34%。事實上，2018年以來，房企境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發債成本突破8%，之後均維持在7.5%以上。

高力國際華東區近日發佈的中國商業地產投資市場研究報告就指出，能夠輕易獲得融資或再融資的日子已經結束，因此，投資者需要多元化的融資手段以確保未來所需資金和降低融資成本。其調研結果顯示，銀行仍然最被依賴，超過35%的受訪者表示銀行貸款將是其主要資金來源，隨後依次為合資公司和戰略聯盟、信託、結構性產品、發行境外債券，對應比例分別為13%、12%、11%和11%。

房企融資一緊再緊

2019年一季度，人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元，而2018年一季度的這兩個數據分別為4.86萬億和6339億元。分部門看，以個人住房按揭貸款為主的住户部門貸款增加1.81萬億元，去年同期只有1.75萬億元。

地產的過熱也暗藏金融風險，在此背景下從今年第二季度以來，房企融資環境突然開始收緊。據國際金融報不完全統計：

4月19日，中央政治局會議明確，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”，此次會議重提結構性去槓桿。同日，住建部約談部分城市政府負責人，強調房地產市場調控目標不動搖。地產政策趨緊信號初現。

5月18日，住建部再次對4個城市進行了預警提示。之後，住建部發布預警提示、約談部分城市政府負責人，延續趨嚴態勢。

6月，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上公開表示，必須正視一些地方房地產金融化的問題。近年來，我國一些城市住户部門槓桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平，更嚴重的是，全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。

6月後，境內債、ABS、信託、美元債都受到不同程度的政策收緊。

7月22日，證券時報發文表示，房地產作為經濟穩定器的作用不能忽視，但防範房地產金融風險更加重要，“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標不會改變。

機構：降低槓桿、加快回款成房企工作重點

每經小編注意到，恒大研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峯。經過測算，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。

而為了還錢，有房企已經拼了！A股上市公司泰禾集團本月宣佈，擬在境外公開發行不超過18億美元的美元債券，目前已完成4億美元的債券發行。值得注意的是，此次泰禾集團發行的債券票面年息高達15%，每半年支付一次，相當於正常融資利率的2-3倍。

數據來源：Wind

除了發債，一些房企還通過上市進行融資。7月16日，中梁控股集團在港交所上市，公司募資用途之一，即償還信託貸款。其招股書數據顯示，截止2018年底，中梁還有109個信託或資產管理計劃尚未償還，總額達到147億元，佔借款總額約54.5%。其中四筆信託貸款將於2019年到期，其中一筆利率高達13.83%。

當天的敲鐘儀式後，中梁控股執行董事兼CEO黃春雷在現場表示，預計下半年針對地產的融資可能會有所收緊，並且近期已有相關的跡象。

國泰君安的研究報告指出，今年下半年，預計融資政策維穩，開發貸款等傳統融資方式在行業融資中的佔比將會提升，地產商票等尚未嚴控領域的融資規模可能會有所擴大。與此同時，下半年，地產行業的融資成本預計將會抬升，資金面也將繼續承壓，房企的工作重心會加速向降低槓桿和加快現金回籠等目標轉移。