“撤離上海之心”？真實的陸家嘴和上海辦公樓出租率不支持這個判斷！

2019-07-31

本文轉自：上觀新聞

通過“空置率”唱空經濟的自媒體文章並不罕見。包括此次，這些不定期出現的文章有的刻意放大渲染微觀數據，有的在不實數據基礎上想象臆測，最終從“江湖傳言”出發的所謂“調查報告”，依舊淪為“江湖傳言”。

“撤離上海之心，陸家嘴空置率超20%”……昨天，一篇以“江湖傳言”開頭的文章在某知名微信公眾號上發佈，引起一定關注和議論。

目前，這篇核心數據與實際情況不符的文章已經被該公號刪除。但“空置率”這個熱詞仍為公眾關注，如今在上海、在陸家嘴，真實的辦公樓市場究竟是什麼情況？

解放日報·上觀新聞採訪了權威部門和全球知名房地產諮詢機構瞭解到，目前包括陸家嘴區域在內的上海辦公樓市場總體穩定，雖受經濟增長放緩影響出現一定壓力，但沒有所謂“空置率大幅上升”、“超過20%”的情況，並且隨着擴大開放政策和新舊動能轉換，國內外新興業態企業對上海辦公樓需求旺盛。

陸家嘴樓宇依然廣受青睞

相關“唱空”市場預期的文章中稱，某地產租賃行業創業公司對小陸家嘴30棟辦公樓的調研發現，目前該區域平均空置率已經超過25%。

然而，記者核實後發現，各大海外地產諮詢機構發佈的上海二季度地產報告的數據均與該企業調查結果相去甚遠。第一太平戴維斯報告顯示二季度陸家嘴區域辦公樓空置率為9.4%，由於採集樣本不同，仲量聯行和世邦魏理仕等機構的數據在10%以上，但處於行業正常範圍內，遠低於“20%以上”的判斷。

記者從陸家嘴金融城樓宇發展服務辦公室瞭解到，經統計，近期在陸家嘴金融城範圍內採樣的88幢樓宇中，上海國金中心、金茂大廈、東方金融廣場等55幢樓宇出租率超過90%，其中26幢樓宇接近滿租。

第一太平戴維斯二季度報告中指出，目前上海甲級寫字樓最集中的三大中央商務區：小陸家嘴、南京西路和淮海中路之中，小陸家嘴作為上海國際金融中心的窗口，承租客户約60%為金融企業，該區域租金居首，且可租賃面積有限。

“從當前情況看，陸家嘴依然是金融公司最青睞的板塊。”仲量聯行在二季度報告中指出，從去年下半年到今年上半年，新一輪對外開放政策刺激金融服務業需求，雖然浦西核心中央商務區和北外灘吸引非銀行類金融企業集聚，但陸家嘴金融中心的地位依然穩固。

“去年我們經歷過一陣明顯的出租率下降，但今年已經回暖，目前穩定在93%左右。”金茂大廈辦公樓總經理陸敏告訴記者，當時一家租賃面積1萬平方米的大客户搬離，拉低出租率近十個百分點。然而這家企業之所以搬家，是因為在前灘自建了2.8萬平方米的全新總部。

“這家企業走了，我們壓力很大，但由租改建，説明企業自身發展好、對上海信心強，這當然是一件好事。”陸敏介紹，在該企業搬離後，大部分騰出面積就被金茂大廈內其他有擴張需求的大客户鎖定。

陸家嘴金融城樓宇發展服務辦公室相關負責人介紹，目前陸家嘴金融城已經成為全球樓宇經濟密度最高的區域之一。在陸家嘴金融城的250多幢商辦樓宇中，2018年共有税收億元樓97幢，併產生滬上首幢税收50億元的樓宇——上海國金中心，常年滿租的國金中心也成為陸家嘴和全上海最受歡迎的辦公樓之一。今年，陸家嘴金融城將力爭實現税收億元樓突破100幢，其中10億元税收樓預計將達到24幢左右。

新需求在全市加速形成

透過陸家嘴看上海全市，整個辦公樓市場也在承受一定壓力的同時，顯示出總體穩定並企穩回升的走勢。

滬上星羅棋佈的寫字樓裏，企業搬家、選擇性價比更高的樓宇很常見，但並沒有出現“企業紛紛撤離”的情況，相反，在消費市場旺盛、科技創新活躍等因素帶動下，上海辦公樓市場新需求正在加快湧現。

戴森、安德瑪、阿迪達斯、唯品會、喬治·阿瑪尼……第一太平戴維斯在二季度報告中細數了眾多近期在滬有擴張動作的知名零售品牌。報告中指出，由於寫字樓的吸納能力較一季度回暖，二季度上海全市核心商務區甲級寫字樓空置率環比下降0.5個百分點至11.9%。其中國際品牌零售業務在滬積極擴張，驅動了其對寫字樓的需求。繼今年一季度安德瑪在中海國際中心承租了三個整層後，瑞士蓮在浦東泰康保險大廈承租約800平方米麪積；阿瑪尼自恆隆廣場遷至同樣位於南京西路板塊的會德豐國際廣場，承租約1500平方米；此外據稱歐萊雅也在尋找擴租。

仲量聯行則發現了寫字樓市場背後上海另外兩大方面的新需求增長。其一是首屆進博會的舉辦推動了上海製造貿易行業的發展，該領域的國內外企業總部落地需求強勁，虹橋和前灘區域的新增寫字樓供恰好滿足了這些新需求。

其二是科技新媒體行業正在成為上海辦公樓需求最重要的來源之一，正在引領上海產業園區辦公樓的租賃需求，而一些非中央商務區正吸引大量遊戲、媒體類等特定領域公司的需求。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越表示：“G20峯會釋放的積極信號將增強全球市場信心，特別是中美重啓貿易談判將帶來正面影響，直接利好科技領域、製造業、貿易，航運等等行業。同時增設上海自貿區新片區，將促進港口、交通、物流行業的快速發展。雖然下半年上海仍有近百萬平方米的寫字樓新增供應，但在全球經濟釋放新動能的影響下，我們預期租賃活動將重現活躍跡象。”

第一太平戴維斯方面認為，科創板將為中小創新型企業打開融資大門，尤其像人工智能、生物醫藥、新能源汽車等高新技術和新興產業將加快發展。這些都將推動上海辦公樓市場的需求增長。

仲量聯行方面認為，雖然受外部環境影響，當前市場存在不確定性，但近期相關政策密集出台，將提振市場信心和市場需求。比如在擴大開放領域，中國提前一年取消外資在金融領域持股比例限制；《外商投資准入特別管理措施（負面清單）》和《鼓勵外商投資產業目錄》將進一步擴大鼓勵外商投資；合格境外機構投資者（QFII）配額放寬，將加快吸引海外投資。又如在科技創新領域，5G技術將帶動新興創新並帶來新的商機；科創板將進一步推動本土及海外科技公司的規模及發展。