香港樓市劇變，7月成交總值大跌46%

今年5月，國際物業顧問世邦魏理仕最新《全球生活報告》，重點分析了35個主要城市樓價，發現香港樓價貴絕全球，平均樓價高達963萬港元，豪宅平均樓價更達5417萬港元，連續第5年成為全球樓價最貴城市，相較之下，排在第二位的新加坡樓價只是682萬港元。

香港樓市，以貴聞名全球，並且供不應求。比如5月份，香港土地註冊處數據顯示，香港整體樓宇買賣註冊量約10353宗，創下近7年以來按月計的新高。然而從6月開始，香港樓市遭遇斷崖式下滑，6月、7月的樓宇買賣合約分別只有6211和6380，同比下跌32.9%、24.6%。

此外，香港土地拍賣市場價格也出現下滑。香港樓市發生了什麼？

香港樓市遭遇斷崖式下滑

香港土地註冊處8月2日發佈的七月份統計數據顯示，七月份送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共6380份，同比跌24.6%；七月份的樓宇買賣合約總值540億港元，同比大跌45.7%。

本文圖自每日經濟新聞

下滑是從6月開始的。六月份送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共6211份，再往前一個月，樓宇買賣註冊量高達10353宗。

從上圖可以看出，香港樓市2018年7月至今走出了兩波下探曲線。土地註冊處數據顯示，香港住宅市場從2018年7月開始出現下滑，環比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅銷售量僅有2060套，相較於6月份高峯期的6713套，下降了69.3%。

香港樓市今年以來經歷了一段美好時期，樓宇買賣合約曾連續4個月蹭蹭往上漲，直到6月份戛然而止。

中原地產統計數據顯示，具有二手盤指標性數據的香港十大屋苑2018年交易量創過去十年新低，僅有2088套。同是下半年進入下行週期的2015年，當年二手房交易量為2153套，還略高於2018年。

香港物業市場一般以藍籌屋苑表現作為市場的參考指標。據中新網援引《香港商報》報道，香港中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，今年7月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得169宗，總值14.32億港元，較6月的189宗及17.60億港元，分別下跌10.6%及18.6%，創6個月新低。香港新盤連環開售，估計8月份二手傳統屋苑登記量將會進一步下調。

另據香港利嘉閣地產及美聯物業數據，兩行十大指標屋苑在週末（8月3日至4日）僅錄4宗及3宗成交，持續於低位徘徊。

香港樓市滑坡還體現在土地拍賣上。據《21世紀經濟報道》報道，香港特區政府近期推出的啓德新一塊跑道區住宅地，僅接獲4份標書，相比此前同區地塊的競標情況，開發商反應明顯冷淡。最終由會德豐、嘉華國際及中海外合組的財團，以127.398億港元中標，摺合每平方呎樓面地價僅為11842港元，較市場估值下限1.3萬港元低逾9%，更是創下區內逾兩年半新低。

6月以來，新鴻基地產股價下跌了8.62%，長和同期下跌了7.36%，九龍倉置業下跌14.38%，恆基地產下跌5.93%，新世界發展下跌14.36%。同期恒生指數下跌了3.4%。

香港房地產的“黃金時代”已過？

2019年5月28日，91歲的李兆基出席恆基兆業的股東會，這是其最後一次以恆基兆業主席身份出席，此前一天，公司已公告李兆基辭任公司主席兼總經理，股東會後正式生效。

隨着他的退場，香港富豪的“四大天王”時代也正式宣告落幕。無一例外，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和郭得勝的財富都來自於房地產業，而今時香港已經不再是房地產的“黃金時代”。如今香港的樓市已經在高位盤整多年，土地供應也不似過去；在內地，港商的節奏又普遍跟不上大勢，屬於他們的大時代正在揮手告別。

這些年來，恆基兆業在營收上未有起伏。2018年，恆基兆業收入219.82億港元，與2017年的279.6億港元，下降21.38%；股東應占盈利為311.57億港元，較2017年度的308.09億港元有所增長約1%。

新鴻基地產這些年的主營業務雖已延伸至物業銷售及物業租賃、酒店經營、電訊、運輸基建及物流等板塊，但它的主要收入來源，是物業租賃。

上一個財年，新鴻基香港及內地租賃組合的淨租金收入分別為145.49億港元及35.34億港元，較去年分別增加6%及19.7%。

這些年來，租賃收入早已超過物業銷售成為新鴻基利潤的大頭。新鴻基的業績一直也無驚無喜，在中國內地的地產開發偶有亮眼的項目，但這是屬於“碧萬恆”的時代，它僅能在商業地產中謀得一席之地。

前首富李嘉誠退位一年後，長和系在其子李澤鉅的領導下平穩前行。長和年報顯示，公司2018年純利同比升11%至390億港元，是自2013年以來首次呈現雙位數增長。

但長和這一年來，並不太平。5月14日，沽空機構GMTResearch發佈了關於長和的研究報告。在報告中，GMT表示，長和最近發佈的年報顯示，長和隱瞞577億港元債務。

這是對長和嚴厲的指控，在隨後的股東會上，李澤鉅也強勢回應稱，“我們的年報好像電話簿那麼厚”，一不留意就會看錯，因此“要讀多點書”才能夠看得懂。

但長和系這一年來股價不斷走低是不爭的事實。近兩年長和股價已經從104港元左右跌到當前68港元，長和系也逐漸和它的巔峯時刻告別。

（每日經濟新聞 盧祥勇）