央行根據LPR調整房貸利率，看看你的房貸算法如何變化

8月25日，央行宣佈，針對新發放商業性個人住房貸款利率進行調整。

央行要求：自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，加點數在合同期限內固定不變。

此外，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。

直接事關房貸利率的一條是，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

而商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點，不過公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

央行也表示，嚴禁銀行提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。

央行有關負責人就個人住房貸款利率調整表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR。

個人住房貸款利率將如何定價是本次調整關鍵。

改革後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

而LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種，不同品種有直接對應的基準，貸款銀行在參考基準確定後，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

8月20日5年期以上LPR為4.85%，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，也就是説新申請的首套房貸不得低於4.85%。

那麼，如何理解二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點？

同策研究院總監張宏偉告訴第一財經，一個基點就是0.01，60個基點就是0.6，“但這跟LPR上浮60%不同，LPR加60個基點，是在4.85%的基礎上，加0.6是5.45%。“

也就是説，按8月20日5年期以上LPR為4.85%來計算的話，二套個人住房貸款利率不得低於5.45%。

張宏偉認為，央行調整利率公告，考慮來三點因素，一是中央仍在堅持落實“房住不炒”定位，主要對二套房和商業用房的投資投機行為進行引導和抑制；二是對市場上的首付貸和首付分期、使用消費貸購房等行為進行規範。

“三是，根據LPR的變動情況，使房貸利率進行適度的上調或下調。”張宏偉説。

目前，全國基準利率為4.90%。據融360大數據研究院最新發布的數據顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.11倍，環比上漲0.02%；二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲0.01%。

以融360數據對比，全國首套房和二套房平均利率皆高於央行要求的4.85%和5.45%，不過不同城市房貸利率具體表現不同。

例如深圳，以首套住房對比，目前招商銀行等多家主流銀行執行基準上浮5%的利率。

中原地產首席分析師張大偉認為，這個政策屬於中性政策，之前同類型的政策是要求房貸利率不得低於基準利率的70%。

張大偉表示，“按照目前的房貸數據，大部分銀行執行的是首套房貸基準上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。這符合新政策要求，對目前市場來説，政策不會導致利率上行。”

此外，張大偉認為，“國內不同城市首套房利率差距巨大，其中最低的上海只有95折，而很多城市是基準5.4-6％，當下市場，首套房貸利率過高，從政策預期看，後續有降低的可能性。”

今日央行公告主要針對新發放個人住房貸款利率，2019年10月8日起執行，而存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

張宏偉表示，“新政策生效要看9月20日公佈的LPR。如果LPR下行，還要看加點數值是否上升，暫時無法判斷房貸利率是否會隨着LPR下降而下降。”