恒大降價十月收900億 許家印內部講話暴露跑量將繼續

轉自第一財經

中國恒大（03333.HK）的降價搶跑成效不俗。據克而瑞研究中心最新披露的數據顯示，恒大10月單月實現全口徑銷售金額930億元，創下歷史新高，環比提升11.9%。前10月，全口徑銷售金額5462億，完成年度目標6000億之91%。

但這，可能只是開始。作為在全國範圍內掀起降價促銷潮的第一家頭部房企，恒大今年的出貨野心遠非6000億。

一份恒大董事局主席許家印內部講話稿顯示，他強調集團在第四季度“大力抓好銷售和銷售回款工作，這是集團的頭等大事。 ”雖然許家印最近一段時間大多數精力放到造車業務上，但從根本上，地產“提前、超額完成6000億銷售任務”，才是恒大當下之硬核指標。

抓回款是“頭等大事”

不管新業務開闢得多如火如荼，地產業務仍是恒大的根基和底盤。

一個在10月舉行的恒大內部高層會議上，許家印便強調，四季度要大力抓好銷售和銷售回款工作，這是集團的頭等大事。“一定要提前超額完成今年6000億銷售任務。同時，下半年銷售回款要確保2800億、力爭3000億。”

龍頭房企的業績焦慮，在市場盤整期已無所遁形。2019年上半年，恒大實現營業額2269.8億元；淨利潤270.6億元，2018年同期為530.26億元；歸屬股東的淨利為149.2億元，去年同期為308.05億元。

上半年淨利下跌，迫使恒大徹底放棄扭捏姿態，祭出促銷跑量策略。8月，恒大啓動“全員營銷”搶收計劃，執行期8月20日至10月8日，5重優惠下最高可達6折。搶收計劃包含27個地區，共涉及505個項目。

數據顯示，恒大9月10054元/平方米的銷售均價，較去年同期下降約450元/平方米，降幅4.3%。這是恒大過去三年來首度出現銷售均價的掉頭向下走勢。此前2017年、2018年及2019年上半年，恒大銷售均價分別為9960元/平方米、10515元/平方米、10757元/平方米，呈上升趨勢。目前，該集團尚未公告其10月份銷售面積，但可以預計，其銷售均價下降是大概率事件。

回顧恒大發展歷程會發現，棄價保量，是恒大在許多輪地產調整週期中存活的有效武器，許家印早年便公開表示過“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”這一觀點。早在2012年，該公司在市場下行之際，便全集團層面推出過7.5折賣房大促。

於恒大而言，促銷搶跑屢試不爽。9月，恒大實現合約銷售金額約831.1億元，刷新集團單月銷售額歷史紀錄。十月份，這一數據再次刷新，全口徑銷售額達930億元。

從許家印在內部的講話要求來看，最後兩月，恒大出貨的步伐不會停息，因為許家印將下一步的工作定位至“提前超額”完成。至此，恒大達成年度目標已無懸念，唯一不確定的是，公司會超額多少？是否會在最後兩個月有所“惜售”降低去化力度？

汽車成本必須下降30%

市場低温期，房企紛紛尋找“第二增長曲線”，恒大將新賽道鎖定在文旅、健康、新能源汽車領域。地產主業發展的同時，恒大已成為以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的綜合企業集團。

其中，新能源汽車已成為恒大佈局的重中之重。在內部講話中，許家印再次強調：恒大新能源汽車的目標是，用3到5年成為全世界最大、實力最強的新能源汽車集團，核心技術必須世界領先、產品品質必須世界一流。

8月28日晚8點，隨着亞冠四分之一決賽拉開戰幕，在現場數萬球迷以及億萬電視觀眾關注下，恒大球員球衣出現“恆馳”兩個大字及“恒大汽車”字樣。恒大新能源汽車品牌“恆馳”正式走到台前。

9月25日，恒大新能源汽車集團與全球頂尖的汽車工程技術龍頭企業，在深圳恒大總部舉行研發設計戰略合作簽約儀式，同步研發15款新車型。此次內部會議上，許家印稱，恒大造車是換道超車，不是彎道超車，要抓好15款車的造型設計和研發工程。

“光是產品好還不行，價格太高老百姓買不起也不行，所以成本還必須下降30%。”他繼續表示，汽車集團在研發過程中，雖然車型、大小不一樣，但要儘可能模塊化，通用化率要高，這樣零配件成本才能大幅度下降。

短短一年時間，恒大已針對新能源汽車完成全方位佈局，幾乎涵蓋全部上下游產業鏈條。

在核心技術領域，今年1月，恒大與科尼賽克合作，擁有世界頂級豪車的研發製造核心技術；3月及5月，通過收購荷蘭e-Traction和英國Protean，擁有世界最先進輪轂電機技術；7月，與德國hofer合作，擁有世界最先進的三合一動力總成核心技術；9月，與德國BENTELER和FEV集團聯手，獲得世界頂級新能源汽車3.0底盤架構知識產權。

在生產製造領域，恒大已在廣州、上海、天津、瀋陽等地擁有多個生產基地，按照工業4.0標準，採用世界頂級生產設備和生產工藝，打造高端智能工廠，為“恆馳”全系列產品大規模量產提供保障。

許家印透露，未來要和世界前60大汽車零配件龍頭企業全部建立戰略合作關係。首先，拜訪全世界前30大的零配件供應商；11月中旬，恒大要和世界前60大零配件供應商近500人，在中國簽訂戰略合作協議。

除此之外，針對其它業務版塊，許家印表示，能源科技集團要抓好四大基地建設及生產工藝、生產製造設備的優化工作，及新能源科技研究院的隊伍建設；旅遊集團要抓好海花島、童世界的建設工作，加大水世界、美麗鄉村和高科農業的佈局工作；健康集團要加大布局養生谷；恒大人壽要控風險、抓發展。

狠抓內部反腐

另外值得關注的是，近期地產集團持續內部反腐。當外部環境愈發嚴峻時，企業紛紛選擇從內部開刀，加強自我管控，避免在業績狂奔的路上不慎絆倒。這讓許家印對於內部反腐的重視程度進一步增強。

“個別領導膨脹了，官僚主義、形式主義都表現出來，溜鬚拍馬不幹事，弄虛做假。”許家印明確，凡是下屬跟領導一起打牌的，進出100塊錢就內部認定是行賄受賄。

在他看來，制度建設、隊伍建設和文化建設，始終是企業最核心的競爭力。據其透露，從現在開始到明年6月30日，恒大要用九個月的時間，花大力氣抓好三大建設工作。

其制度建設上，要廢除一批不科學、不合理、不可行、低水平的制度；在隊伍建設上，要能上能下，對不稱職、不務實、不負責任、不進取、不努力，沒能力、沒水平的幹部，該免要免，該降要降。