深圳突擊檢查一週後，仍有樓盤口頭承諾學區房
據微信公號“央視財經”7月26日消息，為了給孩子創造更好的學習成長環境，許多家長不惜重金購置學區房，而不少房地產開發商抓住了家長的這一心理，在不能確保名校是否能落地情況下，仍然公開以虛假宣傳的手段來進行炒作。
在深圳，最近幾個月就發生了多起學區房維權事件，這一問題也引起了相關執法部門的關注。
重點名校説沒就沒
深圳學區房維權事件頻發
位於深圳龍華核心居住圈的壹城中心，是近年來深圳規模最大的城市更新項目之一，從2015年起就不斷推出新的樓盤。
但多位已購房的業主向央視財經記者反映，在銷售初期，該樓盤以“九年一貫制公立名校”作為宣傳賣點，吸引不少購房者重金購入。但學校建成後，業主們卻發現，説好的重點名校不見了蹤影。
深圳市民 張女士：開發商在還沒有談妥的情況下，就在做宣傳，也誤導我們。説起深圳名校，大部分的人都覺得是深圳中學，我買房子是衝着這個學校來的，結果最後是龍華第二實驗學校，沒有達到之前的預期。他們之前在外面的廣告宣傳，也寫的是深圳名校，都是公開的。
開發商以學區房作為賣點進行宣傳，口頭作出可以上學的承諾。但教育政策卻是隨着每年具體情況調整改變，這也給學區房的入學增加了不確定性風險。
僅僅在近幾個月，深圳就發生了多起學區房維權事件。
比如，龍華紅山片區部分家長反映，學區內有商品房的深户生源不能就近上學；家庭住房積分驟降20，萬科雲城業主子女或將無緣深中南山創新學校等等。
深圳市民 王先生：我們是2017年買的房子，帶龍華實驗的學區房。今年孩子正好上小學一年級，我們去填報的時候，發現被分流了。但我們是屬於A類的，為什麼會被分流？最後，教育局説，因為學位各方面緊張，學校容納不了這麼多學生。
浩天信和（深圳）律師事務所高級合夥人 張樂雄：很多購房者基於學區房的購房需求去買房。但收樓之後，等到小孩上學，學區房的承諾沒有兑現，或者是學區房的規劃改變了，從而引起糾紛。這種糾紛，有一些是跟開發商存在民事上的糾紛。也有一些是狀告教育局或者政府部門，認為政府部門調整學區房的規劃違規，這兩種糾紛都有。
深圳嚴查學區房虛假宣傳
擬立案28宗
為了回應羣眾對這一問題的關注，深圳市近期在全市範圍內，開展了學區房虛假宣傳的專項治理統一執法行動。
據瞭解，此次行動共出動執法人員335人次，檢查樓盤71個，檢查房地產中介企業53家，現場責令改正14家，擬立案28宗。
統一執法行動中，主要發現以下幾類違法行為：
一是房產升值或者投資回報承諾；
二是對交通設施或房產位置做虛假宣傳；
三是對學位房做虛假宣傳；
四是超備案價格進行銷售。
深圳市市場監管局市場稽查局法制處副處長 賀振華：執法依據的重點是廣告法，針對欺騙誤導消費者的虛假宣傳、引人誤解的內容。還有是對房地產廣告有禁止性的規定，比如，不能説以項目到達某一地點的時間作為參照物，進行廣告宣傳。不少樓盤違反廣告法的規定，使用最高級的用語，比如説像坪山某樓盤，説邊上有坪山的最高學府。
執法人員發現，不少樓盤的廣告單頁和展板，都以學校作為宣傳亮點。
比如在深圳南山區的一個售樓處，宣傳冊上顯示了“4.5萬平方米國際醫院、國際學校”這一信息。
根據有關法律法規，房產銷售過程中，不得對規劃中的學校做確定性的宣傳，也不得宣傳未經教育部門公示的學位或學區信息，禁止對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件做出誤導宣傳。
深圳市市場監管局市場稽查局法制處副處長 賀振華：主要通過引人誤解的內容誤導購房者。比如説一些樓盤，説下樓即到達某某實驗學校，實際上，它離這個學校有一定距離。有的樓盤宣傳説，享有一站式無憂的頂級教育資源，容易誤導購房者，也容易引起後期的矛盾糾紛。
記者暗訪涉事樓盤
售樓人員仍口頭承諾學區房
此次執法行動的效果如何？央視財經記者在一週後，對多個樓盤進行了暗訪。
央視財經記者發現，雖然以“學區房”為核心賣點的各種廣告營銷物料已大幅減少，但售樓人員仍然會作出口頭承諾。
央視財經記者走訪多個樓盤發現，以“學區房”為核心賣點的各種廣告營銷物料大部分已經撤除，但仍有樓盤保留了宣傳橫幅。
比如在深圳龍華區一個樓盤的圍牆外側， “九年制實驗學校緊鄰 校園鋪財富大效應”的標語依然存在，顯得格外醒目。
深圳某房地產中介人員：它可能未來的潛力會大一點，在學區區域價格會高一點，升值價值也會高一點。
雖然沒有“學區房”相關的宣傳海報或宣傳冊，但是不少售樓人員在推銷的過程中，仍然會給購房者介紹周邊的學校信息，並口頭承諾：買了房就能就讀學區內的學校。
深圳某樓盤售樓人員：基本上就沒問題了，不會説肯定，但是在這裏，每年招生都是一類的，直接可以讀。
深圳某樓盤售樓人員：龍華排第一的龍華第一幼兒園是我們建的，公立的。龍華二小在我們後面，下樓過去就到，只有業主才能報名幼兒園。初中可以上新華中學，龍華排第一的，基本上在這裏一步到位。
根據深圳市教育局的政策規定，各區要不斷優化和完善積分入學實施細則，充分體現教育公平，合理設置積分類別、項目、標準和分值，根據積分情況和招生計劃安排學位。
這也意味着教育政策是在不斷變化，剛買回來的學區房，也可能變成非學區房；即便買了學區房，也不一定有學位。隨着積分入學、電腦派位等政策深入落實，這種風險正在逐步加大。
浩天信和（深圳）律師事務所高級合夥人 張樂雄：業主跟開發商之間的協議，不會構成政府決策的剛性依據。但政府在行使行政權力的時候，有一項原則叫做比例原則，就是要適當考慮各方面的情況，來儘量使行政決策公平合理。
業內人士認為，售樓人員在銷售樓盤時所作出的口頭承諾，往往因為時過境遷無法查證，無法鎖定證據。消費者在買房之前，不要輕信售樓員的口頭承諾或暗示，對學位要有自己的判斷，並保留好證據。
浩天信和（深圳）律師事務所高級合夥人 張樂雄：收集實體證據，還有未來對證據來源的還原能力非常重要。如果從民事的角度，最終維權成功，就意味着可以追究開發商的違約責任，但是，最終能不能夠得到學位？如果教育局已經做出了相應學區的劃分，在民事上的主張，沒辦法達到最終效果。
教育資源緊張
深圳學區房15年翻了10倍
深圳教育資源稀缺，學位供給壓力持續加大，學位置業成為眾多家長買房核心因素。同時，學區房價格也隨着學校優勢帶來的附加值增高而上漲。這也是開發商不惜冒着違法風險，也要以學區房作為宣傳重點的重要原因。
據深圳統計年鑑的數據，深圳常住人口從1979年的31萬人增加到2018年的1302萬人，增長了42倍。
與此形成反差的是深圳的中小學教育資源稀缺。深圳的小學數量，從1979年的226所到2018年344所，只增加了0.52倍。
據教育部門測算，預計到2020年，深圳小一學位缺口達到4.95萬個，初一學位缺口1.06萬個。
深圳市住房研究會會長 陳藹貧：一方面，深圳每年的人口快速增加，大概每年增加20萬到40萬人之間。另一方面，教育資源的供給跟不上。同時，由於在規劃過程中，有些樓盤過度增加容積率，導致對公共資源的要求非常高，這些都是導致學位不足的重要原因。
教育資源的稀缺，也導致學區房價格一路高歌猛進，重點學校的學區房與非學區房的每平米單價差高達近十萬。
以深圳福田區百花園小區為例，2005年，一套117平米三室當時的價格為95萬左右，由於小區周邊聚集了深圳幾所重點名校，目前同樣户型的房源價格已經達到1200萬一套，上漲超十倍。
美聯物業地產中介 袁新有：因為學位房最重要是看學校的教學質量好不好，教學質量比較好的學校，附近的房子比較穩定，價格一直在往上走。學校的學位就那麼一些，每一年購房的需求比較多，加上深圳的學位還是比較緊張，也導致學位房的價格，很難再往下走，每一年都是非常穩定地往上走。
市場對學區房的追捧熱情不減，但買了學區房又無法入學的情況又頻頻發生。
業內人士認為，究其原因，除了開發商的因素，也有規劃不足、供求不平衡等原因。
深圳市住房研究會會長 陳藹貧：最根本是要解決兩個方面的問題，第一，要快速增加供給；第二，要使教育資源均等化。比如教育體制要進行改革，如果教師可以流動、學校可以進行校企合作的話，公共教育資源被均衡化後，矛盾恐怕不會這麼突出。所以要破解當前學位房的問題，破解亂象，要綜合改革，各部門齊發力。
**本文編輯：**劉麗珂