俠客島：大地產商捐地，能否解開香港住房“死結”？

轉自微信公眾號“俠客島”（xiake_island）9月28日文章

香港反修例風波折騰了3個多月，暴力仍未平息，但也出現了一些積極苗頭。其中最出人意料的好消息，是有大地產商突然主動宣佈捐地，用以疏解市民住房難題。

痼疾

9月25日，香港新世界發展執行副主席鄭志剛宣佈，將捐出300萬平方英尺（約等於27.87萬平方米）農地給社會，包括給政府興建公屋，期望紓緩社會上的房屋問題，也會捐給社企或其他慈善團體等以回饋社會。

據香港媒體報道，上述農地中，鄰近天水圍港鐵站的三塊合計2.8萬平方英尺地皮經已捐出，將興建全港首個大型“創意社會房屋”項目“光村”，涉及逾100個單位，預計可以有累計一萬人受惠，三塊地皮最快2022年可以啓用。

圖片來源： 香港經濟日報

這三塊地皮以象徵式的1港幣租金捐出。 由此，新世界發展成為香港首家無償捐地以解決社會民生問題的企業。

不容易。在“止暴制亂”成為香港最大民意之後，各方終於開始朝着“解決問題”的方向邁進了，尤其不容易的是，有大地產商願意拿出真金白銀，直面根本問題。

數據顯示，香港有約一半人未能置業，面對逐年上漲、動輒每平方米20餘萬港元的高房價，基層市民和年輕人只能望樓興嘆。多數已經置業的家庭，首付要麼靠父母幫忙，要麼符合低收入條件排隊購買特區政府提供的居屋、公屋。

有房一族的居住環境也十分擠迫，在香港一些好地段,面積能達到50平米就算豪宅，他們中的大多數還要揹負沉重的房貸；未置業的大量低收入人羣，則棲身在“鴿子籠”，或狹小、不安全的“劏房”裏。他們同樣壓力山大，因為三平方米大的“劏房”，租金動輒也兩三千元。

香港 “劏房”（來源： 攝影師Benny Lam ）

2016年初，美國物業顧問機構Demographia發佈最新調查報吿指，香港的樓價是全球87個大城市中最高的，是平均家庭年入息的19倍，這是香港連續第6年成為該調查中樓價最高的城市。

其實，高房價影響到的遠不止是“住”的問題。不斷推高的香港樓價、房租，不僅桎梏了政府、社會經濟發展的思路，也吞噬了產業發展空間，阻礙了新興經濟的發展。

久而久之，香港經濟結構單一化、空心化日趨嚴重，地產經濟獨大，中小企業失去生存空間，社會漸失活力，中產向下淪陷，青年難覓上升通道，貧富差距加大，階層固化，社會矛盾不斷產生。

數據顯示，從1996年香港工作人口每月主要職業收入和住户月入中位數分別為9500港元、17500港元；到了2014年，這兩項分別為14800港元和23500港元，分別僅增長56%、34%；同期，香港GDP總量增長92%；但一些地產企業的淨資產則暴漲473%。

顯而易見，這種財富分配失衡、向上流動渠道窄化的局面，最終扼殺的是香港創新創業奮發進取的精神。

所以香港有一種頗有市場的意見認為，“地產霸權”控制香港，質疑香港地產商有效操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格（包括地產、電力、煤氣、巴士、小輪、超市等），通過主宰這些事實壟斷的經濟命脈控制社會。

根據《福布斯》2014年的統計，在港排名前50的富豪或富豪家族中，以房地產業或房地產業為核心多種經營的有20位，且排名均非常靠前。

有香港評論者指出，香港歷次大規模遊行或抗爭的背後，“住房難”都是最大的怨氣源頭所在；香港社會長期動盪不安，房屋痛苦指數居全球最高是核心因素；除去政治原因，青年成為社會運動主力的關鍵原因之一，是房價使青年上樓無望並極大扼殺他們流動到社會中上層的機會，使之強烈發泄對社會現實的不滿。

特區政府中央政策組前首席顧問劉兆佳就曾指出，迴歸後香港貧富懸殊快速惡化、“厭富”和“仇富”情緒瀰漫、社會衝突上升、底層人士實質生活水平下滑、中產階級兩極分化……社會上累積了大量怨氣、民粹主義爆發、反權威和反建制主義蔓延，人們普遍對自己、下一代和香港的前景感到悲觀和擔憂。

6月14日，因佔領香港立法會被警方帶走的年輕示威者（來源： 香港星島日報）

轉機

希望理性解決問題的各方，顯然也已意識到了問題所在——

比如，特區政府近日推出房屋空置税，落實香港特首林鄭月娥所提的“向空置的一手私人住宅徵收’額外差餉’”，意在為樓市降温；

香港最大政團民建聯近日建議，特區政府應積極引用《收回土地條例》把土地收回作公共用途，增加土地供應，大量興建公營房屋；

由香港前特首董建華牽頭的智庫“團結香港基金”，25日建議特區政府參考新加坡組屋模式，推出“港人組屋”計劃，政府應重推“租置計劃”，具體內容包括以平均單位市價的二五折出售公屋單位，為40歲以下首次置業但不符合申請居屋資格的青年提供“首置免息貸款”等；

香港地政總署26日發佈公告，稱根據《收回土地條例》等多項法規，擬收回逾748幅私人土地，涉及面積約68公頃，以發展位於香港北部新界的新市鎮工程。

看起來，一場瞄準香港最大痼疾的攻堅戰又要打響。

之所以説“又”，是因為針對香港住房難問題，歷屆特區政府都曾有所行動，但出於種種原因，收效都不甚佳。其中最主要的原因是，政府政策總是遭遇巨大阻力，包括反對派“拉布”，有隱藏勢力撐腰的各類團體抗議等。

香港要解決住房問題，增加土地供應是王道。跟一般人印象大相徑庭的是，香港富餘的土地並不少，香港土地面積約為1106平方公里，已發展的土地只有四分之一，約276.6平方公里，其中真正用作住宅用途的土地，只佔整體土地的7%。

而未開發的土地中，除了佔大頭的法定不可開發的郊野公園外，約有50平方公里是農地，當中約9.71平方公里農地由大地產商持有。

香港民眾對大地產商有怨氣，媒體對地產大亨“囤積居奇”的批評也一直沒有斷過。按照2012年、2013年底的數據，主要地產商與特區政府擁有的土地儲備相比，比例大概是8:2——土地儲備8成在主要地產商手裏。拿着土地不開發，“捂着”等漲價，是常見的操作手法。

現在，四大地產商之一的新世界發展有限公司主動出來捐地，且一次就捐了近30萬平方米、總價值約33.7億港元、全部開發可惠及4.5萬户家庭的地，絕對是一股難能可貴的新風，給事情帶來了轉機。

民建聯建議，特區政府應積極引用《收回土地條例》（來源：香港星島日報）

良策

香港的住房問題成因盤根錯節，因而被人稱為“死結”。但如果地產商都像新世界發展那樣，願意回饋社會，以各種形式增加土地供應，降低房價，則“死結”有望解開。

實際上，其他幾大地產商已經陸續給出正面回應了。

新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯曾表示，明白香港房屋供應嚴重短缺，願意積極配合特區政府增加房屋供應的措施，並會盡最大努力加快興建住宅項目；原則上支持及歡迎特區政府引用《收回土地條例》，收回農地以加快興建公營房屋；積極配合特區政府提出的“土地共享先導計劃”。

對於新世界本次捐出農地，恆基地產表示，此前曾捐地興建安老院舍，青年宿舍及提供單位作過渡性房屋，該公司樂意與政府磋商，積極協助增加房屋供應，照顧不同階層的需要。

長實集團則回應説，農地用作房屋發展，可能需要較長時間才能讓有需求的人士受惠，該集團會就此作出研究。

應該説，香港有許多深層次的結構性問題有待解決，住房問題是其中最重要的一環。要解決住房問題，需要包括大地產商在內的各方一起參與，給出綜合方案。

有論者指出，香港“僅靠轉口貿易倒買倒賣，僅靠炒樓炒股搏資產升值，這樣輕鬆賺錢的時代可能一去不復返了”。但要讓香港社會尤其是年輕一代投入製造和創造，首先要做的基礎性工作就是打破地產獨大的局面，否則創業拼搏都可能淪為一輩子為地產商打工，高昂的租金尤其扼殺創新空間。

比如與香港形成鮮明對比的是新加坡。有論者指出，香港與新加坡同為“四小龍”，均為城市、多有競爭，曾經香港一度領先；同樣，新加坡人均GDP在2003年反超香港，到2010年時更是高出39%。十年時間，香港名義人均GDP增長25%，同期新加坡卻大漲87%。

這其中固然有多種原因，但新加坡能長期保持社會穩定、並且經濟持續穩定增長，一個關鍵性因素不容忽略：新加坡2007年便已實現自由住房率90.7%，81%的人口都居住在政府建設並廉價賣給市民的組屋中，人均居住面積30平米。

同樣，政府也應着力破除過度依賴土地的財政收入結構。受制於財力，政府難以提供更多更優質的公共產品及公共服務；受制於財政收入結構，亦會在政策選擇的騰挪空間有限。香港信奉“小政府”，但不能變成“弱政府”；****香港信奉自由市場，但不能變成嗜血的、貧富差距巨大的“原教旨資本主義”。

香港的問題需要大企業擔起社會責任，因為其貧富懸殊程度已高於世界多數發達地區。“東方之珠”要重現光芒，需要各階層和衷共濟，共謀良策。解決頑疾，需要找準病根，但更需要信心、決心和藥方，需要團結、勇氣與智慧。

香港夜景（來源： 香港旅遊發展局）

（文丨黑白自在、公子無忌）