肖立晟、袁野：老舊小區改造會拉動多少基建投資？
【文/ 肖立晟 袁野】
核心觀點：7月1日，國新辦舉行政策例行吹風會，住建部負責人解讀老舊小區改造，改什麼？怎麼改？又由誰來出錢？其中，提到老舊小區改造的三個優先級。優先級一：“水電路氣網”；優先級二：電梯、停車庫等配套設施；優先級三：物業管理和公共服務。
我們通過對已有15個試點的梳理，結合三個優先級思路，對此次全面推開老舊小區改造拉動投資進行測算。三個改造優先級必須完成的是優先級一的部分，即小區、樓道照明設施、維修更換水、電、燃氣管道、供暖設備、社區綠化、社區基本運動設施、增設消防設施、樓宇外牆粉刷保暖等，涉及投資約1.2萬億。這部分投資資金來源從試點情況看，多為政府財政開支（有條件小區可探索企業參與模式）。
對於優先級二當中的加裝電梯，目前同樣有無需居民先期參與的“北京模式”以及完全無需居民介入的“上海6+1模式”。如此，加裝電梯亦可全面推廣。若17萬個小區全部加裝，此部分涉及投資預計至少1.2萬億投資，其中所需財政資金投入約4600億元。
對於興建停車場，囿於老舊小區大多缺乏可用閒置土地，且居民參與必須性不大，恐難全面推廣。純理論計算來看，若4200萬家庭參與停車場新建，將涉及投資約1.2萬億，其中財政資金總投入約需6800億元。綜上，若老舊小區改造期限為三年，年均涉及必要投資約4200億。涉及非必需投資約8000億。
風險提示：處置地方隱性債務引發的風險。
6月19日國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造。2017年底，住房和城鄉建設部在廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、瀋陽、鞍山、攀枝花和寧波等15個城市啓動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬户居民，形成了一批可複製可推廣的經驗。根據國常會要求，預計到2020年底所有試點城市的老舊小區改造工作將基本完成。目前全國需改造的老舊小區約17萬個，涉及建築面積約40億平方米，惠及居民上億人。
7月1日，國新辦舉行政策例行吹風會，住建部負責人解讀老舊小區改造，改什麼？怎麼改？又由誰來出錢？其中，提到老舊小區改造的三個優先級。優先級一：“水電路氣網”；優先級二：電梯、停車庫等配套設施；優先級三：物業管理和公共服務。
在解答錢從哪兒來時，住房和城鄉建設部副部長黃豔表示，主要是按照業主主體，也就是居民主體，社區主導，政府引領，各方支持，這種方式來統籌推進，採取居民出一點、社會支持一點、財政補助一點這種多渠道投資的改造資金。依照以上思路，我們通過梳理試點城市的老舊小區改造經驗，探討本輪老舊小區改造在宏微觀兩個方面的拉動效應。
一、試點城市改造情況梳理
在住建部規定的15個試點城市中，我們選取了東部沿海地區（廣州、淄博），東北地區（瀋陽），中部（宜昌、呼和浩特），西部（攀枝花）共六個較有代表性的試點城市進行研究和對比分析，探討適用於推廣全國的老舊小區改造模式。
1、廣州
（1）改造對象
2016年，廣州市在全國率先開展老舊小區微改造工作，經摸查，全市2000年之前建成的存在功能配套不全、建設標準不高、基礎設施老化、人居環境較差等問題的老舊小區共有779個，總建築面積達5 180萬平方米，涉及260萬居民，約佔全市户籍人口的31％。
截至2019年3月底，全市共推進老舊小區微改造項目687項，其中已完工128項，正在實施231項，已立項正開展前期工作328項。今年，廣州還將推進231個老舊小區微改造項目。
根據廣州的實際情況，可以將老舊小區劃分為街巷型、單位大院型和商品房型等3種基本類型。街巷型老舊小區大多建於1980年之前，以居民個體為主，基於原有城市肌理進行改（擴）建而形成；單位大院型老舊小區主要形成於計劃經濟時期和改革開放初期，以單位為核心，依賴單位集體住房分配體制建造形成；商品房型老舊小區多建於1980年代之後，由開發商投資建設，通過商品住房市場交易集聚居住人羣。（詳見《廣州老舊小區微改造設計導則》）
（2）改造內容
廣州市老舊小區採取微改造方式，這是廣州首創的城市更新模式。它是指在維持現有建設格局基本不變的前提下，通過建築局部拆建、建築物功能置換、保留修繕，以及整治、改善、保護、活化、完善基礎設施等辦法實施的城市更新方式，主要適用於城市中對整體格局影響不大，但現有用地功能與周邊發展存在矛盾、用地效率低、人居環境差的地塊。
在微改造的框架下，針對小區公共部分和房屋建築本體共用部位，廣州市提出了九大類共60項改造內容，分為基礎版塊和提升板塊兩大部分。
（3）融資方式
由市、區財政安排專項資金用於老舊小區改造，市、區按比例分擔改造資金。區財政分擔資金包括統籌管線單位改造資金、原產權單位資金、社會捐助資金等。其中基礎版塊項目以市財政補助為主，區財政、個人出資為輔；提升板塊項目以區財政、個人出資為主，市財政資金補助為輔，鼓勵居民自籌資金。並多渠道探索資金來源,鼓勵社會資金參與。以越秀區仰忠社區為例，該社區微改造項目總投資約為2950萬元，其中市財政安排1450萬元，區財政1490萬元，社區居民集資約10萬元。
2016、2017年廣州市共安排財政資金2.5億元，推進老舊小區微改造項目107個，涉及用地面積765公頃覆蓋羣眾80萬人。2018年，廣州市第一批老舊小區改造項目165個，投入市財政資金2.5億元；第二批老舊小區改造項目422個，投入市財政資金12.4億元。目前廣州市已對694個老舊小區微改造項目投入財政資金14.9億元，我們可以合理估算到2020年779個老舊小區均改造完成或將投入財政資金約17億。
另據廣州市政府，礦泉街老舊小區的四個社區實施“微改造”預計總投資4289萬元（平均每個社區投資1072.25萬元）。廣州越秀區148個老舊小區改造預計投入資金15.52億元，（平均每個老舊小區投入資金約為1048.6萬元）。據越秀區房屋管理局，越秀區19個老舊小區微改造共投資約22980萬元（平均每個社區投入資金1209萬元）。據此，我們可以合理估算廣州市老舊小區改造平均每個社區投入資金約1109萬元，又據每個小建築面積約6萬平，則平均每平米改造投入資金約184.83元。
（4）企業參與案例：恩寧路微改造項目
雖然廣州市老舊小區改造資金大部分仍然來自政府投資，但是廣州市一直在探索創新老舊小區改造的融資機制。恩寧路項目是廣州探索BOT模式（建設-經營-轉讓）的首例社區微改造項目，該模式首先由政府制定微改造設計導則，再通過公開招投標將該項目交由企業建設及運營，而企業改造後擁有項目的15年經營權，期滿後再交還政府。2016年，廣州萬科中標恩寧路永慶坊改造項目，將恩寧路永慶坊改造成集餐飲、零售、民宿與辦公於一身的時尚街區，改造面積約7000平方米，項目總投資近億元。2018年，廣州萬科再次中標恩寧路二期項目。該項目總投資約10.7億元，涉及總建築面積約7.2萬平方米，相當於永慶坊一期面積的十倍。
“BOT模式”下，一方面解決了政府財政資金緊缺的問題；另一方面，企業自負盈虧，大大降低了政府的項目開發風險。同時，企業成熟的管理系統以及經營手段可以與政府優勢互補。然而，“BOT模式”也存在一定的隱患：政府對特許權的轉移會減弱政府對項目的控制力；企業作為項目的投資者、建設者與經營者，他們天生的逐利性，使得他們為了最大化地爭取自己的利益，會在經營階段掙脱政府束縛，從而影響公共利益的平衡。在永慶片區中，企業正是在政府的弱束縛下儘可能地追求自身的經濟效益，導致了公共利益的失衡。
恩寧路二期項目汲取了一期永慶坊項目的教訓，於2018年9月7日成立了恩寧路共同締造委員會。這是政府領導下的公眾參與平台,由居民、開發商、區更新局負責人、街道辦書記、商户代表、社區規劃師、區人大代表、區政協委員、專家顧問、媒體代表組成，其主要職責之一就是協調居民、業主及運營等各利益相關方參與、探討建築改造和基礎設施建設方案,及時反饋各方意見、建議。委員會是開放式，所有關心恩寧路改造的居民、市民、專業人士、社會組織等都可向委員會表達意見與訴求。(詳見《新快報》2018年9月8日報道)
2、淄博
（1）改造對象
淄博市老舊小區改造從2015年開始，2016年正式啓動。據《淄博市老舊住宅小區整治改造實施方案》，全市老舊小區整治改造的範圍為：城市規劃區內1995年以前建成投入使用，位於國有土地上建設規模在2萬平方米以上，主體建築結構完好且集中連片的樓房老舊住宅小區。
2016-2018年，全市計劃完成改造項目268個，涉及改造面積1560萬平米，涉及建築面積約800萬平，惠及羣眾19.5萬户。其中2016、2017年完成改造項目178個、1070萬平米、14萬户，累計投入資金13.2億元；2018年全市計劃完成改造項目90個、490.81萬平米、55190户，計劃財政投資6億元。根據住建部要求，淄博市在2018年90個改造項目中，選取8個作為試點項目，改造面積70.4萬平米，改造户數7438户，試點項目投資2.3億元。
（2）改造內容
（3）融資方式
淄博市按照“政府補貼、單位投資、社會捐助、業主適當承擔”的原則，通過銀行貸款、吸納社會資金、PPP等模式搭建融資平台，多渠道籌集資金。市政府按照總投資的40%對區縣進行補助，項目開工後先撥付60%，剩餘資金竣工審計後撥付。國有企業老舊住宅小區改造資金由國有企業承擔，供水、供電、供暖、供氣、有線電視、寬帶數據傳輸等設施設備改造，由各專業經營單位投資組織實施，市、區縣政府給予補助。2016、2017年共投資13.2億元，其中市財政投入3.2億元，區縣投入6.6億元。2018年計劃投資6億元，其中8個試點項目投資2.3億元。 （詳見淄博市住建局）
（4）企業參與案例：張店區老舊小區綜合整治改造項目
作為社會資本方和施工總承包方，九強集團投資、建設淄博市張店區老舊小區綜合整治改造PPP項目，項目採用BOT（建設—運營—移交）模式，建設期2年，運營期10年。項目建設的主要內容包括居住環境方面、基礎設施方面、房屋修繕方面、運維方面。項目改造面積357萬平方米，涉及老舊小區43個，改造户數4.55萬户，惠及城鎮居民15.5萬人。其中，2016年啓動改造22個，涉及789棟樓，2.78萬户，建築面積220萬平米，預計投資2.44億元；2017年改造21個，涉及504棟樓，1.77萬户，建築面積137萬平米。主要建設內容包括：建築物立面整治、道路改造、雨污水管道改造、照明、景觀、監控。項目總投資為3.78億元。（詳見九強集團官網）
3、瀋陽
（1）改造對象
瀋陽市新、舊住宅區的劃分以2000年6月為節點，此前交付使用的為舊住宅區，此後交付使用的為新住宅區。目前，瀋陽市共有舊住宅區2381個，涉及總建築面積7500萬平方米。截至2017年底，瀋陽已經完成1585個老舊小區的改造。按照《瀋陽市居民小區改造提質三年行動計劃(2018-2020年)》，瀋陽預計在2018-2020年的三年時間內，對最後的796個老舊小區進行改造提質，其中需市級統籌改造老舊小區314個，需督導產權單位改造的482個。預計2020年底瀋陽2381個老舊小區將實現改造全覆蓋。
截至2018年12月，瀋陽市共完成151個老舊小區改造任務（不包括需督導產權單位改造的200個老舊小區），涉及建築面積381萬平方米（平均每個小區改造面積約2.52萬平米），惠及居民7.1萬户。2018年瀋陽市在老舊小區改造的房屋本體修繕和環境提升方面都制定了標準和改造導則（包括提質標準和基本標準），其中對市級統籌改造的應達到提質標準，對需督導產權單位改造的應達到基本標準以上。2018年瀋陽完成市級統籌提質改造老舊小區共120個，2019年瀋陽計劃完成市級統籌改造老舊小區120個，督導產權單位改造老舊小區200個；2020年，市級統籌改造74個，產權單位改造82個。
另據瀋陽市政府，瀋河區16個老舊小區改造提質工程總投資約為1.5億，平均每個老舊小區改造投入資金937.5萬元。其中市級投資、區縣投資各佔五成。
通過上述數據，可以看出瀋陽市老舊小區改造項目平均每個小區涉及建築面積約2.52萬平米，每個小區所需投入資金約為937.5萬元。因此可以估算出瀋陽市老舊小區改造項目平均每平米需要投入372.02元。
（2）改造內容
瀋陽市制定了《瀋陽市2018年老舊小區改造提質試點工作方案》，方案明確了試點工作目標、內容、標準和機制。概括起來就是“4+11+4”，即實施房屋本體、配套設施、小區環境、服務設施四項重點改造內容；達到“路要平整、水要暢通、燈要明亮、綠要美觀、線要規整、車要有序、房要保暖、設施要齊全、電梯要安全、違章建築要拆除、市容要整潔清爽”11條標準；形成工作組織、資金籌措、項目建設、長效管理4個工作機制。（詳見瀋陽市住建局）
（3）融資方式
瀋陽市老舊小區改造以財政出資為主（包括市級財政與區縣級財政），居民出資為輔。目前在積極引導社會資金參與，但未有成功案例。以瀋河區為例。2018年瀋河區16個老舊小區改造提質工程總投資約為1.5億，其中市級投資、區縣投資各佔五成。以2015年瀋陽市第一批200個老舊小區改造工程（包括大東區52個、和平區40個、鐵西區21個、瀋河區20個、皇姑區20個、于洪區18個、沈北新區15個、蘇家屯區10個、渾南區4個）為例。改造資金瀋陽市財政投入7500萬，各區配比投入。
4、宜昌
（1）改造範圍
2018年5月8日，宜昌市住房和城鄉建設委員會發布了《宜昌市城區老舊小區改造試點工作實施方案》，確定了首批10個改造試點的老舊小區。本次改造內容包括四個方面：小區環境及配套設施、建築物本體、公共服務設施和社區治理體系。《實施方案》明確的老舊小區試點範圍為：城區夷陵區、西陵區、伍家崗區、點軍區、猇亭區、高新區。
據悉，宜昌市目前正在實施老舊小區三年（2018-2020）改造行動，計劃於2020年底基本完成城區老舊小區改造。
（2）改造內容
（3）融資方式
試點小區改造資金堅持居民、市場、政府多方共同出資原則，建立健全可持續資金籌措機制。按照項目類別，合理確定改造費用分攤規則。
總體原則是：小區紅線外市政配套設施的改造費用原則上由財政負責；小區範圍內公共部分的改造費用由政府、管線單位、原產權單位、居民等共同出資；建築物本體的改造費用原則上由居民、原產權單位自行承擔，區財政可根據實際情況適當補貼。例如，加裝電梯等建築物本體範疇的改造內容，其受益者為特定人羣，按照“誰受益、誰出資”原則，理應由該單元的受益居民出資，當然可以積極爭取原產權單位支持，區級財政也可以根據實際情況適當補貼。改造的標準堅持“雪中送炭”原則，以補短板、改善基本功能需求為主，量力而行，盡力而為，不搞“錦上添花”，循序漸進推進老舊小區改造。（詳見宜昌市住建局）
具體資金來源主要是五個方面：
（4）社會資本參與案例：西陵區老舊小區改造項目
西陵區老舊小區改造作為全國試點之一，一直備受關注。2018年，西陵區創新實施“業委會+人本化”改造模式，全年啓動老舊小區改造55個，完成改造45個，改造面積約7.09萬平方米，加裝電梯4部，完工2部，受益羣眾6200多户，15000多人。該區居民實際出資率達95%以上，社會投資近1000萬元，老舊小區改造的“西陵經驗”得到總結推廣。（詳見宜昌市住建局）
2016年，西陵區首創財政預算安排“社區自治金”每年500萬元，每個社區還安排“惠民資金”20萬元，採取“財政資金投入一點、轄區單位支持一點、受益業主繳納一點”的方式，力求用財政“小資金”撬動社區“大投入”。以長客宿舍小區為例。該小區是典型的老舊單位型住宅區，2014年底成立業委會。2016年，該小區通過民主協商從“惠民資金”列支3萬元，又協調原單位宜昌長途汽車客運站投入10萬元，同時居民自籌部分資金進行更新改造。由於西陵區將其列入該區背街小巷改造工程，併成功向市裏申報了全市首個雜居小區綜合改造項目，得到財政補貼後小區改造更加順利。由此先例帶動，西陵區各社區都開始整合“惠民資金”優先向運行規範的居民小區傾斜，居民們也紛紛眾籌支持小區改造。以嘉明花園小區為例，在業委會4名黨員的帶動下，280户居民主動交納了132萬元的小區改造費和物業管理費。西陵區55個小區共整合惠民資金約200萬元，再加上1.5萬餘居民自籌近千萬，沒想到最初一個小區的3萬元惠民資金竟然帶動了整個西陵區1200萬元的社會資本。
5、呼和浩特
（1）改造範圍
根據呼和浩特市住建局，該市2000年以前建成的城市老舊小區共67個，總建築面積125.81萬平方米，涉及居民15460户。2018年，呼和浩特計劃對43個老舊小區進行改造（新城區11個，回民區4個，玉泉區10個，賽罕區18個），其中城市老舊小區32個，共219棟樓，涉及建築面積81.83萬平方米，惠及居民10986户，預計投資19279.935萬元（平均每個小區投資602.5萬元）。2018年的老舊小區改造內容包括完善老舊小區配套設施、解決水、電、氣、暖等實際問題，兼顧對房屋本體和小區環境的提升。
（2）改造內容
重點解決居民提出的問題
2018年的試點改造將突出居民參與，重點解決居民提出的問題，即由居民提出改造內容、居民也出一部分資金參與改造。目前，各個小區正在開展試點改造的前期工作，試點小區的入户率要爭取達到90%以上，要上門徵求居民對小區改造的建議，將所有建議收集起來後進行梳理，並結合實際情況制定詳細的改造方案。目前，新城區、玉泉區已經完成設計工作，預計6月中旬至7月初開工，賽罕區和回民區預計在7月中旬開工。
實現“六好六無七有”
新城區物業管理局物業科科長史學良説，新城區今年要對11個小區進行改造，其中2個小區列入試點，試點改造的標準是要實現“六好六無七有”，即大門、門房完好無損，道路、綠地完好無損，樓道燈、路燈完好無損，供水供電供氣線路、監控探頭完好無損，電錶箱、郵件箱完好無損，樓道窗户、樓體扶手完好無損；無衞生死角、無亂堆亂放、無私搭亂建、無亂貼亂畫、無亂圈亂種、無亂停亂靠；有車位、有垃圾箱、有監控、有綠化、有樓長、有宣傳欄、有管理制度。（詳見內蒙古新聞網2018年5月17日報道）
（3）融資模式
按照“誰受益、誰出資”原則，結合實際合理確定改造費用分攤規則，完善居民合理分擔，單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。積極探索通過政府採購、新增設施有償使用等方式，引入專業機構、社會資本參與老舊小區改造。
6、攀枝花
（1）改造範圍
根據《攀枝花市老舊小區改造試點工作方案》，老舊小區主要指 2000年以前建成的居住環境較差、配套設施不全、建築物破損、無障礙設施缺失、管理服務機制不健全且不宜拆除重建的非商品房小區。改造小區的居民要有強烈的改造意願，居民支持率不低於 90%。
2018至2020年，全市需要改造的老舊小區共30個，涉及13785户，總投資約2.58億元。2018年全市計劃完成9個老舊小區改造，涉及居民4071户，預計投資7475萬元。2019年，全市計劃改造13個老舊小區（包括東區2個，西區2個，仁和區3個，米易縣4個，鹽邊縣1個，釩鈦高新區1個），涉及建築面積39.2萬平方米，惠及3496户居民，預計總投資8528萬元。
（2）改造內容
根據《攀枝花市老舊小區改造試點工作方案》，攀枝花市堅持“六有一改善”，即有水、電、氣、路、光纖、停車場和改善居住環境的基本目標，運用“共同締造”“既要面子、又要裏子”的理念，按照“先民生、後提升，先急需、後改善”的原則，着力完善老舊小區基本功能、基本設施，重點解決建築物破損、環境髒亂差、市政設施不完善及管理機制不健全等問題。同時，將社區黨建向小區黨建延伸，把居住在小區的離退休黨員、流動黨員、在職黨員、社區黨員整合，充分發揮黨員先鋒模範作用，通過基層黨員帶頭入户、帶頭拆違、帶頭參與管理，引導小區居民主動建設、服務，有力推動了改造工作。在改造意願、改造內容、改造方案制定、改造過程監督等方面充分調動居民積極性，將“要我改”的被動旁觀轉變為“我要改”的主動參與，根據老舊小區改造具體情況，可使用房屋維修資金、專項維修資金，並鼓勵社會資本參與衞生服務站、社區活動用房等公共服務設施改造提升。在老舊小區改造時，注重保留紅磚房特色，沿續歷史文脈。（詳見攀枝花市住建局）
（3）融資方式
理論上按照“誰受益、誰出資”原則，採取居民、原產權單位出資、政府補助的方式實施老舊小區改造。然而目前仍以財政資金為主，居民個人出資為輔，鼓勵社會資本參與。
7、總投資需求測算
根據前面所得數據整理得到表7（宜昌市數據缺失），由於全國共需改造17萬個老舊小區，涉及建築面積40億平，所以分別根據兩種測算方式，預計全國進行老舊小區更新改造將拉動投資845.27×17=14369億元（約1.43萬億）；280.33×40=11213.2億元（約1.1萬億）。由於樣本較少，因此每平米所需改造資金和每個社區改造所需資金的測算結果存在一定誤差，並且“17萬”個小區和“40億”平米兩個數據也存在（由於取整產生的）誤差，因此測算出的兩個結果存在一定差距。所以我們綜合兩種方法的結果，對二者取平均值，得到12791億元（約1.28萬億）。
因此，此次老舊小區更新改造工作至少將拉動億萬級投資需求所言非虛。且根據各地情況來看，仍以財政投入為主，所以估計2018-2020年三年全國老舊小區基本設施改造項目預計需政府投入財政資金約1.28萬億，平均每年需投入財政資金約4000億。
二、老舊小區加裝電梯
近年來很多人大代表、政協委員的提案建議中，對加裝電梯呼聲特別高。除住建部規定的老舊小區改造試點城市外，還有許多城市也已經開展這項工作了。據住建部統計，截至2018年底，全國老舊小區加裝電梯已經完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續的有7000多部，所以這項工作正在全方位推開。
但是加裝電梯工作在實際中仍然存在着諸多問題和需要注意的方面。例如，一般樓層越高的居民加裝電梯意願越強烈。但是對於一層或者二層，因為需求不迫切，而且覺得佔用了公共空間，對其利益可能有或多或少的損害。另外，政府雖然對加裝電梯有補助，但是仍有大部分費用需要居民自主籌資，各層居民在籌資過程中出資比例的確定也往往會造成矛盾，因此必須做好居民協商工作。加裝電梯工程的設計和工程方案，也要儘量兼顧各層居民的合理訴求，儘可能通過精心的個性化設計，達到利益最大化、影響最小化。
目前各地都針對既有住宅增設電梯出台了各自的工作方案，我們將部分試點城市的補貼政策及其他優惠政策總結如下：
根據上表，可以看出全國大部分城市都對既有住宅增設電梯工作有專項財政資金進行補貼（每台電梯補貼10-20萬不等），同時允許本人提取住房公積金進行電梯建設，以此鼓勵老舊小區的居民積極增設電梯，便利羣眾日常生活。除此以外，按照2018年全國老舊小區增設電梯完成情況來看，共建設電梯2萬餘台，平均每台財政補貼15萬元，據此估計2018年我國既有住宅增設電梯項目需投入財政資金約40億元。而隨着增設電梯工作速度加快，這個數字或呈倍數增長。
預計未來老舊小區加裝電梯工作全部完成後，按照全國17萬個老舊小區，每個小區10棟樓，每棟樓3個單元，加裝電梯率60%計算，那麼全國老舊小區可以加裝電梯約306萬台，平均每台40萬元的安裝費用可拉動至少1.2萬億投資，其中所需財政資金投入約4600億元。因此，我們需要探尋更多創新模式，設法引入社會資金，減輕政府壓力。
目前北京、上海等城市的試點取得了一些成功，也形成了一些可以推廣的經驗。
（1）北京石景山區：“代建租用”模式
2017年7月，石景山區首部老樓加裝電梯投入使用，電梯採用了“居民申請、免費安裝、有償使用”的“代建租用”模式。居民使用電梯可以選擇月卡、年卡，且有“五年送一年，十年送兩年”的優惠。根據計算，一層居民不交費，二層每月100多元，七層每月600多元。對於企業來説，加裝一部電梯約30萬元，北京市政府平均每台電梯補貼20萬元，那麼企業只需要出10萬元即可。按照一單元7層，每層兩户來算，企業從二層至七層每月可收取費用4200多元，一年就可收取費用約5萬元。而北京的電梯廣告費用一般是一面廣告400元/周，按照一台電梯四面廣告，企業每週可收取廣告費800元，一年可收取8.3萬元。如果不計算後續運營和維修費用，那麼成本兩年基本上就能收回，後面的經營則屬於利潤。
試點成功後，北京或將逐步採用此種措施來進行老舊小區的電梯加裝。既然老小區居民在是否安裝電梯上意見不一，那麼統一由職能部門來協調安裝似乎是最佳選擇。運營商也擁有了絕對話語權，並且可以聯合關職能部門進行利潤分成。
河南、成都等不少地區也紛紛開始效仿北京模式。但是對於政府補貼力度較差的地區，許多人對此提出質疑。從企業角度來看，若不考慮電梯廣告等收入，而且政府不給予補貼的話，企業建一台共享電梯要至少10年回本。據專家計算，裝300台電梯是企業的“臨界點”，“300台以內，企業微利；超過300台，企業或將虧損”。每台電梯僅建設費用就需至少30萬元，超過300台共享電梯意味着企業要墊付上億元週轉資金。參與這種投資巨大、回報週期長的商業模式對企業是個極大的考驗。從居民角度來看，根據現行收費標準，每月收費500多元，一年下來頂層業主就要花費近7000元。但是按照一部電梯的建造價格約40萬元來算，如果業主自籌集資，根據出資比例，頂層業主約花費4.5萬元就可以永久使用。“租用電梯”一年7000元，如果按使用20年計算，需要14萬元。而居民自主籌資僅需4.5萬元可以永久使用，必然是後者划算。
（2）上海普陀：六加一模式
近年來上海在老舊小區加裝電梯方面的步伐一直在不斷提速。從2012年正式開始試點到2017年五年間，全市一共完成加裝電梯的數量僅24台。而2018年一年竣工的數字就達到了36台；今年僅前兩個月，竣工的電梯就已達23台。其中加裝速度最快的當屬上海普陀區。
上海“普陀模式”是由政府部門主導，引進社會資本，對符合條件的居民樓進行電梯化改造，並在頂樓加建複式新房。所謂“6+1”模式，是指由開發商出資在原有6層住宅頂層加蓋一層，加層房屋出售所得用於補貼電梯安裝與前期保養費用，業主只需支付電梯運行費。此外，改造完成後，開發商可承擔一定年限的電梯保養費用，並將對受新增電梯影響採光和通風的住户給予一定補償。目前，該方案已在上海浦東竹園小區等6個小區試點推行。
三、老舊小區補建停車場
隨着汽車保有量的爆炸式增長，很多10年前甚至5年前建設的小區，都已面臨車位緊張的問題，特別是在較大的城市。很多老小區的汽車保有量已經逼近1户1輛，但幾年前的車位配比往往僅有1:0.5甚至更低，遠遠不能滿足停車需求。目前老舊小區內的停車狀況大多為：地下停車場車位早已售罄，且持有人無一願意開價出售；地面停車位全靠搶，且毫無規劃，停車混亂；小區內停不下的車則在小區門外的路邊擠滿，任憑違停罰款。因此，補建老舊老舊小區停車位問題亦不容忽視。
目前各城市老舊小區補建停車場大致有三種方案：
（1）劃線新增。重新規劃小區綠化及空閒場地，如後移綠化帶、拓寬內部支路、改造報箱和下水道窨井蓋等。寧波市對於劃線新增的車位每個補貼500元，北京密雲區政府投資2萬元用於綠地停車場項目。這種方法目前確實是最快速解決老舊小區停車難的方案。但這可能引發有車業主和無車業主在觀念上的衝突，且破壞綠化面積也並非明智之舉。另外，最關鍵的是大部分老舊小區基本沒有空閒的公共面積可供劃線。
（2）立體停車場建設。在原先的地面停車場上加蓋兩層，建立立體停車場。這種方式比較節省佔地面積，而且價格在居民可接受範圍內。一般200車位的立體停車場造價約600多萬元，按目前北京市對於補建的立體停車場每個車位補貼2萬元，政府補貼400萬的情況下，居民平均每個車位自籌1萬多即可。
（3）地下停車場建設。在小區內沒有佔用公共活動場地的地面，或者只是利用小區公共設施的空中、地下的空間補建停車位。這種方式雖然不佔用地面面積，但是建設費用高昂，一般建設一個200車位的地下停車場需至少1500多萬元，即使有政府補貼（目前北京市對地下停車場每個車位補貼5萬元，但其他城市未有政策），居民籌資也極為困難，很少有老舊小區能夠建成。
（4）機械停車位。機械式停車位一般有二層至五層不等，可以增加二倍甚至三倍停車位（足夠滿足一般小區車位需求），技術方面早已成熟可靠，已經被寫字樓、商場等公共建築設施大量採用。可以説，老小區建設地面機械車位在經濟上、技術上和車位產出量上，都是可行的。目前已有一些城市正在推廣老舊小區機械停車位建設。例如，武漢為了鼓勵老舊小區建設機械式停車位，規定小區建設機械停車場，不繳納土地出讓金，免徵城市基礎設施配套費。
綜上，雖然目前全國各個城市在老舊小區補建停車位方面經驗很少，但確實影響民生且間接對汽車消費產生影響的大問題，劃片集中式立體停車場建設可能是我們未來老舊小區停車場改造主要的建設方向，若按照17萬個小區，4200萬户家庭每家一輛車估算，可拉動約1.2萬億的投資需求，其中財政資金總投入約需6800億元。這個數目對於政府來説並不算小，因此在政府補貼的基礎上，同時探尋新的融資模式，鼓勵社會資本更多參與，積極聯繫企業進行投資，在居民自願的基礎上，將建成後的立體車庫運營權交給企業，使居民和企業都能受益。
通過以上梳理，此次全面推開老舊小區改造，是在不大拆大建的前提下，改善城區居民生活環境的同時，拉動新的有效投資增長。三個改造優先級必須完成的是優先級一的部分，即小區、樓道照明設施、維修更換水、電、燃氣管道、供暖設備、社區綠化、社區基本運動設施、增設消防設施、樓宇外牆粉刷保暖等，涉及投資約1.28萬億。這部分投資資金來源從試點情況看，多為政府財政開支（有條件小區可探索企業參與模式）。
對於優先級二當中的加裝電梯，目前同樣有無需居民先期參與的“北京模式”以及完全無需居民介入的“上海6+1模式”。如此，加裝電梯亦可全面推廣。若17萬個小區全部加裝，此部分涉及投資預計至少1.2萬億投資，其中所需財政資金投入約4600億元。
對於興建停車場，囿於老舊小區大多缺乏可用閒置土地，且居民參與必須性不大，恐難全面推廣。純理論計算來看，若4200萬家庭參與停車場新建，將涉及投資約1.2萬億，其中財政資金總投入約需6800億元。
綜上，若老舊小區改造期限為三年，年均涉及必要投資約4200億。涉及非必需投資約8000億。
感謝實習生段凌宇對本文的貢獻